부동산 임대차계약서 특약사항 - budongsan imdaechagyeyagseo teug-yagsahang

전세 월세 임대차계약서 특약사항 쓰는 방법 6가지 (임대인 입장 vs 임차인 입장)

4월 1, 2022

목차

• 1 특약사항이란?
• 2 임대차 계약할 때, 전세, 월세 계약하실때 계약금 반환 특약 내용
• 3 전월세 임대차계약, 매매계약 등 하실 때 근저당 말소 조건 특약 내용
• 4 월세 전세 계약시 반려동물 키우는 것 금지 특약 내용
• 5 임대차 계약시 하자 발생시 수리비용 특약 내용
• 6 계약 중도 파기시 중개수수료 누가 부담할 것인지 특약 내용
• 7 계약 연장 및 종료시에 집을 보여주는 것에 대한 특약 내용

전세 및 월세 임대차계약서 작성하실 때, 내 보증금은 잘 보호되는지에 대한 권리설정에 관한 특약사항, 계약 후 살면서 분쟁의 소지가 있을 수 있는 하자 및 원상복구 관련 특약사항, 계약 종료 및 연장 관련 특약사항에 대해 반드시 알아두셔야하는데요. 오늘은 전월세 계약시 넣어야할 특약사항에 대해 알아보겠습니다. 😉

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특약사항이란?

표준계약서를 사용하시면, 계약내용 밑에 민법과 주택임대차보호법에 대해 일반적인 조항들이 나와있습니다. 제2조~제9조 이런식으로요. 그 밑에 특약사항이라는 것은 일반적인 내용을 넘어서는 임대인과 임차인 간의 약속을 계약서 상에 표시를 해두는 것입니다. 계약서 임대인과 임차인이 서로 협의하에 넣을 수 있는 것입니다. 다만, 그 내용은 강행규정을 위반하지 않는 범위에서 넣어야 합니다.

또한 특약에서 가장 중요한 것은 이 내용을 어길 경우에는 “~~게 한다” 등의 위약규정인데요. “이 내용을 어길 경우에는 임차인은 계약을 파기할 수 있다” 또는 “이 내용을 어길 경우에는 손해배상금 얼마를 지급한다”라는 위약규정을 넣으시면 좋습니다.

임대차 계약할 때, 전세, 월세 계약하실때 계약금 반환 특약 내용

보증금을 보통 대출로 하는 경우가 많습니다. 대출을 받을 것을 전제로 하고 계약을 하는데 만약에 계약을 한 후에 대출이 나오지 않는다면 계약을 해지해야 되겠죠. 그러면 임차인 입장에서는 “제가 넣은 계약금을 돌려받고 싶어요” 할 수 있겠죠. 이때, 임차인입장에서는 이러한 특약사항을 걸면 되겠습니다.

“전세 대출이 일어나지 않을 경우에는 계약은 파기되고 기존에 지급하였던 계약금은 그대로 반환한다”라고 넣어놓으시면 임차인이 유리할 수 있습니다.

임대인입장에서는 “전세대출이 일어나는 여부는 임차인의 책임이며, 전세대출이 일어나지 않는다는 이유로 계약을 파기할 경우에는 임차인을 계약금을 포기하여야 한다”를 넣으시면, 추후 분쟁을 예방하실 수 있겠습니다.

전월세 임대차계약, 매매계약 등 하실 때 근저당 말소 조건 특약 내용

이는 임차인의 보증금을 안전하게 보호하기 위해 필요한 권리설정에 대한 장치인데요. 집의 등기부등본을 떼서 보았을 때, 선순위 근저당이 있는 경우에는 임차인의 보증금에 대한 권리가 대출 다음 순위로 밀려나는 경우가 있게 됩니다. 만약 부동산이 경매로 넘어간다면 해당 부동산 관련 대출이 선순위로 잡히기 때문에 임차인은 보증금을 보호받지 못하는 경우가 있습니다. 따라서 해당 근저당을 말소하는 조건으로 계약을 하시는 경우에는 다음의 특약사항을 넣을 수 있습니다.

