재건축 대지지분 12평 - jaegeonchug daejijibun 12pyeong

재개발 재건축에 투자할 때 용적률, 대지지분, 세대수 등, 알아봐야 할 게 참 많지요. 다 중요하지만 그래도 가장 우선적으로 살펴볼 것을 꼽자면 대지지분이 아닌가 싶습니다. 재건축을 잘 모르는 분들은 재개발, 재건축에 들어가면 신축 새 아파트를 공짜로 얻는다고 알고 계시는데 현실은 그렇지 않은데요, 새 아파트를 얻으려면 당연히 값을 치러야 합니다.

새 아파트를 얻기 위해서는 추가분담금을 내게 되는데요, 추가분담금이 턱없이 크고 일반분양과 큰 차이가 없는 경우 재개발, 재건축을 힘들게 이겨낸 시간이 헛수고가 될 수 있습니다. 반대로 추가분담금이 적고 일반분양이 많다면 나의 수익도 그만큼 커지겠지요. 요즘처럼 재개발, 재건축에 대한 이슈가 커서 이미 P가 오른 곳들 실수익이나 향후 분양가나 큰 차이가 별로 없는 경우가 많아 비교를 잘하고 들어가야 합니다.

재개발 재건축의 사업성, 수익이 클지 적을지를 알기 위해서 가장 먼저 알아야 할 게 바로 대지지분인데요, 대지지분은 말 그대로 내가 갖고 있는 땅의 면적입니다. 예를 들어 아파트 전체의 대지면적이 5000평이고 전체 세대수가 500세대라면 1세대당 대지지분은 10평이 됩니다. 도시마다 차이가 다르겠지만 일반적으로 14평 정도는 되어야 재건축 가능성이 있다고 보는데요, 입지가 뛰어난 곳은 10평 정도만 되어도 재건축 혹은 리모델링 얘기가 돌기도 합니다.

신축~준신축의 경우 대지지분과 상관없이 건축물 면적에 따라 가격이 형성되는데요, 구축 특히 30년 이상이 되면 실제로 건물의 가치는 거의 없다고 보셔야 합니다. 신축일 땐 가격이 비슷했던 아파트가 30년차 이상 들어서면 대지지분에 따라 가격이 천차만별입니다.

재건축은 도급제 방식, 지분제 방식 등 상황에 따라 달라질 수 있지만 일반적으로 대지지분에 약 150~200%를 곱한 값이 재건축 후 무상으로 받게 될 평형이라고 볼 수 있습니다. 예를 들어 대지지분이 10평이라면 15~20평이 무상으로 받게 되는 평수며 30평을 원할 시10평만큼은 추가분담금으로 납부해야 됩니다. 반대로 대지지분이 20평이라면 30~40평을 무상으로 받게 되고 내가 원하는 평형이 이보다 작을 시 남은 금액을 오히려 환급받게 됩니다.

평수가 크면 당연히 대지지분도 높을 거라고 보시면 안 되는데요, 그 아파트가 5층짜리 아파트인지 15층짜리 아파트인지에 따라 대지지분은 크게 달라집니다. 그럼 용적률이 중요한 게 아니냐는 의문이 들 수 있는데 어차피 대지지분에 용적률의 의미가 담겨 있기 때문에 큰 차이는 없습니다.

재개발, 재건축에 투자할 때는 현 평수를 볼 게 아니라 대지지분을 봐야 합니다. 10평짜리 주공아파트가 대지지분이 20평일 수 있으며 30평짜리 대형 아파트가 대지지분이 10평도 안 되는 경우도 많기 때문이죠.

여기서 더 나아가자면 새로 지을 아파트는 향후 용적률이 높고 일반분양이 많을수록 내가 부담해야 할 금액이 훨씬 줄어들게 됩니다. 세대수가 무조건 많아야 좋다는 편견이 많은데 세대수가 많은 만큼 총면적이 크다면 모를까 총면적이 그만큼 따라오지 않는다면 오히려 수익률은 떨어집니다. 조합원 수보다 일반분양 수가 많아야 내가 부담할 게 줄어들기 때문이죠.

저도 재개발, 재건축에 관심이 많이 가는 요즘이지만 구축이라고 그냥 막 들어가시는 분들이 많아 한편으로 걱정이 많이 됩니다. 실투금에 비해 내가 먹을 게 남아 있는지, 투자할 만큼 수익을 부를 투자처인지 잘 판단하시고 진입하시길 바랍니다.