세입자 퇴거 통보 기간 - seibja toegeo tongbo gigan

(세종=연합뉴스) 윤종석 기자 = 임대차 3법이 통과되면 기존 세입자도 계약갱신 청구권을 행사할 수 있다.

집주인이 계약 만료 6개월 전이 됐다는 이유로 계약 연장 불가를 선언해도 효력이 없다. 세입자는 임대차 3법 시행 후 계약갱신청구권을 행사하면 된다.

단, 계약 만료 1개월 전에는 계약갱신청구권을 행사해야 한다.

하지만 집주인이 계약 만료를 통보하고 이미 새로운 세입자를 받았다면 어쩔 수 없다. 다른 세입자도 보호해야 하기 때문이다.

임대차 3법 중 계약갱신청구권제와 전월세상한제를 담은 주택임대차보호법이 29일 국회 법제사법위원회를 통과함에 따라 조만간 국회 본회의에서 최종 의결될 전망이다.

임대차 3법이 조만간 시행되면 세입자는 기존 2년의 계약 기간이 지나도 한번 계약을 연장할 수 있게 되고, 임대료는 직전 계약액의 5% 이상 오르지 못한다.

임대차 3법 시행과 관련한 자세한 내용을 문답으로 정리했다.

-- 9월 계약이 끝나는데 집주인이 최근 문자를 보내 계약 만료를 선언했다. 이렇게 되면 임대차 3법이 시행되고 나서도 계약갱신청구권을 쓸 수 없나.

▲ 그렇지 않다. 현행법에서 1~6개월 전 계약 만료를 통보하게 하는 조항은 묵시적 계약 갱신이 되지 않는 조건을 설명할 뿐, 계약갱신청구권과는 상관이 없다.

임대차 3법은 존속 중인 계약에 대해서도 계약갱신청구권을 인정하기에 법 시행 이후 이를 행사하고 계약을 연장하면 된다.

단, 계약 만료 1개월 전까지는 행사해야 한다. 법 시행 이후 만기까지 1개월이 남지 않았다면 곤란할 수 있다.

-- 집주인이 계약 해지 통보를 하고 법 시행 전 다른 세입자와 계약한 경우는.

▲ 기존 세입자는 계약갱신청구권을 쓸 수 없다. 다른 세입자를 보호해야 하기 때문이다.

(서울=연합뉴스) 진성철 기자 = 29일 국회 법제사법위원회 전체회의에서 미래통합당 김도읍 간사 등 의원(왼쪽)들이 항의하는 가운데 더불어민주당 백혜련 간사 등 의원(오른쪽)들이 주택임대차보호법 개정안 등 부동산 관련 법안 상정에 찬성하며 기립하고 있다. 2020.7.29

-- 이미 4년 이상 임대차 계약을 연장했는데 이 경우에도 법 시행 후 계약갱신청구권을 행사할 수 있나.

▲ 가능하다. 임대차 3법은 계약갱신청구권을 한차례 쓸 수 있다고 규정하고 있다. 그 전에 계약을 몇 번 갱신했는지 상관없이 한 번의 청구권을 쓸 수 있다.

-- 계약을 갱신했는데 세입자가 2년을 채우지 못하고 다른 곳으로 이사하면 중개수수료 물어줘야 하나.

▲ 그렇지 않다. 세입자는 계약이 갱신됐다면 임대차 기간이 남아도 필요에 따라 집주인에게 계약해지를 통보할 수 있다.

-- 집주인이 실거주를 이유로 계약갱신청구권을 거부하는 것은 집주인 본인이 거주할 때만 해당하나.

▲ 집주인뿐만 아니라 직계존속·비속이 집에 거주하는 경우다.

-- 집주인의 부당한 계약갱신청구 거절에 대해 손해배상을 청구할 수 있는 것은 집주인이 실거주하겠다고 속였을 때밖에 없나.

▲ 법에는 재건축으로 인한 멸실, 세입자의 과실 등 집주인이 계약갱신청구권을 거부할 수 있는 여러 다른 사항이 나열돼 있지만 이런 이유로 인한 부당한 퇴거에 손해배상을 청구하게 하는 내용은 법에 따로 적시되지는 않았다.

-- 임대료를 5% 올리는 것은 어떻게 계산할 수 있나.

▲ 정부 등록임대주택 사이트인 '렌트홈'에서 임대료 인상률 계산기를 이용하면 편리하다. 보증금과 월세 수준 등 여러 조건에 대한 5% 인상 금액을 알 수 있다.

