부모님 집 명의변경 - bumonim jib myeong-uibyeongyeong

안녕하세요? 허훈 세무사·행정사 허훈 사무소 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 보유중인 주택의 소재지, 주택수, 취득시기, 시세 등 자세한 사항은 모르겠사오나 언급해주신 사실관계만을 기준으로 답변드려 봅니다. 1. 부모가 자녀로부터 증여를 받을 경우 매 10년 단위로 5천만 원까지는 증여세가 나오지 않지만, 그 초과금액을 증여받을 경우 증여받은 부모님(수증자)는 증여세를 내셔야 합니다. 증여세는 과세표준 1억 원까지는 10%, 1억 원 초과 5억 원까지는 20%, 5억 원 초과 10억 원까지는 30%, 10억 원 초과 30억 원까지는 40%, 30억 원 초과분에 대해서는 50%가 적용됩니다(5단계 초과누진세율 구조, 상속세및증여세법 제26조) 2. 증여가 아니라, 부모 자식간 부동산 매매를 할 수 도 있습니다. 다만, 세법에서는 부모 자식간 매매는 '증여'로 추정한다는 규정(상속세및증여세법 제44조)이 있습니다. 해당 거래가 증여가 아닌 매매거래라는 것을 입증하는 '입증책임'은 납세자에게 있습니다. 또한 세법에서는 부모와의 저가 거래 시 시가의 95% 이하(또는 할인금액이 3억원 이상인 경우)로 양도하면 이를 부당행위로 보아 시가로 양도세를 계산합니다(소득세법 101조 및 소득세법시행령 167조) . 예컨대 납세자께서 시가 10억원인 주택을 어머님께 8억원에 양도하더라도 양도세는 10억원에 양도한 것으로 보아 세금을 계산하기 때문에 양도자인 자녀분의 양도세 부담은 줄지 않습니다. - 감사합니다.

다음 내용이 궁금하신가요?
택슬리의 회원이 되어주세요!

3초만에 회원가입하기

안녕하세요? 세무회계 문 문용현 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부동산을 타인에게 명의변경하는 방법에는 증여, 부담부증여, 양도 등의 3가지 방법이 있습니다. 1. 증여는 재산을 무상으로 상대방에게 이전하는 것을 말합니다. 재산을 무상으로 증여받은 수증자는 증여세와 증여취득세 납부의무가 있습니다. 2. 부담부증여란, 재산에 담보되어 있는 채무도 함께 증여하는 것을 말합니다. 이 경우, 재산을 증여받은 자는 해당 재산의 시가에서 채무액을 차감한 가액에 대해서 증여세 신고 하고, 부담부증여를 받은 재산에 대해서 취득세 납부의무가 있습니다. 재산을 증여한 자는 채무이전액에 대해서 양도소득세 신고 의무가 있습니다. 3. 양도는 재산을 돈을 받고 이전하는 것을 말합니다. 양도자는 양도소득세 신고 의무가 있으며, 양수자는 실제 양도대금을 지급해야 하며, 취득세 납부의무가 있습니다. 해당 재산의 시가, 취득가, 공시가격, 보유주택수, 조정지역여부에 따라 3가지 방법 중 가장 유리한 방법이 결정되는 것이며, 구체적인 의사결정은 세무대리인과 충분히 상의한 후에 결정하는 것이 좋습니다. *구체적인 세금계산 및 비교를 원하실 경우, 전화상담을 신청해해주셔도 됩니다. 도움이 되셨길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요? 당신의 자산 코디네이터 이상웅 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 부모님의 부동산을 가지고 오는 경우 방법은 크게 3가지가 있습니다. 1. 일반증여 (1) 증여세 주택을 일반 증여 받는 경우 시가(유사물건의 최근실거래가 또는 감정평가액)로 평가하여 10년간 부모님으로부터 증여받으신 재산을 합하여 1억원까지 10%, 1~5억원 20%, 5~10억원 30%, 10~30억 40%의 증여세가 부과됩니다.(이때 기존에 합산 신고한 재산에 대하여 납부한 세액은 공제됩니다.) (2) 취득세 증여취득세는 증여자의 주택수로 판단하며, 부모님의 주택 수와 공시가격에 따라 4% or 12%의 취득세율이 적용 됩니다. 2. 부담부증여 입주 예정 아파트에 대출, 전세보증금 등의 채무가 있는 경우 채무를 승계하는 조건으로 증여를 받는 부담부증여입니다. (1) 양도세 채무승계부분의 양도차익에 대하여 양도소득세가 발생되며, 이때 취득가액은 전체취득가액 중 채무승계비율만큼 인정받습니다. 정확한 세액은 부모님의 취득시기 및 취득가액을 알아야 계산 가능합니다. (2) 증여세 일반증여의 재산가액에 채무승계부분을 제외한 금액에 대하여 증여세가 부과됩니다. (3) 취득세 - 채무승계액 : 매매를 원인으로한 취득세로서 매수자의 주택수를 기준으로 1~3%(기본취득세율) 또는 8%(3주택자 12%)의 중과세율이 적용됩니다. - 증여부분 : 증여취득세는 증여자의 주택수로 판단하며, 부모님의 주택 수와 공시가격에 따라 4% or 12%의 취득세율이 적용 됩니다. 관련 내용에 대하여 자세하게 작성한 글이니 참고하시면 좋을 것 같습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222717281513 3. 매매 부모님이 최초 취득하신 가액 대비 위의 시가가액만큼 오른 시세차익에 대하여 양도소득세가 발생됩니다. 이때 부모님의 주택 보유현황에 따라 가족간 매매가 가장 유리할 수 있습니다. https://blog.naver.com/highyes_tax/222424421830 상담을 통하여 사실관계 여쭙고 정확한 세액비교와 절세방안 안내 및 진행드리고 있습니다.

안녕하세요? 김현우세무회계 김현우 세무사 입니다. 질문하신 내용에 대하여 아래와 같이 답변 드립니다. 명의변경을 그냥 한다면 증여로 보아 증여세가 과세될 위험이 있습니다. 부모님께 매각을 하신다면 본인에게 비과세가 적용되며 부모님도 증여세를 부담하시지 않으실 것 같으니 매각하시는 것이 좋을 것 같으나 매각가액, 증여로 볼 수 있는지, 교환을 활용할지 여부 등은 저나 세무대리인과 상담해보시기 바랍니다. 감사합니다.