분양가 상한제 후분양 - bun-yang-ga sanghanje hubun-yang

이르면 올해 10월초까지 ｢주택법 시행령｣을 개정하여 민간택지에 분양가상한제 적용 준비를 완료
- 민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건을 완화

- 재건축·재개발 사업 등도 ‘최초 입주자모집공고 신청분’부터 적용

- 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 확대(최대 10년)

- 전매제한기간 내 매각주택, 한국토지주택공사(LH) 우선매입 활성화

소비자 보호를 위한 분양가상한제 실효성 강화 및 후분양 기준 강화

- 거주의무기간 도입(수도권 공공분양 → 수도권 공공택지·민간택지)

- 공공기관의 전문성을 활용한 분양가 타당성 검증체계 강화

- 소비자 보호 강화를 위한 아파트 후분양 건축공정 기준 강화

국토교통부(장관 김현미)는 민간택지 내 공동주택에 대한 분양가상한제 적용을 위해 분양가상한제 적용지역의 지정요건과 적용대상 등을 개선하겠다고 밝혔다.

1. 도입 배경

서울의 아파트 가격은 작년 11월2주부터 32주간 하락하였으나, 6월4주 보합 후 7월1주부터 34주 만에 상승세로 전환하였다.
* 서울(%) : (9/1주) 0.47 (11/2주) -0.01 (2/2주) -0.07 (6/4주) 0.00 (7/1주) 0.02 (7/4주) 0.02 (8/1주) 0.02

상승세는 투자수요가 집중된 강남권 재건축 중심으로 나타났으며, 최근에는 인근 지역의 신축 아파트와 다른 자치구의 주요단지도 상승세로 전환되고 있는 양상이다.
* 강남4(%) : (9/1주) 0.66 (11/2주) -0.07 (2/2주) -0.13 (4/5주) -0.07 (6/4주) 0.01 (8/1주) 0.05%강북14(%) : (9/1주) 0.41 (11/2주) 0.02 (2/2주) -0.05 (4/5주) -0.03 (6/4주) 0.00 (8/1주) 0.03%

이와 더불어, 최근 1년간 서울의 분양가 상승률은 집값 상승률보다 약 3.7배 높았으며*, 이 같은 분양가 상승이 인근 기존주택의 가격 상승을 이끌어** 집값 상승을 촉발할 우려도 존재한다.
* 최근 1년간(’18.7∼’19.6) 서울 아파트가격상승률/분양가격 상승률 : 5.74%/21.02%
** 분양가 상승 → 기존주택으로 수요 이동 → 기존주택 상승 → 분양으로 수요 이동 → 분양가 상승

이에 분양가격을 적정한 수준으로 유지시켜 실수요자의 내집 마련 부담을 완화하고, 주택시장의 안정을 보다 확고히 하기 위하여 민간택지의 분양가상한제 지정 기준을 개선하게 되었다.

현재 민간택지 분양가상한제 지정요건은 다른 규제지역에 비해 지나치게 엄격하고 적용시점도 실효성을 확보하기 어려운 상황으로, 분양가상한제의 지정요건과 적용시점을 합리적으로 개정하기로 하였다.

이와 함께, 분양을 받은 후 단기간 내 전매하여 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 방지하기 위하여 전매제한기간을 확대한다.

2. 민간택지 분양가상한제 적용기준 개선

① 민간택지 분양가상한제 지역 지정요건 개선(｢주택법 시행령｣ 개정)

민간택지 분양가상한제 적용지역 지정요건이 매우 엄격하여 최근 시장 불안 조짐이 있는 서울도 상한제 적용이 불가한 상황이다.

이에 필수요건을 기존 ‘직전 3개월 주택가격상승률이 물가상승률의 2배 초과인 지역’에서 ‘투기과열지구로 지정된 지역’으로 개정한다.

또한, 선택요건 중 하나인 분양가격상승률은 해당 시·군·구의 분양실적 등이 없어 활용되지 못하는 경우가 많아, 해당 시·군·구의 분양실적이 없는 경우에는 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 상 청약이 가능한 지역인 주택건설지역*(특·광역시)의 분양가격상승률을 사용토록 개선한다.
* 주택건설지역 : 특별시ㆍ광역시ㆍ특별자치시ㆍ특별자치도 또는 시ㆍ군

② 민간택지 분양가상한제 지정효력 적용시점 개선(｢주택법 시행령｣ 개정)

현재 분양가상한제 적용지역 지정 시 지정효력은 일반주택사업의 경우 지정 공고일 이후 ‘최초로 입주자모집승인을 신청한 단지’부터 적용하는 반면, 재건축·재개발 사업의 경우 예외적으로 ‘관리처분계획인가를 신청한 단지’부터 적용하도록 되어 있다.

