광교호수공원 아파트 시세 - gwang-gyohosugong-won apateu sise

'청라 한양수자인 디에스틴' 투시도 ＜사진제공:한양＞

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호수공원 등 수변시설을 끼고 있는 아파트 단지의 평균 시세가 주변 단지보다 35% 가량 더 높다는 조사 결과가 나왔다.

29일 부동산시장 분석업체 부동산인포가 KB국민은행 리브부동산 자료를 분석한 결과, 호수공원을 옆에 둔 아파트 시세는 지역 동 시세보다 평균 35%가량 더 높은 것으로 나타났다.

10월 기준 인천 청라호수공원(69만㎡) 옆 '청라국제금융단지 한양수자인 레이크블루' 전용 84㎡ 평균 시세는 10억4500만원이다. 청라동 평균(8억3877만원)을 20% 이상 웃돈다. 특히 조망이 가능한 타입의 경우 12억9500만원에 거래돼 일대 최고가 아파트로 자리잡았다.

수원 광교호수공원(170만㎡) 바로 옆 '중흥-S클래스' 전용 84㎡ 평균가도12억원으로 단지가 위치한 원천동(8억1884만원) 보다 50% 가까이 더 높다.

동탄2신도시도 동탄호수공원(46만㎡) 바로 앞 '더레이크 부영(3단지)' 전용 84㎡ 평균가(11억9500만원)는 산척동 평균(8억8399만원)을 약 35% 웃돈다.

호수공원 일대 아파트 시세 ＜자료제공:부동산인포＞

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호수 인근 단지 청약 경쟁률도 치열하다. 대전 갑천호수공원(예정)과 가까운 '더샵 도안트위넌스'는 10월 청약을 진행한 결과 평균 53.5대 1을 기록 후 계약 시작 3일만에 완판됐다. 은파호수공원을 품은 '군산 호수공원 아이파크'도 지난 6월 평균 55.7대 1로 전 주택형이 1순위 마감 후 단기간 계약을 끝냈다.

부동산인포 권일 리서치 팀장은 "탁 트인 수변이 부동산 가치를 높이는데다 '위드 코로나'에도 안심하고 여가를 즐길 수 있는 공간으로 호수공원이 부각되는 모양새"라고 설명했다.

인천(청라), 대전(도안), 파주(운정) 등 호수가 이미 들어섰거나 새로 조성 계획인 곳에서 나오는 신규 분양도 관심을 끈다.

청라호수공원 바로 옆에 들어서는 '청라 한양수자인 디에스틴'은 전용면적 84㎡ 702실 규모의 주거형 오피스텔이다. 7호선(예정) 신설역 시티타워역(가칭)이 도보권에 있고, 하나금융그룹 본사 및 계열사, 현대모비스 수소연료전지 핵심부품 생산시설이 들어설 계획이어서 배후수요는 크게 늘어날 전망이다.

파주 운정호수공원(49만㎡) 부근에서는 현대건설이 '힐스테이트 더 운정' 분양을 준비하고 있다. 아파트 744가구와 주거형 오피스텔 2669실로 이뤄진 주거복합단지다.

대전 갑천호수공원(예정) 부근에서는 HDC현대산업개발이 11월 '대전 도안 센트럴 아이파크'를 내놓는다. 전용 84㎡ 단일면적 총 377실로 짓는다. 대전 도시철도 2호선 트램역(예정) 역세권 입지를 갖췄다.

전북 군산 은파호수공원(약 257만㎡)과 인접한 곳에서는 제일건설이 '은파 오투그란데 레이크원'에 분양에 나설 예정이다. 전용면적 59~140㎡ 399가구로 구성됐다.

김동표 기자

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“광교는 판교 IT 기업이나 수원 삼성전자에 다니는 사람들이 선호하는 지역입니다. 하지만 최근 양도세 중과 유예를 기회 삼아 차익 실현에 나서는 다주택자가 늘어나면서 매물이 쌓이고 있습니다. 집을 꼭 팔아야 하는 집주인이 1억~2억원씩 낮춰 팔면서 지난 6개월간 집값이 꾸준히 하락했습니다.” (경기도 수원시 영통구 이의동 A공인중개소 관계자)

지난 몇 년간 전국적으로 가장 집값이 오른 지역을 꼽는다면? 2기 신도시인 광교는 다섯 손가락 안에 들 가능성이 높다.

