공시지가 실거래가 비율 - gongsijiga silgeolaega biyul

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▶일반적으로 2~4배▶명동 최고가의 땅은 3.8배▶토지의 입지에 따라 차이 남

안녕하세요. 베붐파파 입니다.

오늘은 세계에 자랑스럽게 내세울 수 있는 한글날이네요. 얼마전 BTS가 UN 연설을하고, 어제 뉴욕 공연으로 더욱더 의미 있어진 한글입니다.

한글과 BTS

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미국의 관중들이 야광 등을 흔들며 한국어로 따라하는 모습 보니 한국인으로서 뿌듯하고 자부심이 생깁니다. 80년대만 해도 해외에 나가면 일본 사람이냐고 물었는데 이제는 한국인이냐고 물어보는 시대가 된 같아요.

토지 거래 시 개별공시지가라고 많이들 들어보셨을 거예요. 여러 포스팅 중에도 이 개별공시지가를 언급하였었죠.

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오늘은 그 개별공시지가란 무엇이고 왜 실제 거래가격과 차이가 나며 보통 얼마나 차이를 나는지를 알아보려고 합니다.

공시지가란 국토교통부 장관이 전국에 있는 토지를 조사·평가해 공시한 표준지의 단위 면적당 땅값이죠.

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그리고 공시지가에는 표준지공시지가와 개별공시지가가 있으며 국토교통부 『부동산공시가격 알리미』 홈페이지에서 누구나 확인이 가능합니다.

표준지공시지가는 어떤 지역 안에 있는 토지 중 표준적인 토지를 선정하여 평가한 표준이 되는 땅값입니다.

개별공시지가란 개별토지의 단위 면적당 가격을 말하는 것인데 그 개별토지의 특성을 평가하여 표준지공시지가에 가감하여 공시하는 땅값입니다. 보통 이것을 공시지가라고 부르고 있지요.

이렇게 공시지가는 국가에서 표준가격으로 정한 것이기 대문에 실제 수요와 공급으로 이루어지는 토지거래에서는 실거래가와 개별공시지가의 차이가 당연히 날 수밖에 없는 것이지요.

그 공시지가의 기준시점은 1월 1일 기준이고 발표는 매년 5월 31일이며, 공시지가는 재산세, 양도세, 상속세, 증여세 등 각종 세금을 부과할 때 기준으로삼는 매우 중요한 가격입니다.

그러면 공시지가와 실거래가는 몇 배나 차이가 나는지 알아볼까요?

공시지가는 국토교통부나 LURIS(토지이용규제정보 서비스) 등에서 직접 확인이 가능하고, 또한 수년간에 걸친 공시가격의 흐름도 알 수 있어요.

그리고 실거래가도 국토부 실거래가 시스템에서 확인이 가능하죠. 그렇지만 국토부 실거래가 시스템에서는 번지수가 완전히 나오지 않기 때문에 지번을 확실히 알 수 없으니 공시지가와 실거래가를 직접 비교해볼 수는 없죠.

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알아볼 수 있는 방법은 일일이 다른 사람의 개별등기를 발급하여 등기사항 증명서(등기부등본)에 기록된 취득 가를 보고 일일이 알아볼 수밖에 없는데, 마침 다음과 같은 기사가 있었습니다.

올해 『경실련 최승섭 팩트체커』에서 과연 "발표된 공시지가를 토지 가격이라고 볼 수 있는가? " 한국에서 가장 비싼 땅 명동 땅값을 가지고 알아보기 위해서 조사를 했는데,

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가장 비싼 땅이 몰려있는 명동 8길에서의 2017년· 2018년 거래된 상업업무용 부동산의 실거래를 살펴본 결과 다음 표와 같았습니다.

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<표>에 나타난 바와 같이 그중에 가장 비싼 땅인 31평이 315억 원에 거래된 토지의 평당 단가가 약 10억으로서, 건물이 4층, 연면적 100평으로 규모가 크지 않음을 보았을 때, 대부분 토지 값으로 보는 것이 타당하다고 보고 실 거래가는 올해 공시지가인 평당 2.7억의 3.8배 였음을 알 수 있지요.

올해 발표된 공시지가 기준으로 한국에서 가장 비싼 땅이 명동 리퍼블릭 네이처 빌딩 부지로서 평당 약 3억으로 공시되었죠.

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그런데 이 같은 실거래를 적용할 경우 네이처리퍼블릭 부지 역시 실거래가는 9억 원 수준은 되어야 한다는 것이죠. 그렇기 때문에 "공시지가로 땅 가격을 평가하는 문제가 있다" 하는 기사였습니다.

일반적으로 부동산시장에서는 실거래가는 공시지가의 2~4배로 알려져 있죠.

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또 하나의 기사로 확인해볼까요.

10.7일자 매일경제 신문에 “명동 땅값 3.3㎡당 10억 시대”라는 기사인데요.. 서울 명동 중앙로(명동 8길)에 위치한 '꼬마빌딩'이 대지 지분 3.3㎡(1평) 당 10억 원 넘는 금액에 팔리며 '명동 평당 10억 원' 시대에 본격 돌입했다는 내용입니다.

매일경제신문이 부동산 등기부등본을 확인한 결과 지난 8월 31일 서울시 중구 명동 2가 52-12에 위치한 지상 7층 규모 빌딩(사진)이 200억 원에 팔렸는데, 이 빌딩 대지면적은 63.1㎡(19평)으로, 평당 10억 4780만 원에 거래가 이뤄져, 단위 땅값을 기준으로 국내 부동산 최고가 거래되었다네요.

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동일 번지의 토지이용계획원으로 확인한 결과 빌딩의 공시지가는 ㎡당 8360만 원 즉 평당 약 2억 8천만 원이되 실거래가가 공시지가의 약 3.8배에 매매된 것이죠.

일반적으로 실거래가는 개별공시지가의 2~4배라고 한다고 했는데 모든 땅들이 다 그렇다는 것은 아닙니다.

일반적으로 농지를 비롯해 임야 등의 토지는 공시지가를 기준으로 거래가 되거나 공시지가 이하로도 거래되는 경우가 있지요.

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그렇지만 농지나 임야라도 개발호재가 있어서 미래의 지가 상승이 예상되는 지역이라면 달라지게 되겠죠.

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그렇기 때문에 개발 호재가 많은 지역은 매수자가 많아지고 그 지역은 공시지가와 실거래가의 차이가 크게 날 수밖에 없는 것이죠.

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거래가 많고 가치가 높은 지역일수록 시장 원리에 의하여 공시지가와 실거래가가 차이가 크게 날 수박 없는 것이다. 그래서 땅은 부르는 게 값이다고 하지요.

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그리고 공시지가는 매년 조사 발표하기 때문에 만약 어떠한 개발호재에 의해서 실거래가 상승이 되었다면 차기 연도에 그 부분이 반영되어 개별공시지가도 상승하게 되지요, 그렇기 때문에 토지 투자자들이 과거의 지가 상승을 알아 볼 때에도 이 공시지가의 변동을 참고로 하는 것입니다.

개별공시지가와 주택 공시가격을 혼동하시는 분들도 계시는데 공시지가는 토지에 대한 것만을 말하는 것이고 주택의 공시가격이란 토지 위에 건물이 있는 경우 즉 아파트 빌라 등의 (토지+건물) 가격을 포함한 것으로 개별공시지가와는 다른 개념입니다.

이상으로 오늘은 토지의 공시지가와 실거래가에 대하여 포스팅하였는데 토지거래나 투자할때 도움이 되었으면 합니다.

“지금도 늦지 않았다” ASK(Ask, Seek, Knock)

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