“임대인은 임차인이 납부한 잔금을 받음과 동시에 근저당(해당 부동산 담보 대출 전체)을 말소한다” 또는 “계약일 당시에 등기부에 나와있는 그 권리관계를 잔금일 다음날까지 유지한다” 라는 특약을 넣으시면 좋은데, 그 이유는 전입신고+확정일자를 받으시면 확정일자 받은 다음날 0시부터 효력이 발생을 하기 때문입니다. 이 다음날 효력이 발생하는 것을 이용해 잔금일 당일에 근저당을 설정하는 일부 사기꾼들이 있습니다. 이런 경우 근저당이 선순위가 되기 때문에 추후 내 보증금을 돌려받기 못할 수도 있습니다.

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월세 전세 계약시 반려동물 키우는 것 금지 특약 내용

“반려동물은 키울 수 없다. 임차인이 무단으로 반려동물을 키우다가 적발될 때에는 도배 및 장판 비용으로 100만원을 지급한다” 등의 특약을 넣어두시면 어겼을 경우에 어떻게 할지가 정해집니다. 다만, 비용이 비상식적으로 큰 금액은 아니어야 합니다.

임대차 계약시 하자 발생시 수리비용 특약 내용

범위를 정해두시면 좋습니다. “보일러, 전기시설, 상하수도 등과 같은 주요 설비의 하자(노후 불량)는 임대인이 부담을 하고, 전등 전구와 같은 소모품 교체나 임차인의 고의 및 과실에 의한 파손, 임차인이 사용하면서 발생하는 부식이라던지 간단한 수리건은 임차인의 부담으로 한다”

이를 확인하기 위해서는 임차인이 입주하기 전에 마감이나 시설상태 등을 사진이나 영상으로 찍어두면 나중에 계약 만기시 비교를 하여 분쟁이 없도록 미리 준비해 두는 것이 좋습니다.

계약 중도 파기시 중개수수료 누가 부담할 것인지 특약 내용

“임차인의 사정으로 계약 중간에 나갈 경우에는 임차인이 중개수수료를 부담한다”

계약 연장 및 종료시에 집을 보여주는 것에 대한 특약 내용

임차인이 집을 보여주어야만 임대인도 임차인에게 보증금을 부담없이 줄 수 있습니다.

“임차인은 신규 세입자/매수인이 집을 보여주는 것을 적극 협조한다”

지금까지 전세, 월세 임대차계약서 작성시 임대인과 임차인의 입장에서 넣는 특약사항에 대해 살펴보았습니다. 이 특약사항에 따라 내 전세금을 보호할 수 있는지 없는지도 달라지기 때문에 꼭 계약하시기 전에 보고 가시기 바라겠습니다.

모든 거래에 있어 계약서는 분쟁 시에 기준이 되는 기본 문서입니다. 그중 임대차계약서는 부동산이나 물건에 대해 임차인에게 일정기간 사용을 할 수 있게 하고 그 사용료인 임차료를 받는 것을 약정한 계약서입니다.

임대인과 임차인은 임대차계약서를 작성할 때 추후 발생될 수도 있을 법적 분쟁을 대비해 꼼꼼히 작성해 두는 것이 좋습니다. 잘 작성했던 임대차계약서로 인해 분쟁을 시작하면서부터 우위를 점할 수 있고 쉽게 분쟁을 마무리할 수도 있기 때문입니다.

오늘은 그중에서 임대인의 입장에서 임대차계약시 알아두면 좋은 특약사항 3가지 정도를 확인해보겠습니다.

표준 임대차계약서 양식

보통 임대차계약을 체결할 때는 부동산(공인중개사 사무실)에서 하는 경우가 거의 대부분이고, 양식도 부동산에서 제공되는 계약서로 진행되는 경우가 보통입니다. 하지만 잘못된 양식으로 인해 피해를 보는 임대인이나 임차인이 발생하는 것을 방지하기 위해 법무부에서 임대차계약서 표준안을 만들어 이를 사용하도록 권고하고 있습니다. 아래 법무부 사이트에서 다운로드하여 사용이 가능합니다.

주택임대차 표준계약서 양식(법무부)

https://www.moj.go.kr/moj/314/subview.do

위 법무부 홈페이지에는 주택임대차계약서 외에도 상가건물 임대차 표준계약서 양식도 제공하고 있으니 필요하신 분들은 참고하시면 도움이 될 겁니다.

특약사항 작성

임대차계약서를 작성할 때 마지막 부분에 ‘특약사항’이라는 항목이 있을 텐데요, 보통 여기에는 서로 합의를 한 내용을 기재해 두는 용도로 많이 사용합니다.

