 2022.05.09 기획재정부 앞으로 조정대상지역에서 이사 등으로 거주지를 옮기면서 일시적 2주택자가 된 사람은 2년 이내에 기존 주택을 팔면 양도소득세를 면제받을 수 있게 됐다. 또 다주택자에 대한 양도세 중과를 1년 동안 한시 배제하고, 1세대 1주택 양도세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도도 폐지키로 했다. 기획재정부는 9일 이 같은 내용을 뼈대로 소득세법 시행령을 개정한다고 밝혔다. 주요 내용을 보면 이사
등으로 인한 일시적 1세대 2주택 비과세 요건을 완화한다. 현재는 종전주택 양도 때 비과세 요건은 종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우 신규주택 취득일부터 1년 내 종전주택을 양도하며, 세대원 전원이 신규주택에 전입하고, 기타의 경우는 신규주택 취득일부터 3년 내 종전주택 양도할 때이다. 앞으로는 종전·신규주택 모두 조정대상지역인 경우 종전주택 양도기한을 1년에서 2년으로 완화하고, 세대원 전원 신규주택 전입요건을 삭제한다. 이렇게 함으로써 1년으로 설정된 짧은 종전주택 양도기한을 2년으로 연장하고, 조정대상지역에 한정된 과도한 규제를 폐지해 납세편의를 높인다. 다주택자 양도소득세 중과는 1년 동안 한시적으로 배제한다. 현재는 조정대상지역 내 주택 양도 때 기본세율(6~45%) + 20%p(2주택) 또는 30%p(3주택 이상) 중과세율을 적용하고 장특공제를 배제하고 있다. 앞으로는 보유기간 2년 이상인
조정대상지역 내 주택을 오는 10일부터 내년 5월 9일까지 양도 때 기본세율 및 장특공제를 적용한다. 보유기간 3년 이상인 경우 적용하고, 15년 이상 보유 때 최대 30% 공제(연 2%)한다. 이렇게 되면 다주택자에 대한 과도한 세부담을 완화하고, 다음 달 1일 전 매도 때 보유세(종부세, 재산세) 부담도 경감돼 매물출회가 활성화할 것으로 기대된다. 1세대 1주택 양도소득세 비과세 보유·거주기간 재기산 제도도 폐지한다. 지금까지는 양도일 현재 2년 이상 보유·거주 때 1세대 1주택 비과세를 적용하고 다주택자의 경우 1주택을 제외한 모든 주택을
양도해 최종적으로 1주택자가 된 날부터 보유·거주기간을 재기산한다. 앞으로는 주택 수와 관계없이 주택을 실제 보유·거주한 기간을 기준으로 보유·거주기간을 계산해 1세대 1주택 비과세를 적용한다. 이에 따라 실제 보유·거주한 기간을 인정하는 것으로 제도를 합리화하고, 2년 보유·거주한 경우 1주택이 된 시점에 즉시 비과세 적용받고 매도가 가능해진다. 이번 소득세법 시행령 개정안은 새 정부가 출범하는 10일부터 시행된다. 시행령 개정은 국회 동의 없이 행정부가 독자적으로 추진할 수 있다. 입법예고(10~17일)와 국무회의(24일)를 거쳐 이달 말 공포 예정으로 10일 이후 양도분부터 소급 적용한다. 문의 : 기획재정부 재산세제과(044-215-4310) 정책브리핑의 정책뉴스 자료는 「공공누리 제1유형 : 출처표시」의 조건에 따라 자유롭게 이용이 가능합니다. 및 에 따라 처벌될 수 있습니다. <자료출처=정책브리핑 www.korea.kr> 공공누리가 부착되지 않은 자료는 담당자와 사전에 협의한 이후에 사용하여 주시기 바랍니다. 일시적 2주택 비과세 보유기간 리셋 규정을 두고 같은 법, 다른 유권해석으로 손발이 맞지 않았던 기재부와 국세청으로 인해 고통받던 납세자들이 정권이 바뀌면서 새롭게 다시 희망을 걸고 있다. 28일 일시적 1가구2주택 보유기간 리셋반대 대책본부에 따르면 이들은 윤석열 당선인의 대통령직 인수위에 민원을 제기하는 등 활동에 나서기 시작했다. 