도시형생활주택 투자가치 - dosihyeongsaenghwaljutaeg tujagachi

실제 오피스텔 등 주거용 수익형 부동산이 몰려있는 대표적인 밀집지역인 선릉역, 당산역, 정자역 인근 오피스텔 분석 결과에 따르면 도보 1~2분 이내에 있는 초역세권 오피스텔 단지와 도보 5~10분 이내 역세권에 자리잡은 오피스텔의 월 임대료는 10만원 이상의 차이를 보였다.

상권이 발달되어 20~30대 젊은 유동인구가 많은 복합상권인 건대입구역, 천호역, 구로역 등의 지하철역 주변 오피스텔들도 마찬가지다.

실제로 사통팔달의 대표적인 교통요충지로 꼽히는 수원역의 경우 역세권과 비역세권 간 임대료 차이는 크다. 수원역 4번 출구 바로 앞 세진브론즈빌(2006년 준공)은 전용 53㎡가 보증금 1000만원에 월세 80만원이다. 그러나 이와 달리 역에서 도보로 10분가량 떨어져 있는 대주파크빌(2006년 준공) 전용 55㎡는 보증금 500만원에 월세 60만원 선으로 거래되는 실정이다.

이처럼 같은 역세권이라도 입주민의 체감 편의성이 도보 1~2분 이내와 도보 5분 이내가 다르고, 걸어서 10~15분 이상 소요되는 단지일 경우는 그 차이가 상당하다 보니, 입주민들이 임대료를 좀더 내더라도 보다 더 가까운 뛰어난 교통입지를 갖춘 곳을 찾는다는 얘기다.

업계에서는 수익형 주택에서 교통입지는 상품 가치를 가늠하는 잣대로 특히 초역세권에 공급되는 상품은 공실 위험이 적고 환금성이 높은 편이라 지금처럼 분양시장이 냉각된 때에도 투자자들이 몰리는 흥행이 보장된 상품으로 언제나 성황을 이룬다고 평가한다.

그러나 최근 수도권을 중심으로 새로운 역세권이 속속 생기면서 유동 및 승·하차인구가 적어 상권 및 임대시장 형성이 어려운 이른바 `무늬만 역세권`인 경우가 많아 주의가 요구된다.

또한, 역과의 거리가 있음에도 불구하고 역세권 상품으로 마케팅하는 이른바 ‘비 역세권’ 현장도 적지 않아 투자하려는 오피스텔이나 도시형 생활주택과의 역과의 거리를 실제 체크해봐야 한다.

장경철 부동산일번가 이사는 "서울 등 수도권은 생활방식이 지하철을 중심으로 이뤄진 경우가 많기 때문에 주거지 인근으로 촘촘하게 연결된 교통망은 생활의 편의성과 프리미엄을 제공하기 때문에 이러한 초역세권 오피스텔이나 들은 투자자들이나 수요자들 사이에서 각광받는다"며 "오피스텔이나 도시형 생활주택의 주 타깃 층인 20·30대 나홀로족은 출퇴근하기 편리한 역세권 인근에 대한 선호도가 높으며 실수요자와 투자자 모두 만족하기 때문에 불황에도 꾸준한 시세를 유지하는 편"이라고 말했다.

