단독명의 공동명의변경 방법 - dandogmyeong-ui gongdongmyeong-uibyeongyeong bangbeob

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단독명의 공동명의변경 방법 - dandogmyeong-ui gongdongmyeong-uibyeongyeong bangbeob

아파트가 밀집해 있는 서울 잠실지역. /연합뉴스

앞으로 부부 공동명의 1주택자도 종합부동산세를 단독명의 방식으로 신고할 수 있게 됐다. 공동명의자들은 어떤 방식으로 종부세를 부담하는 것이 더 유리한지 계산식이 복잡해지는 가운데, 전문가들은 일반적으로 초기 10~20년 안팎은 부부공동명의로 세금을 내고 고령·장기공제 합계가 40~80%가 되는 시점을 골라 단독명의 방식으로 갈아타는 것이 현명하다고 조언했다.

7일 부동산 관련 세금계산서비스를 운영하는 '셀리몬'의 종부세 시뮬레이션 결과를 보면 올해 45세인 A씨가 시가 20억 주택을 구입한 경우 단독명의자의 종부세 부담은 2024년에 609만원으로 정점을 친 후 2025년 541만원, 2030년 406만원, 2035년 203만원, 2040년 135만원으로 점차 줄어든다.

시세 20억원이 유지된다는 전제 아래 계산된 값이다. 공시가 현실화 작업이 2025년에 종료되므로 이때 종부세 부담이 가장 커야 하지만 이 시기에 5년 보유 공제 20%를 받아 세 부담이 다소 줄어든다.

A씨의 경우 2030년엔 10년 공제(40%)를, 2035년엔 15년 공제(50%)와 60세 공제(20%)를 받는다. 즉 단독명의는 장기보유와 고령자공제를 받으면서 시간이 지날수록 세 부담이 줄어드는 구조다.

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A씨가 단독명의 대신 공동명의로 종부세를 부담할 경우 정점은 공시가 현실화 작업이 종료되는 2025년 223만원(부부 세금 합산)이다. 부부 공동명의는 부부 각자가 6억원씩 총 12억원을 기본공제 받으므로 9억원을 공제받는 단독명의보다 유리하다.

부부가 과세 금액을 분산하면서 세율을 적용받는 과표가 낮아지는 장점도 상당하다. 이같은 이유로 종부세를 가장 많이 내는 시점에서 세금이 공동명의는 223만원으로 단독명의의 609만원보다 386만원 저렴하다.

단 부부공동명의는 장기보유나 고령자 공제를 받지 못하므로 매년 223만원을 계속 내는 구조다. 이런 구조상 차이 때문에 단독명의자의 종부세액은 주택구입 15년 뒤(공제 70%)인 2035년에 203만원으로 공동명의자보다 작아진다. 공동명의자가 단독명의로 갈아타야 하는 시점이다.

단 이는 주택가격을 20억원으로 고정했을 때이고 주택가격 상승률이 가파르다면 단독명의로 갈아타야 하는 시점이 더 빨라진다. 주택가격이 비쌀수록 단독명의의 장기보유·고령자 공제가 힘을 발휘하기 때문이다.

A씨가 2020년 20억원에 구입한 주택가격이 매년 7%씩 오른다고 가정하면 단독명의 종부세가 공동명의보다 작아지는 시점은 구입 12년 뒤(공제 40%)인 2032년으로 3년 앞당겨진다.
이 시점 기준 단독명의의 종부세는 2267만원, 공동명의는 2292만원이다.

단독명의 종부세가 공동명의보다 작아지는 시기는 주택가격이 낮을수록 더 오래 걸린다. 45세인 B씨가 올해 시가 15억원(주택가격 고정시)인 주택을 구입했다면 단독명의의 종부세 부담이 공동명의보다 작아지는 20년 뒤(공제 80%)인 2040년이다. 단독명의 시 2024년 종부세 부담이 201만원으로 가장 크고 이후 하향곡선을 계속 그려 2040년에 46만원이 된다. 공동명의의 경우 공시가 현실화로 부담이 커지면서 2025년에 51만원으로 정점을 찍은 후 같은 상황이 계속 이어진다.

같은 조건인데 주택가격이 매년 7%씩 오른다고 가정하면 종부세 부담이 역전되는 시기는 15년 뒤(공제 70%)인 2035년으로 앞당겨진다. 이때 단독명의자의 종부세 부담은 982만원, 공동명의는 1849만원이다.

주택가격이 30억원이고 매년 7% 오른다고 가정하면 단독명의자와 공동명의자의 종부세 부담 역전 시기는 10년 공제를 적용받는 2030년(공제 40%)으로 앞당겨진다. 세금계산기 셀리몬을 운영하는 아티웰스의 이선구 대표는 "단독명의자의 종부세 부담은 해를 거듭할수록 점차 줄어드는 구조이지만 집 구입 초기에는 공동명의의 강점이 상당하다"면서 "각종 공제를 40~80%는 적용받아야 단독명의가 유리해진다"고 말했다.