따라서, 재건축·재개발 사업의 경우 입주자모집승인 신청 전에 분양가상한제 적용지역으로 지정하더라도, 이미 관리처분계획인가를 신청한 단지에 대해서는 분양가상한제 적용이 불가한 문제가 발생하게 된다.

특히, 최근 후분양 방식을 통해 주택도시보증공사(HUG)의 고분양가 관리를 회피하여 높은 가격으로 분양한 사례 등을 감안하여, 효과적인 고분양가 관리를 위해 민간택지 분양가상한제 지역 지정에 따른 효력의 적용 시점을 일반주택사업과 동일한 ‘최초 입주자모집승인 신청한 단지’부터로 일원화한다.

③ 수도권 분양가상한제 주택 전매제한기간 개선(｢주택법 시행령｣ 개정)

수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간은 현재 3~4년에 불과하여, 단기 시세차익을 노리는 투기수요의 유입을 막기에는 한계가 있는 상황이다.

이에 수도권 투기과열지구 내 민간택지 분양가상한제 적용 주택의 전매제한기간을 인근 주택의 시세 대비 분양가 수준에 따라 5~10년으로 확대한다.
* 수도권 투기과열지구 공공택지 내 공동주택의 전매제한기간도 5～10년으로 확대

또한, 분양을 받은 사람이 전매제한기간 내 불가피한 사유로 주택을 매각하는 경우에는 한국토지주택공사(LH)가 해당주택을 일정금액으로 우선 매입할 수 있는 제도가 이미 마련되어 있다.

이 제도를 활성화하여, LH가 우선 매입한 주택은 임대주택으로 공급하고, 필요 시 수급조절용으로 활용할 예정이다.

이와 함께 ｢주택법｣ 개정(안)을 발의하여, 수도권 공공분양주택에 적용되고 있는 거주의무기간(최대 5년)을 금년 중 민간택지 분양가상한제 주택에도 도입하는 방안을 적극 추진할 계획이다.

또한, 불가피한 사유로 전매제한기간 중 매각하고자 할 경우 일정기간이 경과한 후에는 보유기간이 길어질수록 LH의 매입금액도 상향 조정하는 방안*도 추진할 예정이다.
* 예시) 전체 전매제한기간이 10년인 경우 6년까지는 기존과 같이 입주금+은행 정기예금이자로 매입, 6년 이후에는 보유기간에 따라 매입금액 상향

④ 택지비 산정기준 객관화(｢공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙｣ 개정)

분양가상한제 주택의 분양가를 최종적으로 결정하는 지방자치단체 분양가심사위원회의 분양가 심사가 공개적이고 투명하게 이루어질 수 있도록 제도 개선을 추진 중(입법예고 중, 7.8~8.19)에 있으며, 이번에 ｢공동주택 분양가 산정 등에 관한 규칙｣을 추가로 개정하여 분양가상한제 적용 시 택지비 산정기준을 명확히 하고, 한국감정원이 택지비 산정절차의 적정성을 검토하는 방안도 추진된다.

3. 기타 개선 사항
(｢주택공급에 관한 규칙｣ 개정)

최근 후분양 검토 단지가 증가하고 있으나, 현행 ｢주택공급에 관한 규칙｣ 상 분양보증을 받지 않고 아파트 후분양을 할 수 있는 시점이 지상층 층수의 2/3이상 골조공사 완성(공정률 50~60% 수준) 이후로 소비자 보호에 미흡하다.

이에 분양보증 없이* 아파트 후분양이 가능한 건축공정 기준도 지상층 골조공사 완료(공정률 약 80% 수준)로 개정키로 하였다.
* 단, 이 경우도 등록사업자 2 이상의 연대보증이 필요

4. 향후 계획

이번 개정안은 입법예고(’19.8.14~9.23, 40일간) 및 관계기관 협의, 법제처 심사, 국무회의 등을 거쳐 이르면 10월 초 공포ㆍ시행될 예정이다.

구체적인 상한제 지정 지역 및 시기에 대한 결정은 시행령 개정 이후 주거정책심의위원회에서 시장상황을 종합적으로 고려하여 별도로 이루어질 계획이다.

개정안 전문은 8월 14일 이후부터 국토교통부 홈페이지(http://www.molit.go.kr) “정보마당/법령정보/입법예고”에서 확인할 수 있으며, 개정안에 대해 의견이 있는 경우에는 우편, 팩스 또는 국토교통부 홈페이지를 통해 의견을 제출할 수 있다.
* 의견제출처 : (우)30103 세종특별자치시 도움6로 11, 국토교통부 주택정책과
(전화: 044-201-3320, 4089, 3325, 팩스: 044-201-5529)

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전국에 '후분양' 바람?…"정부 시장 개입에 오히려 불안 심리 가속"

일부서 분양가 상한제에 반발 '차라리 후분양' 목소리 미성클로버·진주, 둔촌 주공, 원펜타스 등 꾸준히 거론

(서울=뉴스1) 전형민 기자 | 2021-07-20 06:05 송고 | 2021-07-20 15:04 최종수정

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서울 송파구 신천동 미성클로버·진주 아파트 재건축 단지. © News1 이성철 기자

하반기 분양을 앞둔 아파트 단지들 사이에 '후분양' 변수가 등장했다. 지방에 이어 서울 강남권 일부 재건축 단지들 사이에서 분양가상한제에 반발해 '차라리 후분양 하자'는 목소리가 나오면서다.