초역세권에 공급되는 주거용 수익형 주택현황

●오류동역 아델리아(오피스텔)=서울시 구로구 오류동 55-19번지 외 7필지에 선시공·후분양 오피스텔인 오류동역 아델리아가 5월 분양을 앞두고 있다. 연면적 6,520.95㎡, 지하 2층~지상 17층, 1개동, 오피스텔 176실, 근린생활시설 2실로 공급되며 총 주차대수는 91대다. 1호선 오류동역 3번출구 도보 1분거리 초역세권 입지로 A, B, C타입 3가지로 A타입 32실, B타입 80실, C타입 64실 총 176실로 구성되며 전체 호실이 1.5룸 풀퍼니시드로 설계된다. 전용면적 기준 21㎡~28.77㎡로 약 80실이 선호도가 높은 양창구조며 각 실에서 오류동역 문화공원, 광장, 개웅산 공원 등을 바라볼 수 있는 멀티 조망권을 갖췄으며 개봉공원, 푸른수목원, 안양천도 인접해 쾌적한 주거환경을 구축하고 있다. 1호선 오류동역을 통해서는 용산역까지 22분, 시청역까지 30분이면 도달 가능하며 인천역까지는 42분 안에 도착할 수 있다. 또 단지 인근 지하철 7호선 천왕역과 온수역을 이용하면 강남권 및 광명시와도 접근이 수월해 직장인 수요도 풍부할 것으로 기대된다. 인근 오류IC를 이용하면 김포공항은 물론 인천공항을 빠르게 이용할 수 있다. 서울외곽순환도로, 서부간선, 남부순환로, 경인고속도로, 6번국도 등 사통팔달의 도로망도 갖추고 있다. 이외에도 차량을 이용해 이동하기에도 적합한 광역 도로망이 조성되어 있다. 생활편의시설도 풍부하다. 주민센터 등 관공서가 도보 5분 이내 거리에 위치하며 사업지에서 도보로 오류시장을 이용할 수 있다. 고척스카이돔, 디큐브시티, 구로아트밸리예술극장 등 문화시설도 가까우며 매봉산, 개웅산, 천왕산, 궁동 생태공원, 푸른수목원 등 녹지공간 또한 풍부하다. 이외에도 현대백화점 디큐브시티, 롯데마트 구로점 등 대형 쇼핑공간과 구로 성심병원 등 대형병원 이용도 편리하다. 인근 서울한영대학교, 동양미래대학교, 유한대학교, 성공회대학교 등 여러 대학이 인접해 있다. 오류동역 아델리아가 조성되는 구로구 오류동은 각종 개발호재가 맞물리면서 더욱 풍부한 임대수요를 갖출 예정이다. 2018년 구로구 구정 운영방향에 따라 오류동역 일대 주거 환경 개선을 위해 8만4139㎡ 부지의 행복주택 4개 동과 오류1동 주민센터 복합화사업, 오류시장 정비사업도 함께 진행되고 있다. 오는 2020년까지 최첨단 ICT산업단지로 변모할 온수산업단지의 개발과 고척동에 조성되는 2214여 가구의 고척뉴스테이, 개봉동 일대 1089여 가구 규모의 개봉뉴스테이도 진행 중이다. 문의 1600-2463

●이문휘경 지웰 에스테이트(오피스텔·도시형 생활주택)=신영건설은 수도권 전철 1호선 외대앞역 초역세권 입지에서 '이문휘경 지웰 에스테이트'를 분양한다. 단지는 소형 아파트와 원룸형 주택, 오피스텔로 구성된다. 단지가 1인가구를 중심으로 한 소형 평면의 주택을 선보이는 이유는 인근의 수요와 관련이 높다. 단지 주변으로 5개 대학 6만여명의 학생이 재학하고 있기 때문이다. 한국외국어대학교를 비롯해 경희대학교, 서울시립대학교가 위치했다. 좀더 범위를 넓혀보면, 카이스트 서울캠퍼스와 삼육보건대도 위치했다. 학교마다 기숙사 시설을 보유하고 있기는 하지만,현실적으로 100% 수용이 불가능하기 때문에 학교 인근지역의 임대수요는 꾸준하고 풍부하다. 이문휘경 지웰 에스테이트 아파트의 경우 35세대 모두 전용면적 기준으로 59㎡로 소형 평형이고, 원룸형 주택(280세대 공급)은 전용 14㎡이며, 오피스텔(140실)은 전용으로 17.45㎡다. 지역 수요에 맞춘 공급에 나서는 것이다. 단지는 1호선 외대앞역을 초역세권으로 누릴 수 있다.실제로 외대앞역 4번출구로 나오면 바로 사업지가 위치해 있다. 이문휘경 지웰 에스테이트는 뛰어난 배후수요와 역세권 입지를 동시에 누릴 수 있어 실 수요자를 비롯한 투자수요까지 관심을 보이고 있다. 특히, 작은 평면으로 분양에 나섬에도뛰어난 상품으로 주목받고 있다. 오피스텔과 원룸형 주택의 경우는 공간 활용을 극대화하기 위해 전자레인지설치가 가능한 책상 겸 식탁과 자투리공간을 활용한 수납 선반을 설치할 계획이다. 또한 공간 효율성 극대화를 위해 세면대를 일체형으로 설계했으며 신발장상부에는 수납공간을 만들 예정이다.보안과 안전에도 신경 썼다. 현재 계획하고 있는 시스템은 무인경비와 출입통제 여기에 CCTV설치다. 또한 생활편의를 위해 유무선 인터넷은 물론 원격검침 시스템과 무인택배 시스템을 도입할 예정이다. 문의 1800-1660