이 특양 사항을 잘 활용하면 혹시나 발생할 분쟁에서 조율도 원활하게, 그리고 마무리도 쉽게 지을 수 있기 때문에 아래 3가지 항목은 꼭! 짚고 넘어가시길 바랍니다.

1) 시설물 수리 및 비용 부담

부동산 임대차 계약이 공간, 장소를 임대하는 것도 있지만 그 공간 안에 있는 각종 설비 및 난방, 전기, 인테리어 시설을 전체 임대하는 것이 대부분이기 때문에 이러한 시설물이 향후 수리할 일이 생겼을 때 그 비용 발생에 관하여 특약에 남겨놓는 것이 좋습니다.

부동산(공인중개사 사무실)에서 제공하는 계약서 양식에 이러한 시설물에 대한 비용 부담에 관하여 기재가 되어 있지 않은 경우가 있기 때문에 꼭 특약사항에 명시해두고 임차인과의 분쟁 발생 시 책임소재를 분명히 하는 것이 좋습니다.

예시>
수도, 냉난방, 전기시설 등 주택의 주요 설비에 대한 노후 및 고장으로 인한 수리비용은 임대인이 부담하며, 임차인의 고의 또는 과실로 인한 파손, 고장과 소모품의 교체(전구 등)와 같은 비용은 임차인이 부담한다.

2) 비용에 대한 정산, 지급방법

위에서 설명한 것과 같이 임대한 부동산에 대하여 임차인의 과실로 인해 파손이 발생될 경우에 그 비용을 어떻게 처리할 것인지에 대한 부분도 명시를 해 놓는 것이 좋습니다. 차일피일 미루다가 분쟁으로 이어질 수 있기 때문에 파손된 시설에 대한 복구 비용은 보증금에서 공제 후에 반환한다는 내용도 특약에 남겨 놓는 것이 좋습니다.

너무 빡빡하게 느껴질 수도 있지만 임대인 또한 본인의 재산을 보호하고, 분쟁을 원활히 해결하기 위해서는 필요한 부분입니다. 이로 인해 임차인도 시설을 사용할 때 조금 더 신경을 쓸 것입니다.

3) 손해배상에 관한 사항

임대차 계약 후 임차인이 지급해야 할 차임을 지불하지 않거나 지체하는 경우가 발생되면 임대인으로서 당황스러울 수 있습니다. 이러한 상황을 대비하여 임대인으로서 취해야 할 특약사항을 기재해 두는 것이 좋습니다.

예로, 임차인이 지급하지 않고 지체된 차임에 대하여 연 20%의 연체이자를 가산하여 추후 보증금에서 공제하거나, 임대인이 임차인에게 법적으로 조치하기 위해 발생될 각종 소송비용을 보증금에서 공제한다는 내용을 기재해두면 이러한 분쟁 시 도움이 될 수 있습니다.

다만, 임대인에게 너무 유리한 특약사항을 써둘경우에 주택임대차 보호법, 상가건물 임대차 보호법 규정에 따라 효력이 없다고 판단될 수도 있기 때문에 적절한 내용으로 기재해 두는 것을 추천드립니다.

특약사항 작성 시 팁

일반적으로 계약서 등 문서에 법률적인 부분을 기재할 때 전문용어나 법률 문체로 기재해야 하는 것이 아니냐고 묻는 분들이 많습니다.

답은 ‘어려운 용어보다는 누구나 이해하기 쉽게 풀어서 써야 합니다.’

그래야 나중에 다시 계약서를 들추어 보았을 때 기억하기도 쉽고 알아보기 쉬울 것입니다.

추가로

부동산 관련법이 변화가 무쌍해서 임차인이나 임대인이나 공부해야 할 것들이 계속해서 생깁니다. 그래도 소중한 내 재산을 지키기 위해서는 관련법이 변경될 때마다 관심 있게 지켜보고 공부해야 합니다.

사는 게 바쁘다 보니 본인이 임대해준 부동산이 자동으로 갱신되는 날짜를 놓쳐 그대로 계약이 자동연장되어버려 곤란을 겪으신 임대인 분들이 많습니다. 혹시나 이런 경우 이를 방지하기 위해서는 본인이 임대한 부동산의 계약 만료일을 캘린더에 표기를 해두고 계약갱신 거절 통지서를 작성하여 발송해야 합니다. 단, 계약 갱신거절 사유가 아래 항목에 해당하여야 합니다.

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