[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 분양가상한제 심사에 관한 구체적인 기준을 마련해 분양가 산정 갈등 해소에 나선다. 모호한 심사기준으로 인해 그동안 지자체가 인위적으로 분양가를 산정하면서 사업자나 재건축 조합들과 갈등이 빚어졌었다. 정부는 분양가 심사기준 개정으로 주택 공급 환경 개선에 따른 주택 공급 확대 효과가 있을 것으로 기대한다. 하지만 분양가 인상 폭이 크지 않아 사업자들의 사업 참여 유인으로 작용하기 어렵고 여전히 강력한 재건축 규제가 유지되고 있어 실제 공급 증가로 이어지긴 어렵다는 예상이 나온다. ◆ "제멋대로 분양가 없다" 분양가 산정 세부기준 담은 매뉴얼 개정 8일 정부에 따르면 분양가상한제 심사기준 매뉴얼에 구체적인 심사기준을 넣어 분양가 산정 갈등 해소에 나선다. 분양가상한제는 표준건축비와 택지비(감정가)에 가산비를 더해 분양가를 산정하는 제도로 시세의 70~80%대에서 분양가가 정해진다. 서울과 경기도 일부 지역에서 시행되고 있다. 기존 공공분양주택에 이어 지난해에는 민간주택으로도 확대됐다. 그동안 분양가상한제 심사항목에 구체적인 기준이 없다보니 지자체와 사업자 혹은 재건축조합 간 분양가 심사결과를 두고 갈등이 빚어져 사업이 미뤄지는 원인이 되기도 했다. 이로 인해 주택건설업계와 지자체를 중심으로 제도개선 요구가 제기돼 왔다. 지난 9월 국토부장관 주재 공급기관 간담회에서 주택건설업계는 분양가 산정방식 개선을 건의한 바 있다.  개정된 분양가상한제 심사기준 매뉴얼에는 그동안 분양가산정에서 지방자치단체가 임의로 분양가를 조정했던 사례들을 막기 위해 구체적인 심사기준을 마련했다. 기본형 건축비는 그동안 국토부에서 제시한 기준으로 정하도록 했으나 지자체에서 별도의 고시 없이 임의로 지정해 문제가 됐었다. 앞으로는 사전에 지자체에서 별도 고시없이 임의 조정하지 못하도록 매뉴얼에 구체적으로 명시했다. 가산비 항목도 심사 항목을 인정·불인정·조정으로 분류하고 심사기준도 구체화했다. 가산비는 지자체마다 조정기준이 제각각이어서 심사 결과의 예측가능성을 떨어뜨린다는 지적이 제기돼왔다. 이외에도 택지비 산정에서 공공택지는 택지비와 가산이자의 임의삭감을 금지하고 민간택지에서 표준지 선정·보정기준을 구체화하는 내용도 포함됐다. ◆ 사업환경 개선으로 공급확대 기대하는 정부... 분양가 상승 제안적·재건축 규제에 확대 효과 불투명 시장에서는 매뉴얼 개정으로 이전보다 적정 수준의 분양가 산정이 이뤄지면 업계의 사업환경은 나아질 것이란 점에서 대체로 긍정적인 반응을 보이고 있다. 정부는 이를 통해 주택 공급 확대를 기대하지만 시장에서는 공급에 큰 변화는 없을 것으로 내다본다. 정부는 매뉴얼 개정의 주 목적은 합리적인 분양가 책정과 사업의 예측가능성을 높일 수 있다는 점을 들지만 이를 통해 공급이 늘어나는 효과도 기대하고 있다. 국토부 관계자는 "매뉴얼 개정은 업계 요구를 반영해 합리적이고 예측가능한 분양가상한제를 운영하도록 하는데 초점을 두고 있다"면서 "업계에서 계획한 금액대에서 분양가가 책정되면 사업 환경이 나아져 공급이 늘어나는 효과가 있을 것으로 본다"고 말했다. 