주택 부족 문제 해결 방안 - jutaeg bujog munje haegyeol bang-an

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정영록 서울대 국제대학원 교수·경제학

“애들 집 문제로 고민이야.” 친구들이 모이기만 하면 이 같은 문제로 열을 올린 지 오래다. 주택은 인구과밀지역인 한중일이 공통으로 겪고 있는 난제다. 일본은 선도 발전 국가로서의 주택 자급, 중국은 직장 배분으로 비교적 안정된 주택 수급이 이뤄졌었다. 중국은 고도성장을 추구하면서 주택 수급을 민간으로 넘겼다. 특히 신규 주택 수요자들은 만기 20년 이상의 장기주택금융을 활용하고 있다. 동시에 연간 300만 채의 아파트를 공급하는 신도시 사업을 진행해왔다. 물론 일부 지역에서는 과잉 공급이 문제가 되고 있다. 반면 베이징·상하이·선전 등 1인당 국민소득이 2만 달러를 넘어선 지역에서는 주택 가격이 엄청나게 높아져 문제다. 극심한 양극화다. 일본은 인구 고령화로 지방에 800만 채 이상의 빈집이 방치돼 처리에 고심하고 있다. 절대인구 감소를 맞은 우리의 주택 문제는 딱 일본과 중국의 중간에 자리해 있다.

문제 해결을 위해 우리는 좀 더 독창적인 생각을 할 필요가 있다. 주택의 주거 기능뿐 아니라 세대 연결을 위한 자산으로서의 역할을 인정해야 한다. 주택이 농경시대의 토지처럼 세대 연결을 통한 사회의 안정적 발전에 가장 커다란 자산임을 인식해야 한다. 후세대에 자연스럽게 이전해주는 방법을 강구할 필요가 있다. 그리고 국민의 욕구를 최고 한도로 수용해 수요가 많은 지역의 공급을 우선 확대해야 한다. 중국은 국토 균형 발전만을 중시해 지방 아파트 공실률이 20%를 넘어서고 있다. 우리는 중국과 일본 등 인접국의 사례를 종합적으로 고려해 실현 가능한 획기적 제도를 설계해야 한다.

다행히 서울 등 주요 지역의 주택 소유자는 베이비부머 세대(1955~1963년생)가 주축이다. 전체 자가 주택 보유율보다 베이비부머 세대의 보유율이 훨씬 높을 것이다. 같은 세대의 10% 정도가 대졸 출신인 것도 우리나라에서는 처음이다. 그만큼 번듯한 직장을 처음으로 다니기 시작한 세대다. 또한 50% 이상이 이촌향도 세대로 고도 성장기의 주역이었다. 자연히 주택 마련의 기회가 상대적으로 많았다. 한 가정 2자녀가 기본으로 지금 연령은 20대 후반부터 40대가 많다. 이들의 주택 수요가 가장 높다. 이들에게 주택을 증여하거나 도시 중심에 청장년층을 위한 주택을 획기적으로 공급하는 것이다. 이렇게 된다면 주택 수요가 훨씬 줄어들 것이다. 동시에 주택을 증여한 베이비부머를 지방으로 소환하는 제도적 유인책을 마련하는 것이다. 지방자치단체들은 나름 각고의 노력을 하고 있지만 효과는 미지수다. 베이비부머는 도시에 근거지를 유지하고 있다는 심리적 안정감이 필요하다. 도시 지역 의료 서비스 등 사회기반시설이 훨씬 낫기 때문이다. 이것만 해결된다면 절반 이상이 이촌향도 세대인 베이비부머가 지방에 정착할 여지가 있다. 지방에도 소소한 소일거리가 있다. 여기에 착안해 제안하는 것이 가칭 ‘자가전세제도’다.

후세대에 시드머니를 증여하는 것이다. 자가를 자녀에게 매각한다. 자가의 일부는 증여 세대가 계속 사용한다. 이를 근거로 증여가 아닌 전세자금 형태로 후세에 추가 이전한다. 나중에 상속 시 정리하면 될 것이다. 물론 보완 조치가 필요하다. 사회적 공감대 형성이다. ‘금수저’ 논란을 불러일으킬 소지는 있다. 세제 보완도 필요하다. 결국 자가전세제도의 핵심은 1가구 1주택에 한해 실질적인 증여를 상속 시까지 유예하는 것이다. 지방정부는 베이비부머 세대의 귀향이나 귀농을 용이하게 하기 위해 주택 제공, 주거 여건 환경 개선 등에 나서는 것이다. 100만 채가 넘는 빈집과 공공시설을 활용할 여지가 있다. 자연스럽게 1주일을 ‘2도(都) 5촌(村)’으로 나눠 5일은 귀촌·귀농 지역에서 거주하는 것이다. 주택 수요가 많은 도심에 베이비부머 세대의 주택 증여로 수요를 줄이면서 주택 공급을 늘리는 방법으로 주택 문제를 해결해보자는 것이다. 베이비부머 세대를 도시에서 분리해 실질적으로 지방에서 생활하게 하는 것이다. 이렇게 하면 골머리를 앓고 있는 주택 문제가 획기적으로 개선되지 않을까.

