 대형 오피스빌딩을 여러 크기로 쪼개 주거용 오피스텔처럼 사용할 수 있게 해놓은 이른바 ‘라이브 오피스’가 부동산 규제의 풍선효과로 인기를 끌고 있다. 라이브 오피스는 이름에서 엿볼 수 있듯이 거주(live)가 가능한 사무실을 뜻한다. 오피스텔에 불던 하이앤드 바람과 함께 각종 부동산 규제를 피해갈 수 있다는 장점이 있어 수도권 곳곳에서 흥행을 이어가고 있다. 하지만 엄연히 사무실 용도로 지어진 만큼 주거 용도로 사용할 경우 불법 단속의 대상이 될 수 있다고 전문가들은 경고한다. 18일 부동산업계에 따르면 서울 마곡지구, 경기도 화성 동탄신도시와 인천 송도국제도시 등 수도권 신도시 내 지식산업센터를 중심으로 라이브오피스가 주거용으로 쓰이는 현상이 심화하는 추세다. 수분양자에게 호응을 얻자 급기야 일반 업무시설에까지 라이브오피스가 등장하고 있다. 라이브 오피스는 구성만 보면 주거용 시설로 봐도 무리가 없다. 첫 선을 보일때만 해도 인기를 끌지 못하다가 2020년 화장실에 샤워부스, 싱크대까지 구비한 상품이 나온 후로 본격적으로 입소문을 타고 인기를 얻고 있다. 사실상 주거용 오피스텔과 큰 차이가 없는 수준에 달했다고 분양 현장 관계자들은 전한다. 심지어는 층고가 높은 호실을 복층으로 개조하는 곳도 목격된다. 이들은 건축법상 업무시설이기 때문에 종부세, 양도세 중과 등 다주택자에게 적용되는 규제에서 자유롭다. 또 업무용 오피스텔과 달리 발코니를 설치할 수 있어 활용 면적이 넓고, 통상적으로 땅값이 저렴한 산업단지에 조성되기 때문에 상대적으로 분양가가 저렴하다는 특징도 있다. 최대 80%까지 대출이 가능하고 지식산업센터에 입주한 라이브 오피스의 경우 취득세와 재산세도 감면받을 수 있다. 주거용으로 충분히 사용이 가능하면서, 규제의 사각지대 속에 각종 세금혜택 등을 받을 수 있는 만큼 최근 수익형 부동산의 투자 선호 대상으로 라이브 오피스의 주가는 고공 행진 중이다. 지난해 8월 서울 강동 고덕강일지구에서 ‘하이엔드 라이프 오피스’를 표방한 고덕 아이파크 디어반이 최고 411대1 청약경쟁률을 기록하며 흥행한 바 있다. 단지는 내부에 화장실, 샤워실, 팬트리 등이 설치된 것은 물론 옥상에 인피니티풀과 패밀리가든까지 두는 등 누가 봐도 주거용으로 만들었다는 인상을 준다. 하지만 이같은 라이브오피스는 생활형숙박시설과 마찬가지로 주거용으로 사용하는 것은 불법이다. 전입신고가 불가능하며, 오피스를 분양받더라도 사업자를 대상으로 일반부동산임대사업만 할 수 있다. 생활형 숙박시설의 경우, 숙박업 신고를 안 하면 1년 이하 징역이나 1000만 원 이하 벌금형에 처할 수 있다. 업무시설을 주거 시설로 불법 전용하면 시가의 10%까지 이행 강제금이 부과될 수도 있다. 따라서 전문가들은 라이브오피스가 주거용 건축물이 아닌만큼, 애초부터 실거주를 염두에 두고 투자에 나서려는 이들은 신중하게 거래할 필요가 있다고 지적한다. 한 오피스텔 분양업계 관계자는 “최근 주택관련 규제가 늘어나며 규제 사각지대를 활용한 상품들이 인기를 끌고 있다”며 “업무 용지를 싸게 사서 주거용으로 비싸게 파는 편법 상품으로 볼 수 있다”고 했다. 