정부의 기대와 달리 시장에서는 실제 주택 공급이 늘어나는 효과는 크지 않을 것으로 내다보고 있다. 그동안 지자체에 의해 낮게 책정됐던 분양가가 매뉴얼의 기준에 따라 산정되는 과정에서 분양가는 오를 수 있다. 분양가 상승폭이 크지 않아 사업 참여 확대로 이어지기는 어려워 보인다. 분양가는 국토부가 정하는 표준건축비와 감정가격인 택지비를 바탕으로 가산비를 더해 정해지는데 매뉴얼은 기준이 불명확한 일부 항목을 조정하는 것이어서 분양가 전체에 미치는 영향이 크지 않다. 오히려 그동안 분양가 산정에서 중복계산되거나 잘못계산된 부분을 보정하는 과정에서 현재보다 분양가가 떨어질 수도 있다. 재건축 규제가 유지되는 상황에서 공급 확대는 제한적일 수 밖에 있다는 지적이다. 재건축 사업장은 분양가로 갈등을 빚었던 곳에서는 조합이 원하는 수준의 분양가가 책정될 경우 사업 추진에 탄력을 받을 수도 있다. 그럼에도 재건축초과이익환수제(재초환) 등 재건축 규제가 사업 수익성을 떨어뜨리는만큼 재건축 활성화로 이어지는데는 한계가 있다. 서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "분양가심사 매뉴얼 개정에도 주택 공급이나 재건축 활성화가 이뤄지긴 어렵다"면서 "매뉴얼 개선으로 분양가가 크게 오르는 것은 아니고 재건축의 경우 초과이익환수제 등 각종 규제로 사업 추진이 어려운 상황이 이어지고 있다"고 말했다. 강남·서초 등 13개구 일반분양분 많을수록 [하우징헤럴드=문상연 기자] 민간택지 분양가 상한제가 올해 하반기 개편될 예정이다. 지난 3일 대통령직인수위원회가 110개 국정과제를 발표하면서 주택 공급사업 속도 제고를 위해 분양가 상한제와 주택도시보증공사의 고분양가 관리제도의 합리화를 올해 하반기 추진 정책에 포함했기 때문이다. 지난 2020년부터 적용된 민간택지 분양가 상한제로 인해 수많은 정비사업 현장들이 제대로 된 시세를 인정받지 못해 분양 일정이 무기한 연기된 상황이다. 이에 분양가 상한제의 대수술을 앞두고 정비업계의 기대감이 커지고 있다. ▲인근시세 60%도 못 미치는 택지감정평가금액에도 재검토 지시 분양가 상한제는 공동주택을 분양할 때 택지비와 건축비를 합한 금액 이하로 분양가격을 제한하는 제도다. 공공택지에서는 이미 시행되고 있으나 민간택지에서는 지난 2015년 4월 기준이 강화된 이후 적용 사례가 없어 사실상 폐지됐다. 하지만 문재인 정부 들어 주택시장이 과열되면서 2017년 11월~2019년 11월 적용기준 상향조정 및 대상지역 지정을 통해 부활했다. 당초 2020년 4월 29일부터 시행될 계획이었지만, 코로나 감염증 확산 우려로 인해 3개월 연장돼 같은 해 7월 28일 유예기간이 종료되면서 민간택지 분양가 상한제가 적용됐다. 현재 분양가 상한제 적용 지역은 서울의 경우 강남구, 서초구, 송파구, 강동구, 동작구, 영등포구, 양천구, 마포구, 서대문구, 용산구, 중구, 성동구, 광진구 등 13개구 전역과 강서구 5개동(방화, 공항 마곡, 등촌, 화곡), 동대문구 8개동(답십리, 회기, 제기, 이문, 용두, 청량리, 휘경, 전농), 노원구 4개동(월계, 하계, 상계, 중계), 성북구 13개동(동선동4가, 정릉, 성북, 장위, 돈암, 보문동1가, 동소문동2·3가, 길음, 안암동3가, 삼성동1·2·3가), 은평구 7개동(신사, 증산, 역촌, 불광, 수색, 갈현, 대조) 등이다. 