-- 임대차 3법은 언제 시행되나.

▲ 당정은 임대차 3법 중 전월세상한제, 계약갱신청구권제는 최대한 빨리 시행한다는 방침이기에 내달 중에는 시행될 전망이다.

하지만 전월세신고제는 내년 6월 1일 시행된다. 전월세신고제는 계약 1개월 내에 지자체에 신고하게 하는 내용으로, 세입자는 전입신고를 하는 것으로 신고를 갈음할 수 있다.

제보는 카카오톡 okjebo <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지> 2020/07/29 15:10 송고

세입자는 계약갱신청구권을 행사할 수 있지만 집주인은 집주인 실거주 통보로 임대차 계약 갱신을 거부할 수 있습니다. 아래에서는 집주인 실거주 통보에 관한여 통보할 문자 예시, 통보 방법, 언제 통보해야 하는지, 통보할 내용증명 양식과 집주인 실거주 기간에 대하여 알아보겠습니다.

집주인 실거주 통보 – 방법, 문자, 내용증명

Q. 집주인 실거주 통보

세입자가 계약갱신청구권을 행사하는 경우, 집주인은 본인, 집주인의 직계존속(부모님), 집주인의 직계비속(자녀)가 임대 주택에 실제 거주할 것을 통보하여 세입자에게 임대차계약의 갱신을 거절할 수 있습니다.

Q. 집주인 실거주 통보 방법

전세계약갱신청구권 행사와 마찬가지로 계약갱신청구권 거부 역시 일정한 기간 내에 행사되어야 합니다. 따라서 집주인은 일정 기간 내에 세입자에게 실거주를 이유로 임대차 계약 갱신을 거절한다는 의사(집주인 실거주 통보)를 전달해야 합니다.

그리고 이를 증거로 남기기 위하여 (1) 내용증명을 보내거나 (2) 전화로 말하면서 녹음하거나 (3) 전화 녹음 후 확인 차원에서 문자나 카톡 보내시는 것이 좋습니다.

집주인 실거주 통보 방법에 대한 보다 자세한 내용은 전세계약갱신청구권 거부 방법(+내용증명 양식, 집주인 꿀팁 7가지) 을 참고해주세요!

Q. 집주인 실거주 내용증명 양식

아래에 첨부된 파일은 제가 작성한 집주인 실거주 내용증명 양식이며, 집주인이 실거주 이유로 계약갱신청구권 거부시 사용할 수 있는 양식입니다. 필요하신 분은 아래의 양식을 다운로드 받으셔서 사용하세요.

* 무단 전재 및 배포 금지

Q. 집주인 실거주 통보 문자 예시

만약 집주인이 실거주 통보를 내용증명으로 하지 않고 문자로 보내거나 전화로 말하려고 한다면 위 이미지를 참고해주세요.
* 무단 전재 및 배포 금지

집주인 실거주 통보 기간

Q. 집주인 실거주 통보 기간 ?

집주인은 계약기간 만료일 기준으로 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 실거주를 통보해야 합니다.

예를 들어 전세 계약 기간 만료일이 2021년 12월 24일이라면, 집주인은 2021년 6월 25일(6개월 전)부터 2021년 10월 24일(2개월 전)까지의 기간 내에 집주인 실거주 통보를 해야 합니다.

만약 집주인이 위 통보 기간 보다 일찍이거나 늦게 통보하게 되면, 세입자의 계약갱신청구권을 거절할 수 없습니다.

주택임대차보호법 제6조가 개정되기 전에는 만료일로부터 1개월 전이었으므로 2020. 12. 10.을 기준으로 그 이전에는 1개월 전, 그 이후에는 2개월 전으로 구분하고 있으나, 헷갈릴 우려가 있으므로 그냥 2개월 전까지 집주인 실거주 통보를 완료하는 것이 안전한 방법입니다.

• 자녀 세대분리 방법 참고하세요 : 세대주 분리 방법(+자녀 세대분리)
• 20대 자녀를 세대주 분리하는 방법 : 30세 미만 세대분리 방법(+국세청 사례, 꿀팁!)
• 한 아파트에 세대주 2명으로 인정 받는 방법 : 한 집에 세대주 2명(+국세청 사례, 한지붕 세대분리)

Q. 집주인 실거주 통보는 먼저 해도 될까요?

보통 세입자가 계약갱신청구권 행사할 것이고, 이를 방어하기 위해 집주인 실거주 통보를 할 것으로 예상되는데요. 그렇다면 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 때까지 기다렸다가 실거주를 통보해야 할까요? 아니면 먼저 통보 해도 될까요?