이들은 문재인 정부에서 국세청 유권해석과 납세자들을 위해 발간된 자료 등을 믿고 주택을 매도했다가 지난해 11월 이와 정반대되는 내용의 기재부 유권해석이 나오면서 과도한 세금 폭탄을 맞게 된 이들이다. 정부가 다주택자에 대한 세금중과 등 수십 차례 부동산 대책을 발표하면서 집행기관인 국세청과 세제를 만드는 기재부의 유권해석이 각각 다르게 발표됐다. 국세청의 유권해석으로는 보유기간 리셋 규정을 일시적 2주택 세대에게는 적용하지 않지만, 기재부는 일시적 2주택을 보유기간 재계산 대상에 포함시켜버린 것이다. 이에 따라 사정이 생겨 일시적 2주택이 된 이들을 포함한 다주택자 등이 주택을 매도하게 되면서 양도세 폭탄을 맞게 되는 등 복잡한 사정으로 번지면서 오도가도 못하고 집을 팔수도 없는, 길가에 나앉게 되는 사태마저 벌어지게 됐다. ‘1세대1주택 비과세 보유기간 리셋 규정’인 소득세법 시행령 제154조제5항 개정안은 2021년부터 시행하는 것이다. 개정 내용은 2주택 이상을 보유한 세대가 1주택을 남기고 모두 주택을 처분한 경우 최종 1주택을 보유한 날부터 다시 보유기간을 계산하는 조항의 신설이다. 그간 부동산 정책상 일시적 1세대2주택자의 경우에는 비과세 혜택을 주고 있다. 이사, 혼인, 상속, 동거 봉양 등 일시적으로 다주택자가 되면 양도세를 물리지 않겠다는 취지다. 일시적 1세대2주택 비과세 요건으로는 종전 주택을 매수하고 1년 이후에 신규주택을 살 것, 종전주택을 2년 이상 보유했을 것, 신규 주택을 취득한 후 3년 이내 종전주택을 매도해야 한다. 모든 요건이 충족되면 일시적으로 2주택자가 된다하더라도 비과세 혜택을 받는다. 조정대상지역 내 주택을 구입하면 조금 더 까다로운 규정을 적용받는다. 그렇기 때문에 다주택자의 입장에서 ‘일시적 1세대2주택 보유기간 기산일 기준’은 매우 중요한 사안이었다. 그동안 납세자들은 기재부에 계속해서 문의해왔지만 ‘유권해석이 나와야한다’는 답변만 믿고 기다릴 수밖에 없는 입장이었다. 그러나 지난해 11월3일 기재부가 내놓은 유권해석에는 2021년 11월2일까지 2주택을 매도한 세대만 보유기간 리셋 대상에서 제외해 주었다. 대책본부는 “소득세법 시행령 제 154조 제5항의 단서 규정에 명확하게 최종 1주택이 된 날부터 보유기간을 기산한다고 되어 있으며, 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하도록 명시되어 있으므로, 2주택 이상 세대의 일시적 2주택 보유기간 계산은 법 제95조제4항에 따라 해당 주택 취득일로부터 계산한다는 의미로 해석해야 한다”고 강조했다. 그러면서 “갑자기 유권해석이 하루아침에 뒤집어진다면 너무나 많은 국민들이 세금폭탄을 맞게 되고, 이는 국민의 재산권과 신뢰를 무너뜨리는 행위가 될 수 있으며, 조세 행정의 신뢰성에 대해서도 심각한 위협이 될 수 있다”고 호소했다. 특히 그동안 국세청에서는 지속적으로 다주택자가 주택을 매도하여 일시적 2주택이 된 경우 보유기간 재계산 대상에서 제외한다고 안내했고, 상담한 만큼 새로운 해석이나 관행에 의해 소급해서 과세하지 않는다는 국세기본법 규정에 따라 기재부 유권해석 적용을 1~2년간 유예할 것 등을 주장하고 있다. 이사를 가기 위해 신규 주택을 취득하는 경우, 일정 기간 안에 매도하면 기존 주택은 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다. 