이재국 한국금융연수원 겸임교수도 “주택이 아니지만 사실상 주택으로 활용할 수 있는 상품들이 집값이 오르고 다주택자를 상대로 한 세금이 늘어나는 와중에 수익형 부동산으로 인기를 끌게됐다”며 “일종의 기형 현상”이라고 지적했다. 서영상 기자 아파트나 오피스텔이 아닌 변종 상품으로 인식되기도 합니다. 법의 틈새를 노리고 유행하고 있는 #라이브오피스 에 대한 이야기 입니다. 그 시작은 '수원 영통현대 테라타워' 에서 처음 선보이며 이슈가 되었고 이후 많은 현장에서 완판 등의 분양 성공을 이루었습니다. 물론 겉으로 보이에는 오피스텔처럼 보이지만 지식산업센터 내 업무용 사무실입니다. 거주.휴식(Live) + 사무(Office)의 복합개념으로 스타트 기업을 운영하며서 숙식까지 해결할 수 있는 취지에서 만들어졌습니다. 보통 면적은 10평 내외로 구성되며 #라이브오피스_장점그럼 이런 라이브오피스의 장점(?)은 무엇일까요? 1. 대출규제에서 제외 주택보유수에서도 제외 종부세 대상 제외 취득세.양도세 중과대상 제외 2. 분양가상한제 심사에서도 제외되어 분양가도 높게 책정 대신. 오피스텔보다 저렴한 분양가 3. 전매 가능 4. 발코니(서비스면적)제공 5. 초기 소액투자 가능 (계약금 10% 투자) 6. 대출 비율이 높다. 하지만 그 용도가 지식산업센터(공장)일 경우입니다. 업무지원시설일 경우 60% 정도로 다운됩니다. 7. 다락, 취사(싱크대)시설 구비 8. 업무지원시설일 경우 업종 제한이 없어 임대가 자유롭다. 9. 산업용 전기 사용으로 관리비가 저렴하다. 10. 일반 사무실 대비 인테리어 공사 분양가 반영 #라이브오피스_단점반면 단점 및 투자시 주의점도 있습니다. 1. 용도상 지식산업센터(사무공간) 2. 주거이용 및 전입신고 불가 3. 주차대수 및 부대시설 부족 4. 입주후 관리 체계 부실 5. 취사, 세탁실 등은 구성되지만 바닥난방이나 도시가스 인입은 불가 6. 서울시, 고양시의 경우 호실 내 화장실 설치가 불가한 경우도 있습니다.
최근 코로나 바이러스와 연이은 변종 바이러스까지 등장하면서 모든 기업들은 "자택근무"를 실시하였습니다. 그에 따라서 1인 사무실, 섹션형 오피스가 다시 주목을 받기 시작했습니다. 게다가 연이은 코로나 바이러스로 인하여 사무실들은 공실이 늘어난 것도 사실이었고 이제 더이상 사무공간, 오피스, 사무실 공간은 필요하지 않을 것이라며 앞으로 빌딩, 오피스 건물 등 수익형 부동산의 타격이 올 것이라는 예측도 나왔습니다. 하지만 이러한 "자택근무", "홈 오피스" 근무가 장기간 지속되면서 똑같은 공간, 매일 반복되는 공간안에서 일인지 육아인지 살림인지 구분이 안될 정도로 지루하고 또 그에 따른 피로도가 누적됨에 따라서 업무용 오피스 시장의 새로운 바람이 불고 있습니다. 기존의 업무용 오피스 공간은 공유 오피스, 소호 사무실, 스터디카페 대여해서 쓰는 정도 였습니다. 이러한 공간을 대여해서 사용하는 소규모 기업들에게는 임대료도 부담스러운 것이 사실입니다. 지식산업센터 특성상 실입주 기업에게는 다양한 세제 혜택까지 풍부하니 1인 기업이나 소규모 기업들의 관심이 높아지고 있습니다. 