법인 전세계약 특약 - beob-in jeonsegyeyag teug-yag

이미지=김태린 굿모닝충청 기자

A씨는 근저당이 설정되어 있지 않은 집주인 B씨와 시세의 80% 금액으로 전세계약을 맺고, 잔금을 입금(2022년1월1일)한 날 전입신고를 해 확정일자를 부여받았다. 

그런데 집주인 B는 같은 날(2022년1월1일) 미리 공모한 빈털터리 C씨에게 집 소유권을 이전했다.

C는 자기 명의로 은행에서 시세 80% 금액까지 담보대출을 받아 근저당권설정등기를 신청했고 다음날 근저당권설정등기가 마쳐졌다. 

이 사실을 뒤늦게 알게 된 A는 변호사를 찾아가 “제가 먼저 전입신고와 확정일자를 해두었으니 보증금을 돌려받는데는 큰 문제가 없는거죠?”라고 물었다.

변호사는 “이런 경우 은행의 근저당권이 임차보증금보다 선순위이므로 집이 경매로 넘어갔을 때 돈을 거의 못 받을 것으로 보인다”고 답변했다.

김영찬 청주 법무법인 주성 변호사

왜 이런 일이 발생하는 걸까요?

그것은 세입자가 주택의 인도 및 주민등록(전입신고)을 하더라도, 그 당일이 아닌 ‘다음 날’ 부터 임대차의 대항력이 생기는 반면(주택임대차보호법 제3조 제1항), 근저당권설정등기는 그 등기를 신청한 당일부터 효력을 발생시키기 때문입니다(부동산등기법 제6조). 

즉 위 사안에서 임대차는 2022. 1. 1.에 전입신고를 하더라도, 그 다음 날인 2022. 1. 2. 0시부터 대항력이 발생하지만, 은행의 근저당권설정등기는 그 등기를 신청한 2022. 1. 1.에 효력이 발생하기 때문에 은행의 근저당권이 세입자 A의 임차권보다 순위가 앞서게 되는 것입니다. 

결국 주택이 경매로 넘어갔을 때, 세입자 A는 은행이 대출금을 모두 회수한 후에도 남아 있는 금액에 대해서만 배당을 받을 수 있습니다. 

사안과 같은 전세 사기를 안 당하려면 어떻게 해야 할까요. 

생각보다 방법은 매우 간단합니다. 

바로 전세계약 또는 전세보증금 잔금의 입금을 평일 저녁 6시 이후 또는 주말에 하는 것입니다. 

실무적으로 ‘등기신청서의 제출’은 등기과를 방문하여 신청하는 경우든, 인터넷 등기소를 통하여 전자로 신청하는 경우든 ‘평일 저녁 6시까지’만 가능합니다. 따라서 전세계약이나 전세보증금 입금을 평일 저녁 6시 이후 또는 주말에 할 경우, 그 날 당일에는 제3자에게 소유권을 이전하는 등기나 은행에 근저당권을 설정하는 등기를 신청할 수 없기 때문에 사안과 같은 유형의 전세사기를 당하지 않게 되는 것입니다.    

이밖에 다음과 같은 방법도 있습니다. 

1. 전세보증금 잔금을 지급하기 전에 등기부를 한번 더 발급받아 보기

소유권이전등기신청이나 근저당권설정등기를 신청한 경우, 등기부에는 ‘신청사건처리중’이라는 문구가 크게 써 있습니다.  

2. 전입신고 미리 해두기 

현행법상 해당 주택이 공실 상태로 전입된 세대가 없다면 임대인의 동의 없이도 전입신고는 가능하므로 전세계약일 또는 잔금 지급 전에 미리 전입신고를 해두면 좋습니다. 주택담보대출을 신청할 경우 은행은 전입세대열람원을 요구하고 있으며, 해당 주택에 소유주 외에 전입신고된 사람이 있을 경우 주택담보대출이 거절되기 때문에 사안과 같은 전세 사기 시도 자체를 막을 수 있습니다. 

3. 임대차계약서에 특약조건 추가하기 

임대차계약서를 작성하면서 별지로 부동산등기부를 첨부한 후 특약조건으로 ‘임대인은 전세보증금 잔금지급 및 임차인의 전입신고일까지 첨부한 등기부등본의 상태를 그대로 유지하여야 하고 추가적인 대출 및 근저당권설정을 하지 않아야 하며, 임대인이 이를 위반시 임차인은 계약을 해지할 수 있으며, 이 경우 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급한다’는 취지의 조항을 추가하면 좋습니다. 

4. 주택도시보증공사의 전세보증금반환 보증보험에 가입하기

집주인의 동의 없이도 가입이 가능하도록 변경되었다고 합니다.

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부동산을 알기 쉽게 설명해 드리는 '써니퍼니'입니다.

최근 깡통 전세라는 말을 많이 들어보셨을 것이고, 임대차에 대한 여러 가지 문제들이 계속하여 발생하고 있습니다.

임대차 계약을 할 때 주의하는 이유는 바로 보증금을 돌려받지 못하게 되는 경우가 생기기 때문입니다.

