수원 정자동에 정연메이저 라는 건물에 있는 오피스텔을 3개월 전에 전세 끼고 매입을 했습니다 사실 너무 돈이 턱없이 부족해서 끼고 매매를 했는데 그때 공실 상태였습니다 하면서도 이걸 해야 하나 했지만 주변이 아파트 대단지 였고 상가 형성도 잘 되어 있는것 같아 매입을 했죠 근데 그 곳에 맨 끝층에 위치를 했고 도배 장판을 새로 했습니다 혼자서 생활하기에 충분 할것 같은데도 왠지 3개월이 되었는데도 전세나 아님 월세도 들어오지 않고 있습니다 제가 사는 곳이 수원이 아니라서 매번 갈수도 없고 간다한들 제가 무엇을 할수 있겠습니까 원래 오피스텔이나 월룸은 수익성 물건이라 월세로 해야 되는데 나는 무조건 전세를 고집을 했었으니까요 지금은 월세라도 나오면 놓으려고 하는데 그마저도 부동산에서는 없다고 합니다 매번 전화를 해도 오히려 부동산에서 한숨을 쉬니 요즘 그것 때문에 잠도 오지 않고 제 자신을 한탄합니다 괜히 사서 고생만 한다구요 조금 있는 돈으로 막말로 소액투자 라도 해볼려고 했던것을 지금은 후회를 한답니다 매매 가격이 6천만원 입니다 그래서 전세시세가 거의 4천 ~5천 정도 더군요 그러니 제가 든 실금액은 얼마 않하는 거죠 만약 월세로 한다면 나머지는 대출을 받아서 해야 합니다 나머지 잔금을 전 주인에게 치러야 하니까요 부동산 에서는 자신들이 알아서 해줄거고 그 동안에 분명 있을 거라고 하더니만 이제와서 제가 그런말을 언제 했냐며 열심히 하겠다는 소리만 했다고 언급을 하데요 제가 부동산을 믿고 않 믿고 를 떠나서 제가 소액으로 투자를 해서 이 사람들이 무시를 하나 이런 생각도 했습니다 요즘 부동산 시장이 침체 인거 잘 압니다 부동산 에서도 이런 경우가 처음 이라는데요 3개월 이상 공실인거 처음이랍니다 글구 다른 부동산과 연결해서 이 물건을 소개를 해줬는데요 저와 통화하는 분은 이 오피스텔에 대해서 잘은 모르는거 같더라구요 공실 된지가 얼마나 되었던 물건인지도 모르시는거 같구 아무튼 지금은 세입자가 빨리 나타나기를 기다리고 있습니다 솔직히 포기하고 싶은 생각이 굴뚝같은데 그렇게 되면 처음에 계약금을 날리게 된다고 하더군요 이러지도 저러지도 못하고 정말 가슴이 답답합니다 부동산은 아무나 하는것이 아니란 생각을 합니다 [답변] 1.오피스텔이 ,귀한 전세가 안나간다면 계약금 포기하시고 찢어 버리는게 2.유리해보입니다 3.오피스텔 전세구하기가 ,물건이 없어 나오면 바로 나가야 합니다 [답변] 반갑습니다. 현업중인 공인중개사입니다. 일단 부동산에서 계약이 체결되었다면 그 파기 사유가 임대인에게 있습니다. 임대인의 주장은 물건에 하자가 있다는 것이지만 실제는 그렇지 않은 사실입니다. 실제 물건에 하자가 있더라도 이는 임대인의 귀책 사유에 해당하는 파기 원인이므로 두분다 중개 수수료의 지불의무가 발생한것입니다. 계약 체결이후 수수료를 지불치 않는경우는 중개인의 고의나 과실에 의한 계약파기인 경우 입니다. 원칙적으로 실제 물건에 하자가 발생하여 파기되더라도 쌍방 모두는 수수료를 지불하는것입니다. 그러한 수수료를 주지 않으려 거짓으로 중개인을 배제하고 쌍방 직접 계약을 하는경우는 사기,부당이득 사취, 수수료 횡령에 속합니다. 귀하도 이를 알고 동조하였다면 같은 죄를 범하는것과 같습니다. 합당한 법정 수수료를 편취하는것으로서 임대인의 심성은 올바르디 할수 없으며 그러한 임대인이 차후 주택임대차 기간중에 얼마나 양심적으로 모든일을 공정하게 처리할지 의문입니다. 시간이 지나면 부동산에서 이를 알게되고 거짓은 결코 오래 가지 못합니다. 수수료 얼마에 양심을 팔고 이득을 본다면 결국 그 수십배이상 해가 되어 돌아 올것입니다. 귀하만이라도 중개인에게 수수료를 갖다 주기 바랍니다.