●신사역 멀버리힐스(오피스텔·도시형 생활주택)=하나자산신탁이 시행하고 롯데건설이 시공하는 오피스텔․상가 ‘신사역 멀버리힐스’가 분양중이다.  서울 강남 신사역 일대에 조성되는 ‘신사역 멀버리힐스’는 서울 서초구 잠원동 27-2․4․6번지 일원에 위치하며, 지하 8층~지상 13층 주거동과 지하 8층~지상 14층 근린생활시설동 등 총 2개동으로 구성된다. ‘신사역 멀버리 힐스’는 오피스텔 전용 20~33㎡ 총 83실(예정)과 도시형생활주택 전용 30~37㎡ 총 12세대(예정), 상업시설 136호(예정), 메디컬타워로 구성된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하 8층, 지상 13층 주거동과 지하 8층, 지상 14층 근린생활시설 등 2개 동으로 구성되었으며, 전용면적 20∼33㎡ 오피스텔 83실과 전용 30∼37㎡ 도시형생활주택 12가구, 상업시설 136호, 메디컬타워가 들어선다. 주변 강남․서초구 내 다양한 기업들과 인근 가로수길, 논현동 먹자골목을 중심으로 한 풍부한 배후수요도 돋보인다. ‘주변에는 국민연금공단 서울남부본부 등 공공기관을 비롯해 현대제철, 더리버사이드호텔, 한국야구르트, 셀트리온, KCC건설 등 다양한 기업들이 자리해 고정수요 확보에 유리하다는 평가다. 서울 강남을 대표하는 중심 상권 신사역의 수혜를 품은 곳으로 강남의 새로운 성장 동력이 될 것으로 기대된다. ‘신사역 멀버리힐스’는 지하철 3호선 신사역이 바로 앞에 위치한 초역세권 입지를 확보한 것은 물론 현재 추진 중인 신분당선 연장, 위례신사선 등의 교통개발호재까지 완료되면 향후 가치는 더욱 커질 전망이다. 이밖에 강남 신사역 일대에 10년 만에 공급되는 오피스텔과 분양형 상가라는 점에서 높은 희소가치까지 평가받고 있다. 신분당선 서울구간 연장 1단계 사업인 신사∼강남 구간이 현재 공사 중이고, 2022년 개통 예정이다. 오는 2024년 완공 예정인 위례신사선도 이용이 가능하다. 문의 010-6363-1557

●초당역 블레싱타운 2차(도시형 생활주택)=경기도 용인시 기흥구 중동 38-6번지 일대에 용인경전철 초당역 2번출구 도보 1분거리인 ‘초당역 블레싱타운 2차‘ 도시형 생활주택을 분양한다. 지하 2층~지상 4층, 연면적 3796.22㎡ 규모로 층별구성은 지하 2층~지하 1층은 근린생활시설로 지상 1층~지상 4층은 도시형 생활주택로 공급된다. 도시형 생활주택은 층별로 4세대로 4개층 총 16세대로 공급되며 1층은 테라스형, 4층은 복층형으로 구성되며 전용면적은 69.40㎡으로 동일하다. 80%대의 높은 전용률과 테라스, 복층 공간이 서비스 면적으로 제공된다. 도시형 생활주택의 분양가는 3.3㎡당 900만원대부터 시작하며 총 분양가는 2억원대(4층 복층형 제외)로 책정이 되었다. 최근 일대 연이은 대형 개발호재로 용인 초당역 블레싱타운 2차의 투자가치도 높아질 전망이다. 먼저 2020년에 개원예정인 용인 동백세브란스병원이 있다. 755병상의 상급 종합병원으로, 병원을 중심으로 의료기기, 바이오산업 기업이 대거 입주할 예정인 20만 8,000㎡ 규모의 용인연세의료클러스터도 조성될 예정이다. 지역 내 의료서비스 수준 향상은 물론, 수준 높은 의료서비스를 편리하게 이용할 수 있게 될 전망이다. 다음으로 최근 SK하이닉스가 반도체 클러스터 입지로 경기도 용인을 선택한다고 발표하면서 일대 부동산 시장이 들썩이고 있다. 인근에 이마트, 쥬네브, 동백 GGV, 초·중·고 등이 도보로 통학이 가능한 다양한 편의시설 도심형 인프라를 갖췄으며 에버라인 통해 분당선 기흥역 환승이 가능해 강남역까지 30분안에 빠르게 이동이 가능하다. GTX(용인역 예정) A노선도 2021년 말에 개통을 앞둬 향후 서울 삼성역이 15분대에 연결된다. 용인 기흥구, 처인구 일대에서는 서울 강남권을 30분대에 진입할 수 있게 된다. 서울로의 접근성이 대폭 향상되는 것은 물론, 역세권 프리미엄 확보도 기대된다. 차량을 이용하기도 좋다. 경부고속도로 수원신갈IC, 영동고속도로 마성IC, 용서고속도로 흥덕IC 등을 차량으로 10분대에 이용할 수 있다. 서울~세종고속도로와 제2경부고속도로 및 신갈~대촌 고속화 우회도로가 개통될 예정으로, 향후 서울 동남권 및 수도권 지역, 세종시로의 이동이 한층 편리해진다. 계약금 10%에 중도금 대출 20% 무이자 혜택이 주어지면 오는 7월 준공예정이다. 문의 1600-2463