다만, 어떤 지역에서 언제 취득했느냐에 따라 비과세 가능 기간이 달라지며, 경우에 따라서는 비과세 요건을 다시 충족해야 할 수도 있어 주의해야 한다. 1세대가 1주택만 보유하다가 주택을 매도하면, 일정 요건을 충족한 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그럼 이사를 가기 위해 취득한 신규 주택이 있다면 어떨까? 1주택이 아닌 2주택 상태가 되어버린다면, 그동안 보유하고 거주했던 기간에 대해 비과세 해택을 받지 못하는 것일까? 그렇지는 않다. 일반적으로 부동산인 주택은 매도·매수 시기가 정확히 일치하기 어려운 대상이다. 따라서 소득세법 시행령 155조에서는 일시적으로 2주택이 된 경우에도 특례를 두어, 1주택 비과세 혜택을 유지할 수 있도록 정해놓았다. 다만, 그 규정이 많이 변경되어 지역과 시기에 따라 유예기간이 달라질 수 있으며, 보유 및 거주 기간 요건도 다시 충족해야 할 수 있다. 2017년 8월부터는 ‘2년 보유·거주’ 모두 충족해야 1세대가 1주택을 매도했을 때 비과세 혜택을 받을 수 있는 요건부터 정확히 파악해야 한다. 우선, 1세대 1주택 비과세 혜택에는 두 가지가 있다. 첫 번째는 매도가액 9억원까지 비과세, 두 번째는 최대한도 80%의 장기 보유특별공제이다. 첫 번째 1세대 1주택 비과세 혜택의 기본 요건은 2년 이상의 보유 기간이다. 1주택을 보유한 기간이 2년 이상이면 요건을 충족한 것으로 본다. 다만, 2017년 8월 3일 이후부터는 조정대상지역 내에 있는 주택을 취득했을 경우, 2년 이상의 보유 기간과 2년 이상의 거주 기간을 모두 충족해야 한다. 두 번째 혜택인 최대한도 80%의 장기보유특별공제는 조정대상지역 여부를 불문하고 2년 이상 거주가 필수이다. 2년 이상 거주한 경우에만 보유 기간과 거주 기간에 따라 각각 연 4%씩 최대 80% 공제율을 적용받을 수 있다. 예를 들어, 2016년 4월 1일에 주택을 취득했다면, 2년 이상의 거주 기간을 충족하지 않더라도 매도가액 9억원까지 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 매도가액 9억원을 초과하는 시세차익에 대한 장기보유특별공제는 2년 이상 거주하지 않았기 때문에 최대한도 80%가 아닌, 최대한도 30%의 연 2% 공제율을 적용받게 된다. 따라서 비과세 요건에 2년 거주가 상관없다고 하더라도, 세금을 줄이기 위해서는 최소 2년 이상 거주하는 것이 좋다고 할 수 있다. 여기 한 가지 주의할 사항이 있다. 만약 2021년 1월 1일 현재 2주택자였다고 가정해보자. 이때 2주택 중 먼저 1주택을 양도한 후, 남은 1주택에 대해 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년 이상의 보유 기간을 다시 충족해야 한다. 또 2017년 8월 3일 이후 조정대상지역 내 주택을 취득했다면, 2년 이상의 거주 기간도 다시 충족해야 한다. 즉, 최종 1주택이 된 시점부터 비과세 조건을 다시 충족해야 함을 유의해야 한다. 일시적으로 2주택이 되는 가장 대표적인 사례는 이사 등을 위한 신규 주택 취득이라 할 수 있다. 일반적으로 1세대가 1주택을 보유하다가 신규 주택을 취득하는 경우 보유하던 종전 주택은 신규 주택을 취득한 시점부터 3년 이내에 매도하면 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 하지만 세법이 두 차례 개정되면서 유예기간이 짧아졌다. 2018년 9월 14일 이후 조정대상지역 내 주택을 소유하면서 조정대상지역 내 신규 주택을 취득하는 경우 2년 이내에 매도해야 1주택 비과세가 가능하게 법이 개정되었으며, 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 내 주택을 신규 취득하게 되면, 1년 이내 조정대상지역 내에 있는 종전 주택을 매도하고 신규 주택에는 1년 이내에 전입까지 해야 한다. 