그런데 주택 임대차 계약에 대한 문제들은 대부분 개인 간의 문제라고 생각할수 있지만, 법인 소유의 부동산을 임대차 할때 발생할수 있는 문제들도 있다는것을 아시는 분들이 많지 않은것 같습니다.

대부분의 임대차 계약을 할때 개인간의 거래는 주의하면서 법인 소유의 부동산과 임대차를 할 때는 크게 신경 쓰지 않는 분들이 있는데, 물어보면 법인회사이기 때문에 안전할 것 같다는 생각을 하십니다.

과연 법인이기 때문에 안전할까요?

법인 소유의 부동산이기 때문에 더 신경 써야 하는 부분은 없을까요?

이번 시간에는 법인 소유 부동산과 임대차 계약을 할 때 주의하고 신경 써야 하는 것들에 대하여 알아보겠습니다.

임차인들이 가장 걱정하는 문제 중 하나가 바로 살고 있는 집이 경매로 넘어가면 보증금을 돌려받지 못하는 것입니다.

만약 개인 소유의 부동산과 임대차 계약을 하고 선순위 채권이 없는 것을 확인한 후 계약을 진행한 후, 우선변제권(전입신고 + 확정일자 + 점유)이 있다면 경매와 상관없이 보증금을 돌려받을 수 있습니다.

그런데 법인 소유의 부동산과 임대차 계약을 했을 때도 똑같을까요?

문제는 여기서 발생하는데, 법인 소유의 부동산이 경매로 진행되었을 경우 우선변제권이 있다고 해도 보증금을 100% 돌려받지 못하는 경우가 생길수 있다는 것입니다.

법인 부동산이 경매로 넘어가는 경우는 대부분 파산으로 인하여 발생하는데, 이때는 우선변제권보다 법인 소속 직원들의 3개월치에 해당하는 급여가 선순위가 되어 먼저 지급하게 됩니다.

이때 법인의 직원이 많다면 그만큼 급여가 많아지기 때문에 보증금을 돌려 받지 못하는 경우가 생기는 것입니다.

직원들의 3개월치에 대한 급여 기준은 근로기준법 제38조(임금채권의 우선변제)에 대한 내용으로 최종 3개월분의 임금과 재해보상금을 지급해야 한다고 정해져 있으며, 이때 우선변제권을 가지고 있다고 하여도 이에 우선할 수는 없는 것입니다.

법인 소유의 부동산이 경매로 넘어갔을 경우 직원 급여 3개월치 이외에도 체납한 세금과 4대 보험료 등이 임차인의 보증금보다 우선 배당되기 때문에 우선변제권이 있는 임차인이라고 해도 보증금을 전액 돌려받지 못하는 경우가 생길 수 있다는 것입니다.

그러면 법인 소유의 부동산과 임대차 계약을 한다면 어떻게 해야 할까요?

간혹 법인 대표가 연대책임을 진다는 특약으로 계약을 진행하기도 합니다.

하지만 이미 파산이 난 법인인데, 대표가 책임을 질까 하는 의문을 가지기도 합니다.

높아진 전세대금 때문에 전세대출을 통하여 임대차 계약을 진행해야 하는 경우도 많습니다.

보통 전세대출은 임대하려는 주택에 문제가 없다면 70~80%는 나온다고 알고 있는 분들이 많은데, 법인 소유의 부동산은 그렇지 않은 경우가 많습니다.

그렇기 때문에 계약을 진행할 때 특약사항에 전세대출이 불가할 시 계약금 반환에 대한 조항을 넣어두시는 것이 좋습니다.

이점 꼭 기억하시기 바랍니다.

법인 소유의 부동산은 개인 소유의 부동산에 비해서 전세대출 금액이 적을 수 있기 때문에 미리 확인하고 계약서 작성 시 특약 반드시 기억하시기 바랍니다.

마지막으로 법인 소유 부동산과 임대차 계약을 할 때 필요한 서류에 대하여 알아보겠습니다.

법인 대표와 계약을 진행한다면, 법인등기부등본(발급용), 법인인감증명서, 대표자 신분증, 사업자등록증, 법인통장 계좌번호가 필요합니다.

하지만 대부분 법인 소유 부동산은 대리인이 계약을 하는 경우가 많습니다.

대리인과의 계약을 할 때는 위임장(법인 인감 날인), 대리인 신분증, 대리인 도장, 법인등기부등본, 법인인감증명서, 사업자등록증, 법인통장계좌가 필요합니다.

법인 소유 부동산과 계약을 할때 법인인감증명서를 사용인감으로 대체 시에는 사용인감계와 사용인감도장이 필요합니다.

이번 시간에는 법인 소유 부동산과 임대차 계약을 할 때 주의할 점에 대하여 알아보았습니다.

아마 법인 소유의 부동산은 개인 소유의 부동산에 비해서 가격이 저렴한 것을 보실 수 있는데, 위와 같은 문제들이 있기 때문입니다.

선택은 임차인 본인이 하시는 것이기 때문에 계약을 진행할 때 좀 더 자세하게 확인을 하시기 바랍니다.

읽어주셔서 감사합니다.