이들 단지들이 후분양으로 전환할 경우 가뜩이나 부족한 주택 공급량이 일시적으로 더 축소돼 시장에 공급불안 심리를 가속할 것이라는 전망이 나온다.

20일 직방에 따르면 올해 하반기 분양을 예정한 단지는 전국 113개 단지 6만2999가구다. 그중 서울 지역은 21개 단지 1만3848가구 정도다.

건설 업계에서는 최근 이들 중 일부 단지가 후분양을 결정했거나 고민하고 있는 것으로 내다봤다. 대표적으로 서울에서는 잠실 미성클로버·진주, 둔촌 주공, 반포 래미안 원펜타스 등 단지에서 후분양 얘기가 나온다.

특히 지난 5월 새 집행부를 구성하고 사업 일정을 구체화하고 있는 1888가구 규모 잠실 미성클로버·진주는 올해 중 착공해 2024년 일반분양, 2025년 입주를 계획 중이다.

지방에서도 후분양을 고려하는 지역이 늘어나는 추세다. 대전 서구 탄방 1구역과 중구 하늘채 스카이앤2차, 부산 동래구 온천4구역과 명륜2구역, 대구 달서구 상인 푸르지오 센터파크와 서구 두류파크자이 등이 후분양으로 선회했거나 고려 중인 것으로 알려졌다.

전문가들은 분양을 앞둔 단지들이 후분양을 고민하는 원인으로 '분양가상한제'의 시행에 따른 주택도시보증공사(HUG)의 분양가 통제를 꼽고 있다.

조합들이 기본형 건축비(집값)와 택지비를 합쳐서 '분양가'를 책정하는데, 정부의 공시지가 현실화 로드맵(단계별 이행안)에 의해 시간이 경과할수록 택지비 상승 가능성이 높다고 판단한 것이다.

서울 중구 남산에서 바라본 서울 시내 아파트 단지 모습. © News1 민경석 기자

최근 폭등세를 보이는 철근과 시멘트 등 원자재 가격을 분양가격에 충분히 반영하려는 심리와 당분간 부동산 경기가 더 좋아지고 집값이 더 상승할 것이라는 기대감이 분양 업계에 깔려 있다는 설명도 있다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "단지들의 후분양 전환은 분양가상한제 압박에 유연하게 접근하려는 패턴으로 볼 수 있다. 정비사업의 경우 일반분양가의 책정이 사업성과 직결되기 때문"이라고 말했다.

후분양으로 전환할 경우 물가상승률과 인건비 상승률 등 앞으로 건설과정에서 소요되는 비용을 분양가에 제대로 적용할 수 있다는 설명이다.

함 랩장은 "수요자들 입장에서도 실제로 물건을 보고 청약할 수 있다는 점도 장점"이라면서도 "분양 시장이 나빠지는 등 사정변경이 생길 여지가 있다는 점은 단점이기 때문에 꼼꼼히 따져봐야 한다"고 조언했다.

익명을 요구한 건설업계 관계자는 "후분양이 언급된다고 해서 모든 단지가 후분양을 하지는 없을 것"이라고 전망했다. 후분양을 하기 위해서는 착공부터 준공 시점까지의 공사 비용을 프로젝트 파이낸싱(PF)으로 감당해야 하는데 그 이자가 만만치 않을 것이라는 관측이다.

그는 "조합들이 금리에 따른 이자율을 감수하고서라도 후분양이 이득인지 따져보는 과정에서 많은 단지들이 다시 선분양으로 선회하곤 한다"면서 "핵심 입지에 일반공급량이 많은 조합들 위주로 일부분 후분양을 선택할 것으로 본다"고 덧붙였다.

한편 정부의 지나친 시장 개입이 시장 참여자인 조합과 실수요자 모두에게 피해를 준다는 지적도 있다.

한 부동산 전문가는 "처음부터 정부의 분양가 산정 기준이 합리적이었다면, 분양가상한제와 후분양 등은 거론조차 되지 않았을 것"이라면서 "공급의 주체인 조합이 후분양과 선분양 사이에서 갈팡질팡하면서 주택시장은 더 불안정해질 수밖에 없다"고 지적했다.

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