예를 들어, 1세대 1주택 비과세 요건을 충족한 서울 주택에 거주하던 사람이 2021년 11월 이사 가기 위해 서울에 신규 주택을 취득했다고 가정하면, 보유하던 종전 주택에 비과세 혜택을 받으려면 우선 신규 주택 취득일부터 1년 이내에 매도해야 한다. 신규 취득 주택으로 세대원 전원이 전입도 해야 한다. 다만, 예외적으로 1년 이내 매도와 전입을 하지 못했다고 하더라도 인정해주는 경우가 있다. 신규 취득 주택에 기존 임차인이 있을 때는 기존 임차인의 계약기간이 남아 있어 1년 이내 전입이 불가능할 수 있다. 이 경우에는 최대 2년이란 기간의 한도 내에서 기존 임차인의 임차계약이 끝나는 날까지 세대원 전원의 이사와 전입신고를 완료하고, 동일한 날까지 종전 주택을 매도하면 종전 주택에 대해 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다. 물론, 계약 당시 존재하는 기존 임차인의 계약기간이어야 하며, 이후 갱신 내용 등은 인정받을 수 없다. 신규 주택을 취득해 일시적으로 2주택이 되는 경우, 일시적 2주택의 판단은 양도 시점을 기준으로 한다. 이 기준을 활용해 일각에서는 2주택자가 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 1주택을 매도하고도 추가로 2년 이상 보유 및 거주를 하지 않아도 되는 방식이 유행하기도 했다. 가령, 비조정대상지역 내에 한 채(A), 조정대상지역 내에 한 채(B)를 보유하고 있는 1세대가 있다고 하자. 비조정대상지역 내에 보유하고 있는 주택(A)을 매도하고 난 뒤, 조정대상지역 내의 한 채(B)를 매도하면서 비과세 혜택을 받기 위해서는 2년의 추가 보유 기간 및 경우에 따라서는 2년의 거주 기간이 필요하다. 하지만 매도하기 전에 비조정대상지역 내 값싼 주택(C)을 추가로 취득한 후, 3주택인 상황에서 기존 보유하던 비조정대상지역 내 주택(A)을 팔게 되면 중과대상은 아니기 때문에 양도세가 변하지 않지만, 조정대상지역 내 주택(B)과 추가 취득한 주택(C)은 일시적 2주택 상황에 놓이게 된다. 따라서 조정대상지역 내 주택(B)이 1주택 비과세 혜택을 받기 위해 추가 보유 및 거주 기간이 필요하지 않을 수 있다는 해석이다. 다주택자 ‘2년간 추가’ 실거주 요건 채워야 그러나 기획재정부는 최근 유권해석(기획재정부 재산세제과-953, 2021.11.2)을 통해 입장을 발표했다. 2021년 1월 1일 이후 3주택 상황이었다면, 기존 보유하던 비조정대상지역 내 주택(A)을 매도해 일시적으로 2주택 상태가 된다 하더라도, 조정대상지역 내 주택(B)이 1주택 비과세 혜택을 받기 위해서는 보유 기간 및 경우에 따라서는 거주 기간의 요건을 다시 충족해야 한다. 즉, 양도 시점에 일시적 2주택 상태일지라도, 2021년 이후 주택 매도를 통해 일시적 2주택 상태가 되었다면 보유기간 및 거주 기간은 새로 채워야 된다는 의미이다. 이번 예규는 여러 해석이 있는 상황에서 명확한 입장을 보여준 것으로 볼 수 있어, 주택 양도 시 이 내용을 꼼꼼하게 살펴 놓치는 부분이 없도록 해야 할 것이다. - 고경남 KB국민은행 WM투자자문부 세무전문위원 |
일시적 1가구 2주택 보유기간 - ilsijeog 1gagu 2jutaeg boyugigan
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