이러한 분위기를 타고 지식산업센터(아파트형공장) 업계에서도 섹션형 오피스로 틈새 시장을 파고들고 있습니다. 바로 라이브 오피스 입니다. 섹션형 오피스의 전용면적 40㎡ 이하의 모듈(Module)형으로 설계되어 호실 조합이 가능하며 사용자가 원하는 크기로 분양받을 수 있습니다. 특히, 섹션형 오피스 지식산업센터는 최근 스타트업, 1인 기업 등 소규모 기업의 창업 증가로 인해 인기가 커지는 분위기입니다. 동일 건물 내에 생산 시설과 지원 시설을 배치하고, 공동 활용 공간과 서비스를 제공하여 각종 지원시설 및 부대 시설의 공동 이용 등을 통해서 중소기업들의 비용 절감이 가능하도록 구성하였습니다. 소규모 기업 특화상품으로 다락 공간과 화장실을 갖추어 업무와 휴식을 한 공간 안에서 동시에 누릴 수 있는 오피스텔형 지식산업센터입니다. 소형 공간으로 1~2인 창업 회사에 안성맞춤입니다. 라이브 오피스는 근린생활시설이 아니라 공장(지식산업센터, 아파트형공장) 입니다. 지역 현장의 따라서 구성이 다르게 나오지만 대체적으로 우리가 알고 있는 지식산업센터와 다를 게 없습니다. 구성은 라이브 오피스형, 업무형, 드라이브인 형으로 되었습니다. "업무형" 인 경우에는 전층을 높은 층고를 적용해 공간 활용도를 높일 수 있게 설계되었습니다. "도어 투 도어" 시스템을 적용한 "드라이브 인" 시스템을 조성해 효율적인 물류 이동이 가능하도록 구성하였습니다. 별도의 화물 엘리베이터와 하역장까지 갖추고 있기도 합니다.
서울 양천구 신월IC와 여의도를 지하로 잇는 서울제물포터널이 오는 4월 16일 개통 서울시 제공
서울 금천구 독산동과 영등포구 양평동을 지하로 연결하는 총 연장 10.33㎞의 서부간선지하도로가 오는 9월 개통한다. 이 도로가 개통하면 서부간선도로 교통체증도 크게 해소될 전망이다. 서울시 제공
연면적: 9464평 / 지상층 분양가 평당 787만원 오늘 전해드릴 지식산업센터 현장 "가산 하우스디 퍼스타 라이브 오피스" 의 경우에는 전층이 복층형으로 주거와 사무 공간이 가능한 섹션형 오피스로 구성되었습니다. 위치는 가산디지털단지역에서 도보로 10분 내 가능한 거리로 지하 4층~ 지상 12층 규모로 조성됩니다. 지상 1층에는 입주 기업을 위한 지원시설(근린생활시설), 접견실, 북카페 등의 공용공간을 마련하였고 지상2층~지상 12층까지는 지식산업센터(복층구조의 섹션형오피스)와 기숙사가 구성되었습니다. 분양가는 평당 900만원~1000만원 초반대로 비교적 저렴한 분양가입니다. 벤처 기업이나 1인 기업을 위한 공간으로 사용하시기에 좋습니다. 또한 야근 근무자와 지방의 주거지를 둔 근로자들을 위해서 기숙사도 함께 조성됩니다. 매 층마다 회의 공간 및 휴게 공간을 별도로 구성하여 소형 사무실을 입점하는 업체의 경우 별도의 호실 내의 회의공간을 만들 필요가 없어 공간 활용도를 높였으며, 지하 4층에는 별도의 세미나 실을 배치하였습니다. 섹션형 오피스형으로 구성하여 33㎡(10평) 전 후의 평형 구성으로 다양한 기업들의 니즈를 맞게 설계하였습니다. 이외에도 각 호실별 냉 난방기 설치 및 전용 발코니 등 특화 설계를 구성하여 쾌적한 업무 환경을 제공하였습니다.