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▲주택점유형태 비율. 자료=주산연 제공

 

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▲임차가구 중 전월세 가구 비율(%). 자료=주산연 제공

아주경제 최수연 기자 = 높은 주택가격과 임차가구의 임대료 상승으로 주거비 부담이 증가하고 있는 가운데 세대통합형(멀티홈) 주택활성화가 주거문제를 완화할 수 있다는 연구결과가 나왔다. 세대통합형 가구는 2세대 또는 3세대 이상이 함께 거주하는 가구유형이다.

30일 주택산업연구원에 따르면 연평균 주택가격 변동률은 △2012년 -1.4% △2013년 0.3% △2014년 1.9%였으나 2015년 10월 현재 3%로 올해 들어 크게 증가했다. 연평균 전세가격 변동률은 △2012년 1.3% △2013년 4.2% △2014년 3.2%였으나 2015년 10월 현재 4.1%로 2013년 이후 부담 증가가 지속되고 있다.

김태섭 주산연 선임연구위원은 "가구분화와 1∼2인가구 증가, 노인가구의 증가, 고용문제 등으로 취약계층의 삶의 문제는 더욱 어려워지고 있다"고 말했다.

노인가구는 점차 증가하고 있으며 65세 이상 노인 가구주 가구의 약 79%가 독거노인이나 노인부부가구며 이들의 약 70%가 자가로 거주한다. 소득은 월평균 117만원으로 자가나 임차가구나 낮은 소득으로 살아 간다. 젊은층 가구는 임차가구가 많고 임대료 부담이나 대출 부담이 크며 주택을 구입하려고 해도 주택가격이 높아 구입이 쉽지 않다는 게 김태섭 선임연구위원의 설명이다.

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젊은층 임차가구의 주택구입능력을 분석해 보면 젊은층 임차가구가 평균주택 구매를 위해서는 연소득 대비 주택가격이 6년 걸리며 평균 아파트를 구매하기 위해서는 평균 7.2년이 소요되는 것으로 나타났다. 서울에서는 주택가격이 높아 평균주택은 연소득 대비 11.4년, 아파트는 13.2년이 소요되는 것으로 나타났다.

김태섭 선임연구위원은 "세대통합 거주를 장려하는 주택정책으로 젊은 층의 주거문제와 노인가구의 주거문제 및 사회복지적 문제를 동시에 해결하는 방안 모색이 가능하다"고 설명했다.

주택산업연구원이 500명을 대상으로 자체 조사한 결과 현재 부모세대와 기혼 자녀세대가 같이 살고 있는 가구는 약 5.7%이나 향후 세대통합형 주택에 거주할 의향이 있는 가구는 19.5%인 것으로 나타났다.

특히 정부에서 세대통합형 주거를 장려하기 위한 제도적 지원이 있을 경우 관심을 갖겠다는 응답자는 62.1%로 높게 나타났다. 하지만 선호하는 주택구조는 '가족형 일반주택'보다는 세대간 어느 정도 독립성이 보장되는 주택구조를 원하는 것으로 나타났다.

세대통합을 할 경우 가족형 일반주택을 선호하는 가구는 8.3%에 불과하고 복층형 선호는 51.4%로 가장 높고 세대구분형 선호도는 26.4%였다.

김 연구위원은 "연구원은 계속되는 주거비 부담 증가로 부모세대와 자녀세대 모두 세대통합 주거에 대한 인식이 바뀌고 있으나 기존주택의 구조적인 문제로 세대통합 주거는 쉽지 않을 것"이라며 "기존 주택 중에서 중대형 주택을 분리하여 부모세대와 기혼자녀세대가 같이 거주할 수 있도록 지원하는 방안과 세대통합을 위한 세대구분형 주택공급 활성화 방안, 복층형 주택 공급의 활성화 등이 필요하다"고 설명했다.


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2020.10.20 김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장

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정부 부동산 정책의 목표는 우리 국민이 집 걱정 없이 안심하고 사는 주거 환경을 조성하는 것이다. 이에 따라 정부는 투기수요 근절, 실수요자 보호, 생애주기별·소득수준별 맞춤형 대책의 3대 원칙에서 주택시장 안정책과 실수요자 중심의 다양한 지원·공급책을 추진하 있다. 과연, 정부의 부동산 정책은 어떻게 나아가야 할까. 어떤 정책이 실수요자를 보호하고 투기수요를 근절할 수 있을까. 정책브리핑이 관련 분야 전문가들의 목소리를 전한다.(편집자 주)

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김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장

서울과 수도권의 주택문제가 갈수록 심각해지고 있다. 급등세를 보이던 아파트 가격이 최근에는 전월세시장으로 옮겨가 전월세 가격이 급등하고 있다. 마치 산불이 번져가듯 서민들의 주거불안정이 가중되는 위험한 상황이 전개되고 있다.

서울의 주택문제는 과거나 지금이나 변한 것이 없다. 서울은 직장과 산업·교육·문화 등 모든 기능이 집중된 세계적인 도시로서 자리매김하고 있기 때문에 주택문제가 상존하는 것은 당연한 것일 수 있다. 서울은 우리나라 여러 도시들 중에서 주택수급불균형이 가장 심한 도시다. 주택수요는 많으나 주택보급률도 가장 낮고, 주택을 지을 땅도 한정되어 있다.

