부부간 부동산 명의변경 - bubugan budongsan myeong-uibyeongyeong

안녕하세요..다양한 문의사항에 대한 친절한 답변 감사드립니다. 몇가지 궁금한 사항이 있어 문의 드립니다. 첫번째 문의로 2016년 3월에 서울에 아파트를 분양 받았습니다. 분양가는 총 5억3천500만원이고,현재 계약금과 중도금을 포함 2억 1천 400만원을 납부했고 프리미엄은 1억원 정도가 됩니다. 계약금 5천만원을 제외한 금액은 은행대출입니다.이 분양권은 현재 남편 명의로 되어 있는데 아내 명의로 전환할 경우 증여세는 얼마정도가 되는지 궁금합니다. 두번째는 공동명의로 변경할 경우의 증여세는 얼나마 될까요? 답변 부탁드립니다. 감사합니다

질문: 아파트 분양권 부부간 명의변경시 증여세 (2017.10.27)

안녕하세요..다양한 문의사항에 대한 친절한 답변 감사드립니다.
몇가지 궁금한 사항이 있어 문의 드립니다.
첫번째 문의로 2016년 3월에 서울에 아파트를 분양 받았습니다.
분양가는 총 5억3천500만원이고,
현재 계약금과 중도금을 포함 2억 1천 400만원을 납부했고
프리미엄은 1억원 정도가 됩니다.
계약금 5천만원을 제외한 금액은 은행대출입니다.
이 분양권은 현재 남편 명의로 되어 있는데 아내 명의로 전환할 경우
증여세는 얼마정도가 되는지 궁금합니다.
두번째는 공동명의로 변경할 경우의 증여세는 얼나마 될까요?
답변 부탁드립니다. 감사합니다

답변: 아파트 분양권 부부간 명의변경시 증여세 (2017-10-30)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

분양권을 증여받는 경우 그 증여시기는 권리의무승계일(일반적으로 분양계약서상 명의변경일을 말함)이 되는 것이며, 증여재산가액은 증여일(증여시기)까지 불입된 계약금 및 중도금 (대출금 포함)등과 증여일 현재의 프리미엄상당액을 합한 가액이 되는 것으로서 “평가기준일 현재의 프리미엄에 상당하는 금액”은 그 당시 불특정 다수인간의 거래에 있어서 통상 지급되는 프리미엄을 말하는 것입니다.

먼저, 증여세의 일반적인 계산구조는 아래와 같습니다.

*증여세 과세가액 = ① 증여재산가액 - ② 무부담액

*증여세 과세표준 = 증여세 과세가액 + 10년내 재차증여재산 가산액 - ③ 증여재산공제

*증여세 산출세액 = 증여세 과세표준 × 세율(10~50%)

*증여세 자진납부세액 = 증여세 산출세액 - 신고세액공제 7% 등 세액공제

*증여세 세율

- 과세표준이 1억원 이하 10%

- 과세표준이 1억원 초과 5억원 이하 20%(누진공제 1천만원)

- 과세표준이 5억원 초과 10억원 이하 30%(누진공제 6천만원)

- 과세표준이 10억원 초과 30억원 이하 40%(누진공제 1억 6천만원)

- 과세표준이 30억원 초과 50%(누진공제 4억 6천만원)

귀 상담의 경우 ① 증여재산가액은 기불입액과 프리미엄 상당액을 합한 가액인 314백만원이며, 수증자가 은행대출을 인수하는 경우에는 ② 채무부담액으로 이를 공제할 수 있으며, ③ 증여재산공제는 수증자를 기준으로 배우자로부터 증여받는 경우에는 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액이 6억원을 초과하지 않는 범위에서 공제할수 있습니다.