일단 세입자의 계약갱신청구권 행사를 기다렸다가 위 기간 내에 즉시 하는 것이 좋습니다.
왜냐하면 집주인 실거주 의무 기간과 관련해서 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면서 계약기간을 얼만큼 연장하기를 원하는지 물어보고 증거로 남겨둘 수 있기 때문입니다.

참고로 위 기간 내에 세입자가 가만히 있다고 해서 집주인도 가만히 있으면 묵시적 갱신이 되는데, 묵시적 갱신은 동일한 임대료로 계약기간만 연장되는 것이므로 집주인 입장에서는 불리한 것입니다.

따라서 세입자의 계약갱신청구권 행사를 기다려보고, 세입자가 가만히 있다면 더 이상 기다리지 말고 위 기간 내에 집주인 실거주 통보를 완료해야 합니다.

집주인 실거주 기간

<주택임대차보호법>
제6조의3(계약갱신 요구 등) 
② 임차인은 제1항에 따른 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있다. 이 경우 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 본다.

Q. 집주인 실거주 기간 – 원칙 2년

일단 세입자의 갱신요구에 따라 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다(주택임대차보호법 제6조의 3 제2항). 따라서 집주인 역시 갱신되려고 했던 임대차의 존속기간인 2년 동안 실거주해야 합니다.

<주택임대차보호법>
제10조(강행규정) 이 법에 위반된 약정(約定)으로서 임차인에게 불리한 것은 그 효력이 없다.

<주택임대차보호법>
제6조의3(계약갱신 요구 등)
⑤ 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절하였음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인하여 임차인이 입은 손해를 배상하여야 한다.

Q. 집주인 실거주 기간 – 예외

그런데, 만약 세입자가 계약갱신청구권을 행사하면서 1년만 계약기간을 연장하겠다고 말한 경우를 가정해보겠습니다.

이 때 만약 집주인 실거주 통보가 없어서 세입자의 갱신 요구에 따라 갱신이 되었다면, 아무리 세입자가 2년이 아니라 1년만 계약기간을 연장한다고 말했더라도 주택임대차보호법 제10조에 따라 세입자에게 불리한 약정(1년만 연장한다는 합의)은 효력이 없으므로 세입자가 중간에 마음이 바뀌어 추가로 1년 더 연장해서 총 2년 동안 계약기간을 연장하겠다고 다시 말한다면, 세입자의 뜻에 따라 총 2년 동안 연장되게 됩니다.

그런데, 만약 집주인 실거주 통보를 해서 세입자의 갱신요구를 거절하였다면, 집주인은 세입자가 처음에 연장하겠다고 말한 1년만 실거주하고, 그 이후에는 더 이상 실거주 하지 않아도 될까요?

일단 주택임대차보호법 제6조의 3 제5항은 “갱신요구가 거절되지 아니하였더라면 갱신되었을 기간”이라고 표현하고 있으므로 세입자가 처음에 연장하겠다고 말한 기간 1년 동안만 실거주하면 될 것으로 보입니다.

하지만, 주택임대차보호법이 갱신되는 임대차의 존속기간을 2년으로 보고 있고(주택임대차보호법 제6조의 3 제2항), 손해배상 계산시 환산월차임 차액 2년분을 제안(주택임대차보호법 제6조의 3 제6항 제2호)하고 있으므로 보수적으로 보면, 세입자를 보호하는 주택임대차보호법의 취지상 세입자가 요구한 기간과는 관계 없이 집주인은 2년 동안 실거주해야 할 것으로 보입니다.

따라서 세입자가 말한 1년은 당연히 실거주 해야 하고, 나머지 1년을 실거주하지 않는 경우에 손해배상 책임이 있는지 여부는 다툼의 여지가 있다고 보입니다(다만, 다툼 없이 안전한 길은 2년을 실거주하는 것입니다)

전세계약갱신청구권 (+월세, 내용증명 양식, 세입자 꿀팁 9가지!)

집주인 실거주 확인 방법(+전입세대열람원?, 확정일자 부여현황 발급)

렌트홈 계산기 사용 방법(+계약갱신청구권 5% 임대료 계산기)