안혜원 한경닷컴 기자

안녕하세요 아파트 공동명의 (아버지, 본인) 에서 단독 명의로 변경을 하려 합니다.변경하는 절차와 서류가 무엇 무엇이 필요 한지... 증여로 하면 세금은 어떻게 되는건지 궁금합니다.아파트 실거래가는 1억7천 정도 되며 현재 대출은 2천7백만원정도 아버지 앞으로 되어있습니다.대출금도 제 앞으로 승계를 하려 합니다.

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질문: 아파트 공동명의 에서 단독명의 변경 (2019.11.07)

안녕하세요
아파트 공동명의 (아버지, 본인) 에서 단독 명의로 변경을 하려 합니다.

변경하는 절차와 서류가 무엇 무엇이 필요 한지... 증여로 하면 세금은 어떻게 되는건지 궁금합니다.

아파트 실거래가는 1억7천 정도 되며 현재 대출은 2천7백만원정도 아버지 앞으로 되어있습니다.
대출금도 제 앞으로 승계를 하려 합니다.


답변: 아파트 공동명의 에서 단독명의 변경 (2019-11-12)

안녕하십니까?

항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다.

먼저, 재산분야(양도, 상속·증여, 종부세) 문의가 급증하여 답변이 늦어지고 있습니다. 이 점 양해바랍니다.

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○ 출처 : 국세상담센터

※ 국세상담센터의 답변내용은 법적효력이 있는 유권해석이 아니므로, 세금신고 및 조세불복 등의 증거자료로서의 효력은 없습니다.

손자에게 증여시 5년 이내 할아버지가 사망시 상속세 계산 적용 (2015.03.05)

국세행정에 수고 많으십니다.증여세와 상속세에 대하여 궁금한 점이 있어 질의드립니다.할아버지 85세, 아버지 55세, 손자 2면(5세, 22세) 있습니다. 질문1.2015년 3월에, 할아버지가 5세 된 손자에게 8천만원을 증여할 경우, 증여세는 얼마가 되는지요?상증법 53조 2호에 의하면, 직계존속으로부터 증여를 받은 경우는 5천만원으로 되어 있으니 상속세는 (8,000만-5,000만) X 0.1 = 300만원이 나옵니다. 맞습니까?질문2.할아버지가 22세 손자에게 8천만원 증여할 경우 증여세는 얼마입니까?위 질문1에서, 미성년자인 경우에는 2천만원으로 되어 있으니, 상속세는 (8,000만-2,000만) X 0.1 = 600만원이 나옵니다.맞습니까?질문3.증여일로부터 3년이 지난 2018년에 할아버지가 사망을 했습니다. 상속재산이 20억원으로 평가되었습니다. 이 때 2015년에 5세 손자에게 증여한 8천만원은 상속재산에 얼마 가산됩니까?질문4. 2018년에 할아버지가 사망했을 때, 8세된 손자에 대해서는 상속세 인적공제가 얼마 되는지요?상증법 20조 1항 2호에 의하면 상속인 및 동거가족 중 미성년자에 대해서는 500만원에 20세가 될 때까지의 연수를 곱하여 계산한 금액을 공제한다고 되어 있습니다.이 규정에 의하면, 손자도 동거가족이 되니까, (20-8) X 500만원= 6,000만원. 으로 계산되는데, 맞는지요?

상속으로 인해 공동소유중인 임대주택 관련해서 문의드립니다. (2018.10.30)

안녕하세요. 상속으로 인해 공동소유중인 임대주택 관련해서 아래와 같이 문의드립니다. 1. 공동명의(형제 A, B, C)로 소유중인 아파트(투기지역, 공시지가 6억미만 & 면적 59m2) 한채를 장기 임대주택으로 등록하려고 합니다. (현재 임대중, 17년 상반기 취득)2. 임대주다가 2년후(2020년)에 공동명의자 중 한명(B)의 지분(1/3)을 공동명의자(A)가 매매 계약을 통해 취득했을때, (B로부터 임대사업자의 권리를 포괄적으로 승계/매수함)할 예정입니다. 3. 이경우, 해당아파트의 종부세 합산배제가 가능한지요? 2020년이후에도 계속 종부세 합산 배제가 가능한지요? 4. 아울러, 10년임대가 완료되는 2028년이후, 해당 아파트를 매매할때 양도세 장기보유 특별공제 적용과 중과세 배제가 가능한지요? 5. 장기임대주택 의무기간 10년이후, 매도하지 않고 공동명의자중 한명(A)이 해당주택에 거주해도 향후 종부세 배제, 양도세 중과세 미적용, 장기보유특별공제가 가능한지요?