한편, 수증자가 채무를 인수한 경우에는 부담부증여로서 채무부담액을 증여재산가액에서 공제할수 있으나 증여자에게 아래 예시와 같이 계산된 양도차익에 대하여 양도소득세 납세의무가 있으며, 채무를 인수하지 않는 경우에는 ② 채무부담액으로 공제하지 않으며, 부담부증여에 대한 양도소득세 납세의무는 없습니다.

☞ 부담부증여양도차익계산의 예시

증여재산가액314백만(프리미엄100백만원), 채무부담액164백만원, 당초취득가액214백만원

부담부증여 양도가액 314백만원×(164백만원/314백만원) = 164백만원

부담부증여 취득가액 214백만원×(164백만원/314백만원) = 111,770,700원

⇒ 양도차익 52,229,300원

다음으로 공동명의로 변경하는 경우에는 증여하는 지분만큼 상기의 증여재산가액을 안분계산하고, 채무의 인수하는 경우에도 증여하는 지분만큼 채무부담액을 안분계산하여 공제하고 상기의 증여재산공제를 적용하면 됩니다.

다만, 국세상담센터는 관련 법령 및 해석사례 등을 바탕으로 세법에 대한 상담(안내)을 해 드리는 곳으로서 개별적인 예상세액을 계산해드리는 서비스는 제공하지 않고 있으므로 양해하여 주시기 바라며 증여세의 신고는 홈택스서비스(www.hometax.go.kr) 의 모의계산-증여세 자동계산, 신고/납부-증여세를 이용하여 모의계산, 전자신고하실 수 있음을 알려드립니다.

* 항상 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다.

○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

미성년 자녀에게 예금 증여 신고 방법 (2015.03.19)

안녕하세요?만9세, 만2세되는 자녀가 있는데요, 아이들이 지금까지 저나 친척들에게 받았던 세벳돈 등의 용돈과 제가 매달 5만원씩 넣어주는 주택청약종합저축 금액의 합이 큰 아이는 합쳐서 1500만원, 작은아이는 500만원 정도 되는데요, 금액이 생각보다 커서 증여로 처리하는게 좋을 것 같아서 문의드립니다. 해당 절차와 필요한 서류 등을 알려 주시면 감사하겠습니다. 홈택스에서 해볼려고 했더니 미성년자는 증여세 신고가 제한적이더라구요.참고로, 아이들이 용돈을 받을 때마다 자유입출금 통장에 대한 이자가 상대적으로 높은 모 은행의 아이들 계좌에 넣어 두었는데, 이 통장이 미성년자는 인터넷뱅킹이 제한되어 있는 관계로 먼저 현금카드로 동일한 은행의 제 계좌로 이체한 후(이체수수료 절감을 위해), 제가 다시 아이들 명의의 다른 통장에 이체해서 정기예금을 들어 놓았는데, 이렇게 해도(즉, 중간에 제 통장을 거쳐가도) 세법상 별 문제는 안생기나요?그리고, 증여받은 후 3개월 내에 신고해야 하는 것 같은데, 예금을 가입한지가 3개월이 지났는데 혹 별 문제는 안생기나요?참고로, 자유입출금 통장에 50만원이 모이면 이것을 빼내서 정기예금으로 넣은 관계로, 아이들마다 예금 계좌는 하나가 아니고 여러개씩 됩니다.

부모님 청약통장으로 당첨된 아파트 자녀가 대금지급 및 등기후 증여시 세금문의 (2019.12.09)

안녕하세요.부모가 청약 당첨된 아파트를 분양권 전매제한이므로 아파트 준공 후 소유권이전 등기후"부모 → 자녀" 소유권이전(부담부증여) 하려고합니다. 아파트 계약후 계약금, 중도금, 잔금은 아래와 같이 납부할예정이고요.- 자녀 : 계약금(20%), 중도금(20~30%), 잔금(20%), - 부모 : 중도금(30~40%)위 와같이 대금 지급을 완료한 상태에서 "부모 → 자녀"로 소유권 이전시 부모명의로 대출받은 중도금(30~40%)를 제외하고는자녀가 납부를 했고, 자녀에게 소유권이전시 중도금도 자녀가 갚는다면, 아파트 분양대금의 100%를 자녀가 부담하게 되므로증여세는 자녀에게 소유권이전시의 아파트 프리미엄 가격에대해서만 5000만원 공제 후 증여세를 납부하면 될것으로 판단되는데맞는지 문의 드립니다.※납부 증여세 =" 아파트실거래가 - 분양대금(계약금,중도금,잔금) - 분양대금이자 - 5,000만원"에 대한 증여세