경기도는 광명시 4개동(소하, 광명 철산, 하안), 하남시 4개동(덕풍, 신장, 창우, 풍산), 과천시 5개동(부림, 중앙, 별양, 주암, 원문) 등 13개동이다. 정부의 민간택지 분양가상한제 적용에 재건축·재개발 등 정비사업 현장들은 사업 추진에 빨간불이 켜졌다. 상한제 적용 시 일반분양분이 많을수록 분양수입은 더 줄고 일반분양분보다 20~30% 저렴한 조합원 분양가의 메리트도 없어져 사업을 끌어갈 동력을 완전히 상실할 수 있기 때문이다. 이런 우려는 곧바로 현실로 나타났다. 분양가격을 결정짓는 가장 큰 요인인 토지가격 평가를 과도하게 규제하면서 시세를 전혀 반영하지 못했기 때문이다. 나아가 인근 시세의 60%도 못 미치는 택지감정평가 금액을 제시했음에도 불구하고 한국부동산원에서 재검토 의견을 제시하는 경우가 발생하기도 했다. 실제로 최근 분양가 상한제를 적용받지 않은 미아3구역 재개발사업의 경우 HUG의 고분양가 심사 결과 3.3㎡당 분양가로 2천932만2천200원을 통보받았다. 지난해 9월 HUG의 심사제도 개편으로 시세가 상당히 반영된 결과다. 조합에 따르면 종전 HUG가 통보했던 일반분양가는 3.3㎡당 2천380만원 선이다. 반면 분양가 상한제를 적용받은 강동구 벽산빌라 가로주택정비사업(고덕아르테스미소지움)은 지난 2020년 평균 분양가가 3.3㎡당 2천569만원으로 책정됐다. 조합이 심사제도 개편 전 HUG에서 통보받은 3.3㎡당 분양가(2천730만 원) 대비 161만원 낮은 금액이다. 인근 ‘고덕 아르테온’(고덕주공3단지 재건축) 전용 84㎡형 매매가격이 15억~16억원인 것을 감안하면 분양가가 주변 시세의 60% 수준이다. 감정평가업계 관계자는 “분양가 상한제에서 택지감정평가 금액의 실제 시세반영율이 60%여도 재검토 지시를 내릴 정도로 과도하게 규제하고 있어 수많은 현장에서 분양일정을 미루고 후분양을 고려하고 있다”고 말했다. ▲새 정부 올해 하반기 개편 예정 현행 분양제 상한제에 대한 전반적인 제도개선이 올해 하반기에 이뤄질 전망이다. 지난 3일 대통령직인수위원회가 110개 국정과제를 발표하면서 주택 공급사업 속도 제고를 위해 분양가 상한제와 주택도시보증공사의 고분양가 관리제도를 합리화하겠다고 밝힌 상태다. 윤석열 정부는 문재인 정부에서 시행된 민간택지 분상제를 시행 3년 만에 폐지할 계획도 내비췄다. 대통령 선거 당시 분양가 상한제 폐지를 공약으로 내세웠다. 당시 윤 대통령은 서울은 물론 수도권 주요 단지의 사업에 걸림돌로 작용할 뿐 아니라 집값 급등을 막는 역할도 제대로 하지 못했고 평가했다. 폐지가 아니라 개편을 할 경우 토지비용과 건축비, 가산비 등의 상한제 분양가 산출 과정 전체를 검토해 비정상적 기준을 재정비할 것으로 전망된다. 토지비용과 건축비 산정을 현실화하고, 재건축·재개발의 특성을 감안해 이주비·명도소송비를 가산비에 포함시키는 방안을 검토할 것으로 보인다. 저작권자 © 하우징헤럴드 무단전재 및 재배포 금지 계정을 선택하시면 로그인·계정인증을 통해 |
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