고시원 창업 단점 - gosiwon chang-eob danjeom

안녕하세요.

오늘은 고시원 창업의 장단점과 돈버는 방법을 알려드리려 합니다.

은퇴 전후에 어느정도 여유자금이 되시는 분들은 5%~6% 의

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수익형부동산에 투자하여 안정된 노후를 살 수 있습니다.

그러나 여유자금이 많지 않으신 분들은 수익율이 좀더 많이 나오는 다른 방법을 찾아야 합니다.

그중에 하나가 바로 "고시원사업" 입니다.

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​오늘은 고시원에 대해서 간단하게 정리해 볼께요

▶ 고시원창업으로 얼마나 벌 수 있나요?

가장 궁금해 하시는게 바로 수익률이겠죠 ^^

서울시를 기준으로 말씀드리면

투자금 대비 약 10%~20% 내외로 벌 수 있습니다.

수익률은 고시원의 위치와 상태 그리고 운영자의 능력에 따라서 많은 차이가 있죠.

그래서 투자금 대비 수익률이 약 10%~20% 정도 입니다.

만약 3억을 투자한다면..

년간 3천 ~ 6천만원 정도 수입이 발생합니다.

즉 매월 250만원 ~ 500만원 정도의 수입이 생기죠

어때요, 꽤 괜찮지요 ^^

▶ 고시원 사업의 장점은?

은퇴자들이 가장 많이 그리고 쉽고 하는 창업 업종이 음식업이죠

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신규창업을 하려면 인테리어비와 식자재비, 인건비등 꽤 많은 초기 비용이 투자됩니다.

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만약 음식업을 하다가 실패할 경우 꽤 큰 금액이 휴지조각이 되는 사태가 발생합니다.

은퇴자들이 가장 쉽게 접할 수 있는 업종이 외식업입니다

. 하지만 외식업의 경우 성공할 수 있는 확률은 매우 낮습니다.

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또한 높은 초기투자비용으로 인하여 실패할 경우 엄청난 손실을 보게 됩니다.

영업시간 내내 본인이 노동력과 시간을 제공하는 경우가 대부분이라 경제적,

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​체력적으로 굉장히 부담이 많은 사업인 것은 분명합니다.

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▶ 그럼 고시원사업의 경우는 어떠할까요?

고시원도 초기투자비용은 비슷합니다. 그러나 최악의 경우에 사업을 그만두신다고 할지라도

​

초기에 투자한 비용을 80% 이상 회수할 수 있습니다.

실패해도 내가 투자한 금액을 대부분 돌려받을 수 있다는 것은 새로운 사업을 시작함에 있어

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가장 큰 장점이라 할 수 있겠습니다.

이런 면에 있어서 고시원사업은 투자위험도가 낮은 업종 중 하나라고 말씀드릴 수 있겠네요.

▶ 고시원 운영에 필요한 능력은?

고시원은 약간의 노하우만 익히면 누구나 쉽게 할 수 있습니다.

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제가 보기에 가장 중요한 2가지는

✔ 첫째. 성실함

고시원 운영이라는 것이 입실 및 퇴실,

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청소 및 유지관리 등 단순 반복적인 일이 많기 때문에 특별한 기술이나 능력 없이도

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성실함만 있다면 실패하지 않고 운영할 수 있습니다.

✔ 둘째. 마케팅 능력

고시원을 찾는 사람들의 대부분이 인터넷을 통해서 찾습니다.

그렇다면 고시원을 공실없이 운영하려면 인터넷에 홍보 마케팅하는 방법을 알아야 합니다.

나이가 드신분들은 이점을 어려워 하지만, 약간의 노력과 관심을 갖는다면

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내 고시원을 공실없이 만실로 운영하는 것은 어렵지 않습니다.

★ 마지막으로 고시원사업은..

운영하는 사람의 노하우나 입지 등 여러 요소에 따라 수익이 잘 나는 고시원이 있는가 하면

​

또 공실율이 높고 제대로 운영이 안되는 고시원도 있습니다.

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따라서 고시원 창업 전에 반드시 이러한 점을 충분히 숙지하고 준비하고 창업을 해야합니다.

이러한 점을 잘 이해하시고

꼭 신중히 생각하시고 결정을 하시길

바랍니다.

출처 : 단희이쌤

최근 연이은 부동산 규제로 고시원 창업에 관심을 갖는 분들이 부쩍 많아졌습니다. 고시원 창업 시 주의사항들을 몇가지 공유해보고자 합니다.

고시원의 평수제한

고시원은 평수 제한이 있습니다. 한 건물 내 150평 이하만 가능합니다. 1층에서 누가 100평짜리 고시원을 운영하고 있다면 내가 운영할 수 있는 고시원은 50평밖에 안됩니다.  내가 만일 100평을 쓸 경우, 총 200평이 되어 허가가 나오지 않습니다. 따라서 내가 고시원을 할 때 같은 층에 이런 고시원이 있는지를 확인해보고 내가 쓰려는면적이 150평이 넘는지 반드시 확인을 해야 합니다.