 [땅집고] 서울 관악구 봉천동에 있는 D오피스텔 전용면적 19㎡는 지난 2월 2일 1억3500만원에 매매 거래됐다. 일주일 뒤인 2월 9일에는 이 단지 같은 주택형이 1억7000만원에 전세 계약을 맺었다. 전세금이 매매가격보다 3500만원 더 높았다. 이 오피스텔은 지난해 총 6건 거래됐는데 올 들어 2월 말까지 22건 거래가 이뤄졌다. 이 기간 19㎡ 기준으로 매매가는 하락(1억7500만→1억3500만원)했고, 전세금은 상승(1억6000만→1억7000만)했다. 주변 부동산 중개업소 관계자는 “전세 놓으면 투자금을 전부 회수할 수 있는데다 향후 매매가격이 오를 것이란 기대감이 작용하면서 거래가 늘어나고 있다”고 말했다. 올 들어 대표적인 소액 투자 부동산 상품인 오피스텔 거래가 급증하고 있다. 몇 년 전부터 공급 과잉 우려가 나오면서 매매가격과 수익률은 떨어지는 추세인데도 전세금이 크게 올라 매매가격과의 격차가 역대 최저 수준으로 줄어들자, 이른바 갭(gap) 투자가 성행하고 있는 것이다. 시장에서는 금리가 사상 최저 수준인 상황에서 소액·수익형 상품으로 오피스텔을 대체할 상품이 없다는 낙관론과 공급 과잉 폭탄이 터질 것이란 비관론이 팽팽히 맞서고 있다. ■ 공급 과잉 논란에도 거래량 급증 전국 오피스텔 임대 수익률은 지난해 처음 연 5% 밑으로 떨어졌다. 오피스텔 수요보다 공급이 크게 늘어난 게 원인으로 꼽힌다. 실제 2019년 전국 오피스텔 입주 물량은 8만8714실로 2018년(7만4553실)보다 1만4161실 늘었다. 2009년과 비교하면 13배 이상 급증했다. 오피스텔 투자수익률도 하락세다. 부동산114에 따르면 2009년 오피스텔 투자수익률은 6.34%였는데 ▲2010년 6.19% ▲2011년 5.91%에 이어 지난해에는 4.97%까지 떨어졌다.
그러나 수익률 하락에도 불구히고 거래량은 늘어나는 이상 현상이 벌어지고 있다. 한국감정원에 따르면 올 1∼4월 전국 오피스텔 거래량은 5만3068건으로, 전년 동기(4만5297건)와 비교해 17.2% 늘었다. 2018년 같은 기간 6만8200건에서 2019년까지 감소세였다가 다시 증가세로 돌아선 것. 왜 갑자기 거래량이 늘었을까. 원인은 전세금 상승이다. 서울 오피스텔 전세가율 평균은 79%에 달한다. 서울 시내 곳곳에서 매매가격보다 전세금이 더 높은 단지가 속출한다. 이는 금리와 관련이 있다. 한국은행 기준금리가 역대 최저(연 0.5%)로 떨어지면서 임차인 입장에서는 비싼 월세를 내느니 은행 대출을 받더라도 전세로 사는 게 더 유리하다고 보는 것이다.
이렇게 전세금이 오르면서 오피스텔 시장에서도 아파트처럼 전세 끼고 갭 투자하는 경우가 상당한 것으로 분석한다. 비록 월세 수입은 포기하더라도 한 채당 1000만~2000만원 정도의 적은 돈으로 투자가 가능하기 때문이다. ■ 세금·공실률 등 감안한 실질수익률 따져야 오피스텔을 전세 끼고 매입하는 전략에는 시간이 지나면 매매가격이 다시 상승할 것이란 믿음이 깔려 있다. 예컨대 1000만원을 투자해 오피스텔 1채를 매입한 후, 시간이 지나 매매가격이 1000만~2000만원만 오른 뒤 팔면 투자금 대비100~200% 수익률도 기대할 수 있다는 것이다. 오피스텔을 여러 채 소유하더라도 주거용으로 사용하지 않는다면 다 주택자에게 부과되는 각종 징벌적 세제를 피한다는 것도 장점이다. 투자자들은 현재 시장 금리가 역사상 최저이고, 당분간 저금리가 지속되면 오피스텔 시세가 오를 가능성이 크다고 본다. 심형석 미국 SWCU 교수는 “몇 년 새 시장 금리가 크게 떨어졌음에도 오피스텔 임대 수익률은 4~5% 수준을 유지하고 있어 시장 금리에 비해 매우 높다”며 “결국 오피스텔 매매 시세가 오르며 시장 수익률 수준에 근접할 것으로 보이며, 아파트 규제 강화로 그럴 가능성이 점점 높아지고 있다”고 말했다. 하지만 반론도 있다. 오피스텔 유지비, 세금, 거래비용 등을 생각하면 실제 투자금액이 더 커서 수익률이 낮을 수도 있다. 조현택 상가정보연구소 연구원은 “올해에만 오피스텔 1만5399실이 추가 분양하는데 이 중 학교나 직장 등 오피스텔 거주자들에게 필요한 입지를 갖추지 못한 오피스텔은 공실이 길어져 예상한 만큼 (운영)수익을 내지 못할 수도 있다”고 말했다. 그는 “오피스텔은 주거용으로 사용할 경우 되팔 때 양도소득세를 내야 하고, 취득세가 아파트의 4배(4.6%)라는 것도 불리하다”고 했다. /전현희 땅집고 기자 |
전세끼고 오피스텔 매매 - jeonsekkigo opiseutel maemae
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