광교신도시는 경기도 수원시 영통구 이의동, 원천동, 하동과 용인시 상현동 일대 1130만4494㎡(약 342만평)에 조성된 2기 신도시다. 경부고속도로를 따라 형성된 신도시인 데다 서울 강남권으로 접근성이 좋아 판교신도시와 닮은 점이 많았다. 한때 ‘판교 동생 광교’라는 별명이 붙을 정도로 인기 주거지로 자리 잡았다. 초기 어수선한 베드타운 같던 분위기는 전혀 찾아볼 수 없을 정도로 지금은 안정적인 신도시로 바뀌었다.

그럼에도 광교의 요즘 부동산 시장 분위기는 심상찮다. 지하철 초역세권 단지조차 ‘억’ 단위로 가격이 하락하고 있어 그 배경에 관심이 쏠린다.

광교호수공원에서 바라본 광교신도시 주거지. (윤관식 기자)

▶꾸준히 가격 떨어지는 광교

▷지난해 12월 이후 6개월 하락

신분당선 광교중앙역 3번 출구로 나와 조금만 걸으면 새 아파트 단지가 눈에 띈다. ‘써밋플레이스광교’다. 2015년 입주한 이 단지는 신분당선 광교중앙역 초역세권에 위치해 ‘광교자연앤힐스테이트’와 함께 광교 랜드마크 단지로 꼽힌다.

불과 3년 전인 2019년 5월만 하더라도 10억원 전후로 거래됐던 써밋플레이스광교(전용 116㎡)는 이후 급속도로 가격이 올랐다. 그해 11월 12억원을 돌파하더니 2020년 11월에는 대출 금지선인 15억원을 넘어섰다. 지난해 8월에는 17억4000만원에 거래되며 신고가를 썼다.

올해 들면서 한풀 꺾인 모습이다. 올해 3월 같은 면적의 물건이 15억8000만원에 거래되더니 4월에는 14억2000만원에 손바뀜했다. 1년도 지나지 않아 3억원 이상 하락한 셈이다.

광교자연앤힐스테이트 역시 비슷한 분위기다.

이 단지 전용 84㎡는 지난해 6월 16억1500만원에 거래되며 신고가를 썼다. 이후 꾸준히 하락세다. 올해 5월에는 같은 면적 물건이 14억8000만원에 거래됐다. 현재 나온 매물 호가는 14억~15억원에 형성됐다.

인근 광교호수공원을 끼고 있어 조망이 우수한 광교중흥S클래스의 가격 흐름은 더욱 가파르다. 지난해 상반기만 해도 전용 109㎡는 23억~27억원에 거래됐지만 올해 4~5월에는 20억원 전후로 시세가 형성돼 있다.

통계자료를 살펴봐도 광교 아파트 가격 하락은 눈에 띈다.

한국부동산원이 발표하는 주간 아파트 가격 동향에 따르면 광교가 위치한 경기도 수원시 영통구는 지난해 12월 말부터 6개월째 하락세가 지속되고 있다.

구체적으로 올해 초 수원시 영통구 아파트 매매가격지수는 110.2였지만 5월 마지막 주 기준 108.7을 기록했다. 6개월 동안 약 1.4% 하락한 수치다. 전세 가격 역시 같은 기간 약 1.8% 떨어졌다.

한국부동산원 관계자는 “보유세 기산일(6월 1일)이 도래하면서 양도소득세 중과 한시 배제 등으로 급매물이 증가했으며 기준금리 인상 영향으로 매수세가 감소했다”고 설명한다.

이의동 B공인중개소 관계자는 “자연앤힐스테이트와 써밋플레이스광교는 초역세권에 위치했으며 광교중흥S클래스는 호수공원을 끼고 있어 세 곳 모두 젊은 부부들에게 인기 높은 단지”라면서도 “전반적으로 올해 상반기에는 부동산 시장이 위축되면서 광교 내 랜드마크 단지 또한 가격이 조금씩 하락했다”고 말한다.