오피스 시장에서 상품 경쟁력은 '접근성'입니다. 광역 교통인프라가 잘 갖춰져 있거나 역세권 입지일수록 입주자들은 원활한 출퇴근이 가능하고, 타 업무지구로의 이동도 수월해져 기업 간 시너지 창출에도 용이하게 됩니다. 이 때문에 교통 개발은 오피스 시장에서 대형 호재로 작용하였습니다. 교통 개발 수혜를 품은 오피스는 높은 미래 가치와 편의성을 기반으로 꾸준한 수요 및 입주자들의 높은 만족도로 이어지기 때문입니다. 특히 최근에는 기업이 합리적인 임대료를 찾아 수도권 외곽으로 이전하는 탈 서울 현상이 심화되면서, 교통 여건이 개선되고 있는 지역의 오피스시설에 대한 호응이 점점 더 높아지는 입니다. 섹션오피스란, 대형 오피스 내부를 10평 미만에서 수백평에 이르기까지 다양한 크기로 쪼개 놓은 것을 말합니다. 작게는 전용 20㎡, 크게는 300㎡ 이상에 이르기까지 면적이 다양하게 구성됩니다. 가장 큰 특징은 모듈형 설계를 기반으로 공간을 분할, 소비자 필요에 맞게 분양한다는 것입니다. 소규모, 1인 기업, 벤처 기업의 경우 큰 사무실을 선호하지 않는 경향이 짙은 만큼, 불필요한 금전 지출을 줄일 수 있다는 점도 섹션오피스만의 장점입니다. 또 섹션오피스는 높은 효율성을 자랑합니다. 섹션오피스는 평균 전용률이 50% 이상으로, 화장실 혹은 주방 등 업무에 불필요한 공간이 있는 오피스텔보다 실사용 공간이 넓은 편입니다. 내부 마감설비가 많지 않아 오피스텔보다 비교적 적은 돈으로 투자가 가능합니다. 특히 최근 세법 개정 이후 섹션오피스가 지닌 경쟁력이 더 강화되었습니다. 지난 7월 행정안전부는 주거용 오피스텔을 주택 수에 포함시키는 내용이 담긴 지방세법 개정안이 통과하였습니다. 이에 따라 주택이 있는 자가 오피스텔을 매입하게 되면 최대 12%의 세금이 가중된다. 반면, 지식산업센터의 섹션형 오피스는 이러한 규제에서 자유로운 편이기 때문에 선호도가 높은 편입니다. 여기에 역세권 입지까지 확보했다면 그 가치는 더욱 커지게 됩니다. 편리한 교통을 이용한 근로자들의 출퇴근이 쉽고, 수많은 유동인구를 중심으로 꾸준한 수요층이 발생한다는 점에서 기업들의 입주 선호도가 뚜렷하기 때문입니다. 틈새 시장에 맞게 특화된 설계로 구성하였기 때문에 입주를 희망하는 기업이 많을것으로 예상되며 공실 위험도 자연스럽게 최소화 될 것으로 보입니다.
1. 용도가 업무지원이라서 임대사업 가능합니다 (산단규제 받지 않습니다) 2. 전체 분양가 1억 5천 내외여서 소액투자 가능합니디 (약 70% 대출 가능합니가) 3. 희소성(가산디지털단지 내 유일한 지식산업센터)이 있어서 공실리스크가 적습니다 4. 사무실(주용도)과 주거(부용도)를 동시에 해결 가능한 신개념 지식산업센터 5. 무엇보다 역에서 가깝습니다 가산역 도로 7-8분 (1, 7호선)
투자나 사옥 마련의 고심 중인 분들 혹은 임대 사업을 원하시는 분들이 지식산업센터를 선호하시는 이유는 주택이나 아파트와는 별도로 자유로운 대출, 전매 제한이 없다는 것이 가장 큰 이유일 것 같습니다. 지식산업센터가 임대 사업이 가능해지면서 비규제 대출 상품으로 인기가 많아졌습니다. 최소 80%까지 대출이 되니 계약금 10%와 잔금 20%만 준비하시면 소액 투자 수익형 부동산으로 관심을 받고있습니다. 지식산업센터도 섹션형 라이브 오피스의 특화 설계, 주거 복합 문화 공간 등의 다양한 컨셉으로 선보이고 있어서5천 이하 정도 있으시다면 1개 호실 분양 받아서 임대 놓으실 수 있습니다.
2022년 12월 31일까지 세제 혜택을 받을 수 있습니다. 취득세는 35%, 재산세는 37.5% 감면 혜택이 주어집니다.
취득세의 505, 재산세의 37.5%의 감면혜택이 있습니다.
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