분양권 전매지역 부부공동명의로 인한 증여세신고 관련 (2018.06.27)

안녕하세요. 수고가 많으십니다.분양권 부부공동명의로 인한 부부간 증여로 인한 궁금증이 있어 책과 인터넷을 찾아봤지만,관련 사례를 찾기가 어려워 이렇게 직접 문의합니다.꼭 궁금증을 풀어주세요! 참고로 저와 같은 고민을 하시는 분들이저희 분양단지에 많아서, 답변을 그분들과도 공유를 할 예정입니다.잘 부탁드립니다.우선 강남의 전매제한 지역 아파트를 신랑 명의로 분양을 받았는데,계약금만 낸 시점에서 이번달 부부공동명의로 지분40%를 받았습니다.여기서 첫번째 질의입니다.상증법상에 분양권의 증여액은 평가기준일까지의 불입금액 + 평가기준일 현재의 프리미엄이라고 들었습니다.하지만, 전매 제한 지역이라서 사실상의 프리미엄은 없으므로 납입한 금액의 지분율만큼만 증여액이라고 신고하면 되는건가요?즉, 계약금 * 40% = 증여액 인가요?그리고 두번째 질의입니다.증여액을 현재 낸 금액만큼을 신고한 뒤에, 현금으로 증여받아 제 지분율 만큼 앞으로 중도금과 잔금을 납입할 예정입니다.즉, 남편의 계좌에서 제 지분율 만큼 제 명의의 계좌로 보낸뒤에 바로 그 돈을 중도금과 잔금으로 납입할 겁니다.그러고는 예금으로 증여를 받았다고 신고를 할건데, 이렇다면 두번증여가 되나요? ( 예금 받은것과 분양권 중도금과 잔금 금액까지 2번 증여가 되는건가요?)아니면 그냥 예금으로 받은 돈만 증여액이 되는건가요?세번째 질의입니다.분양대금을 제 명의 통장없이, 위의 상황과 같은 상황인데, 신랑통장으로 100%의 해당하는 금액을 다 내면증여액은 어떻게 산정해야 하나요? 두번째경우와 다르게 증여액이 달라질 수 있나요? 네번째 질의입니다.분양권의 특성상 공동명의를 한 지금시점과 추가로 중도금과 잔금을 여러차례 납입하게되면서 그 순간이 매번 증여의 순간이 될텐데,이러한 경우 증여세 신고는 언제 해야하는건가요? 부부공동명의 신청한 3개월 이내, 매 중도금과 잔금 납입 3개월 이내 마다 해야 하나요?아니면 금액이 6억원이 초과하는 시점부터 매번 신고해도 되나요?좋은 하루되시고, 답변 기다리겠습니다! 감사합니다.

대략적인 증여세 금액 (2018.01.22)