서울 외곽에 넓게 자리잡고 있는 그린벨트가 있으나 개발여건이 수월치 않다. 그렇다 보니 서울시가 서울의 경계안에서 자발적으로 주택문제를 해결하기에는 한계가 많다. 최근에는 서울의 주택수요가 과거보다 광역화되어 전국으로 퍼져나가고 있고, 외국인들이 매입하는 주택도 늘고 있다. 이런 와중에 가장 불안을 느끼는 계층은 집 없고 돈 없는 취약계층이다.

정부는 서울의 주택문제를 해결하기 위해 2018년 12월 19일 수도권 3기 신도시 계획을 발표하였다. 조금 늦은 감은 있으나 서울에서 해결하지 못하는 주택공급 문제를 3기 신도시를 통해 해결하려는 것은 그나마 다행이다. 수도권에 총 127만호의 주택공급을 계획하고 있으나 그 중에 가장 관심을 끄는 것은 3기 신도시다.

남양주 왕숙·왕숙2(1134만㎡) 6만 6000호, 하남 교산(649만㎡) 3만 2000호, 인천 계양(335만㎡) 1만 7000호, 고양 창릉(813만㎡) 3만 8000호, 부천 대장(343만㎡) 2만호 등 총 17만 3000호를 공급한다.

3기 신도시는 4가지 측면에서 관심을 끌고 있다. 첫째, 서울 도심까지 30분대 출퇴근이 가능한 도시를 만들겠다는 계획이다. 1기 신도시 보다 서울에서 가깝고, 접근성 향상을 위해 눈에 띄는 교통인프라 계획을 수립하고 있다. 신도시 계획에서 교통인프라는 가장 중요한 부분이다. GTX 등 광역교통망축을 중심으로 신도시를 개발하고 입주 시 교통불편이 없도록 2년 빨리 교통대책을 수립하여 시행할 예정이다.

둘째, 서민이 가장 부담스러워 하는 주택가격을 낮춰 시세보다 30% 이상의 저렴한 가격으로 공급할 계획이다. 분양가상한제를 적용, 무주택 서민의 주거비 부담을 최대한 줄여 줄 것으로 보인다.

셋째, 1·2기 신도시처럼 배드타운이 아닌 자족도시를 만들어 성숙한 자생도시를 구축하겠다는 계획이다. 기존도시 보다 2배 이상의 도시지원시설용지를 확보(주택용지의 2/3 수준)하고, 각 신도시별로 특색 있는 자족기능을 도모할 것으로 보인다. 양질의 일자리가 가득한 활발한 도시를 목표로 하고 있다.

넷째, 어느 도시보다 살기 좋은 스마트한 도시로 조성할 것으로 보인다. 첨단 기술이 집약된 생활이 편리한 스마트한 도시, 주택과 건축물·공원 등이 특색 있는 디자인도시, 보육·교육환경이 우수한 도시로 조성될 것이다. 3기 신도시는 첨단시대에 새로운 차원의 살기 좋은 도시로 조성될 것으로 보인다.

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3기 신도시 중 한 곳인 고양 창릉지구의 복합환승센터 당선작 조감도(국토교통부 제공).

최근 3기 신도시와 관련해 시민을 대상으로 한 조사를 보면 3기 신도시에 대한 관심이 뜨겁다는 것을 알 수 있다. 홈페이지 개설(8월 6일) 한 달여 만에 100만명이 넘게 방문했고 18만명 이상이 ‘청약일정 알리미 서비스를 신청했다고 한다.

3기 신도시에 대해서는 편리한 교통(24%), 부담 가능한 주택가격(21%), 직장과의 거리(20%), 충분한 공원녹지(17%) 등을 장점으로 꼽았다. 3기신도시 사업추진이 보다 가시화되면 영혼까지 끌어 기존 주택을 매입하려던 무주택자의 조급함은 안정될 것으로 보인다. 이에 따라 주택가격 급등으로 인한 시장불안 현상도 수그러들 것으로 보인다.

그러나 우려스러운 점도 없지 않다. 만약 기대와는 달리 3기 신도시 사업 추진이나 교통인프라 공사가 예상보다 지연될 경우 실망감이 증가할 수 있으며 3기 신도시 주택을 기다리던 사전청약자들이 기대감을 접을 수도 있다. 이럴 경우 서울 주택시장에 미치는 악영향은 지금보다 더 심각해 질 수 있다.

또한 대기수요로 인해 매매시장이 안정될 수는 있으나 임차시장의 불안은 상당히 오랫동안 지속될 수 있다. 3기 신도시 개발이 지연될수록 무주택자의 희망고문과 전월세가격 급등으로 인한 주거비 압박 고문은 견디기 어려울 정도로 가중될 수 있다. 이러한 우려를 잠재울 수 있는 것은 오직 3기 신도시 사업을 계획보다도 빠르게 추진하는 것 밖에 없다.