지자체별 제한사항

지자체별로 최소 평수 제한이 있습니다. 과거에는 이런 제한이 없었나 고시원의 환경이 점점 열악해지면서 각 지자체별로 제한을 두기 시작했습니다. 예를 들어 고시원 3평 이하는 불가, 4평 이하는 불가 이런 가이드가 지자체별로 있습니다. 이 부분도 반드시 확인을 꼭  하셔야 합니다.

직사각형 구조 추천

정방형의 형태보다는 직사각형의 형태가 좋습니다. 정사각형으로 되어 있으면 창가쪽으로 고시원을 놓고 내부 가운데 고시원을 놓게 되면 내부는 창이 없는 구조가 됩니다. 이렇게 되면 2가지 문제가 발생합니다. 지자체별로 차이가 있긴 하지만 창문이 없는 방에 대해서는 허가를 안내 주는 지역이 있습니다. 허가를 내주게 되어도 가운데 있는 방들은 창가가 있는 방보다 임대료가 저렴할 수 밖에 없습니다. 그래서 정방향보다는 직사각형의 형태가 유리합니다. 

클수록 수익률이 높다

규모의 경제에 따라 고시원의 규모는 작은 것보다 큰 것이 좋습니다. 일정 면적안에서 내가 투입되는 에너지가 동일하다면 조금 더 큰 규모로 운영하는 것이 높은 수익율을 가져올 수 있습니다. 

냉난방은 반드시 점검

냉난방 시설에 가장 많은 신경을 써야 합니다. 고시원의 바닥 난방은 엑셀이라고해서 바닥에 깔아주고 방을 나눠서 난방을 하는 구조 입니다. 그래서 보일러에 가까운 쪽은 좀 더 따뜻하고 먼 쪽은 따뜻하지 않은 경우가 있습니다. 그래서 반드시 겨울에 난방이 골고루 잘 되는지 확인해봐야 합니다.

냉방의 경우 최신식 고시원의 경우 각방별로 에어콘을 달아놓습니다. 그렇지 않은 경우는 공조기를 통해 메인 에어콘에서 방별로 냉방이 되는 곳이 있습니다. 이 역시 마찬가지로 에어콘에 가까운 방일 수록 시원하지만 거리가 먼 방은 세게 에어콘을 가동해도 에어콘 바람이 잘 안나오는 경우가 있습니다. 냉난방의 경우 임차인들의 컴플레인이 가장 많이 발생하기 때문에 냉난방이 골고루 잘 되는지 반드시 확인해야 합니다. 

불법건축물 확인

불법건축물은 신규창업이 불가합니다. 내가 운영하려는 고시원 건물에 건물의 일부분에 불법사항들이 있다면 고시원 허가를 내주지 않습니다. 내가 저지른 불법사항이 아님에도 불구하고, 불법사항을 해결하고 다시 허가 신청을 해야 합니다. 그래서 신규 창업시 꼭 불법사항이 있는지 확인하셔야 합니다.

불법사항체크

불법 사항이 있는지를 확인해야 합니다. 처음에 애기했던 150평 평수에 문제가 없는지, 제2종 근린생활시설에 하는지, 소방필증이 있는지, 이런 불법사항들이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 고시원은 다중이용시설이기 때문에 운영 중 하자가 발생한다든지, 불법적으로 운영하다 문제가 발생하면 법적인 책임을 지게됩니다. 그래서 꼭 불법사항이 있는지 확인해야 합니다. 

5층 이상은 피난 계단 설치

2. 4층까지는 괜찮으나 5층 이상에서 고시원을 운영할 경우 별도 피난 계단을 설치해야 합니다. 주계단이 있는 상태에서 화재 발생 시 대피할 수 있는 별도의 피난 계단이 있어야 합니다. 피난 계단이 없다면 소방허가가 나오지 않습니다. 따라서 5층 이상에서 고시원을 할 때는 이점을 반드시 체크하셔야 합니다.

소방필증확인

소방필증이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 고시원은 제2근린생활시설인데 많은 사람들이 모여 있어서 다중이용시설에 속합니다. 그래서 소방서에서 내주는 소방 필증이 있는지를 반드시 확인해야 합니다. 없다면 불법에 해당됩니다.

총무생활 직접 해보기

창업 전 반드시 총무생활을 해보셔야 합니다. 고시원도 경영과 같습니다. 내가 2~3개월 총무생활을 하다보면 고시원이 어떻게 돌아가는지를 전반적으로 알 수 있습니다. 고시원의 장단점이 무엇인지 몸으로 직접 익힐 수도 있고 내가 이것을 해낼수 있는지 없는지도 알수 있기 때문에 총무생활 하시는 것을 추천 드립니다. 

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