안녕하세요..아래와 같은 질문에 빠른 답변 주셔서 국세청 및 업무를 진행하시는 담당자께 먼저 감사의 말씀을 드립니다.그러나, 일반 시민이 이해하기에는 전문적인 용어와 답변이 쉽게 이해가 되지 않아 번거로우시겠지만 재차 구체적인 내용으로 문의 드립니다.-----------------------------<질문요지>- 남편 : a, 아내 : b- a 명의로 2016년 11월 아파트 분양받음(총 금액 9억3100만원)- a는 계약금 입금후(9300만원), 2017년 3월 a와 b는 공동명의로 50대 50 지분율로 변경(분양사무소에서 이경우증여세 없다고 설명받아 진행)- 2018년 1월 현재 중도금 3회 납부(9300만원*3회)되었으며, 프리미엄 공식적이지는 않지만 대략 1억정도 형성되어 있음- 2018년 a는 공동명의로 변경한 50대 50 지분율중 30프로를 다시 가져와서 a80:b20으로 다시 변경하고 싶음- 과거 10년간 a와 b는 재산을 주고 받은 내역이 전혀 없는 경우, 아직 등기 전인 분양권을 현행 50대 50인 지분율을 재차 80:20으로 변경할 경우 납부해야 할 증여세 등 각종 세금은 얼마인지 구체적인 액수를 알고 싶음저는 2016년 11월에 아파트를 분양 받았고 2017년 3월에 부부공동명의로 50대 50으로 변경하였습니다. 그런데 지분율을 80대 20정도로 재차 변경하고 싶은데, 등기 전(2019년8월 준공 예정)인 현재의 상황에서 부부간 다시 30프로정도의 지분율을 변경할 경우에, 취득세나 증여세 없이 변경이 가능한것인지요? 즉, 공동명의로 명의를 변경한 것을 재차 지분율을 바꾸고 싶은데 구청에 검인계약서 제출만으로 별도의 세금 없이 가능한지 알고 싶습니다. 질문첨부파일 답변:아파트 분양권 공동명의(50:50) 변경후 지분율 재 변경 가능여부 답변일2018-01-22안녕하십니까?항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.귀 상담의 경우 증여란 자산의 무상이전으로서 공동명의 분양권의 일부 지분을 다른 공동명의자의 지분으로 변경하는 것은 증여에 해당하므로 아래 증여세의 일반 계산구조에 의한 증여세를 신고하여야 합니다.☞ 증여세의 일반적인 계산구조는 아래와 같습니다. *증여세 과세가액 = ① 증여재산가액 - ② 채무부담액 *증여세 과세표준 = 증여세 과세가액 + 10년내 재차증여재산 가산액 - ③ 증여재산공제 *증여세 산출세액 = 증여세 과세표준 × 세율(10~50%) *증여세 자진납부세액 = 증여세 산출세액 - 신고세액공제 7% 등 세액공제*증여세 세율- 과세표준이 1억원 이하 10% - 과세표준이 1억원 초과 5억원 이하 20%(누진공제 1천만원)- 과세표준이 5억원 초과 10억원 이하 30%(누진공제 6천만원) - 과세표준이 10억원 초과 30억원 이하 40%(누진공제 1억 6천만원) - 과세표준이 30억원 초과 50%(누진공제 4억 6천만원) 따라서 증여재산가액은 일부 지분 증여일 현재의 기불입액과 프리미엄 상당액을 합한 가액이므로 프리미엄을 확인하여 증여재산가액을 정하여야 하며, 수증자가 분담금의 은행대출을 인수하는 경우에는 ② 채무부담액으로 이를 공제할 수 있으나 증여자에게 부담부증여에 대한 양도소득세의 납세의무가 있으며, ③ 남편 단독명의의 분양권의 1/2지분을 부인에게 증여한후 재차 3/10지분을 증여하는 경우에는 증여재산공제는 수증자인 부인을 기준으로 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액이 6억원을 초과하지 않는 범위에서 공제할수 있으며, 1/2지분을 증여받은 부인이 3/10지분을 남편에게 증여하는 경우에는 증여재산공제는 수증자인 남편을 기준으로 그 증여를 받기 전 10년 이내에 공제받은 금액과 해당 증여가액에서 공제받을 금액이 6억원을 초과하지 않는 범위에서 공제할수 있습니다.한편, 상기 증여재산공제를 적용하여 증여세의 납부할 세액이 없는 경우에도 증여세의 신고의무는 있는 것입니다..