▶대출 규제에 금리 인상까지

▷신분당선 연장 효과도 ‘글쎄’

가파르게 상승했던 광교 집값이 떨어진 이유는 무엇일까.

인근 부동산 중개업소 관계자들은 1차적인 이유로 대출 규제를 꼽는다. 지난해 말부터 시행된 대출 규제로 인해 15억원 초과 아파트 단지들은 대출을 전혀 받을 수 없게 됐다. 광교신도시 아파트들은 대부분 15억원 전후로 시세가 형성됐다. 대출 규제로 수요가 줄어들면서 가격 하락이 불가피했다는 분석이 나온다.

기준금리가 잇달아 오르면서 대출 이자 부담이 커지고 있다는 점 역시 수요자 입장에서 부담스럽다. 기준금리 인상으로 시중금리가 오르면 대출 이자 부담이 늘고 총부채원리금상환비율(DSR)이 높아져 대출 여력이 줄어든다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 “지금은 금리 인상폭이 주택 시장에 미치는 영향이 커지는 시점”이라면서 “주택담보대출 평균 금리가 연 4%를 넘으면 매수자의 관망세가 커지고 5%를 넘으면 매수 자체를 포기해 시장이 급격히 위축될 수 있다”고 설명한다.

지난해 광교 집값이 급등하면서 이에 대한 피로감으로 가격이 조정을 받고 있다는 분석 역시 설득력 있다. 광교가 속한 수원시 영통구는 한국부동산원 통계로 지난해 20% 이상 급등한 지역이다.

송승현 도시와경제 대표는 “새 정부 출범 이후 특별법에 대한 기대감으로 집값이 오르고 있는 1기 신도시와 달리 2기 신도시는 반등 요소가 많지 않다”며 “1기 신도시를 중심으로 수요가 몰리면서 광교와 같은 2기 신도시 아파트는 예전만큼 인기를 끌지는 못하는 상황”이라고 설명했다.

앞으로 광교 부동산 시장에 대한 전망은 엇갈린다.

우선 광교를 둘러싼 호재는 여럿이다. 지난 5월 28일부터 신분당선 연장선이 개통됐다. 기존 신분당선은 강남역이 종점이었지만 이제는 신논현, 논현역을 거쳐 신사역까지 이어진다. 이전에는 광교에서 신사역까지 이동하려면 약 80분이 소요됐다. 지금은 42분으로 약 절반 단축할 수 있다.

광교는 분당이나 판교와 달리 베드타운 성격이 강한 지역이다. 출퇴근을 신분당선에 의지하는 특성상 신분당선 연장 효과로 다닐 수 있는 직장 선택지가 늘어나면 주택 수요 역시 늘어날 수 있다는 분석이다. 이 때문일까. 최근 매물로 나오고 있는 아파트의 호가는 조금씩 오르는 추세다. 이의동 C공인중개소 관계자는 “교통 호재와 대출 규제가 풀릴 것이라는 기대감 때문에 일부 집주인은 조금 더 가격을 올려 매물을 내놓고 있다”고 말한다.

반론도 만만찮다.

일단 당분간 금리 인상이 지속될 것으로 보인다. 여기에 양도세 중과 유예에 따라 다주택자 매물이 쏟아지면서 광교와 같이 서울에서 비교적 떨어진 지역은 직격탄을 받고 있다. 양도세 일시적 감면으로 나오는 절세 매물을 고려하면 내년 상반기까지는 매수자 우위 시장이 형성될 수 있다는 분석이다.

업계 한 관계자는 “투기성 매수가 많이 집중됐던 지역에서는 이번에 양도세 중과 유예를 기회 삼아 차익 실현에 나서려는 수요가 두드러지고 있다”며 “경기도 일부 지역은 공급이 많이 예정돼 있는 만큼 광교 집값은 당분간 하향 안정화될 가능성이 높다”고 말했다.

[강승태 감정평가사]

[본 기사는 매경이코노미 제2163호 (2022.06.15~2022.06.21일자) 기사입니다]

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