서울특별시 건축조례 시행규칙 - seoulteugbyeolsi geonchugjolye sihaeng-gyuchig

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제1조(목적) 이 규칙은 「서울특별시 도시계획 조례」에서 위임된 사항과 그 시행에 필요한 사항을 규정함을 목적으로 한다.  

제2조(정의) 이 규칙에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.  

1. "기준용적률"이란 제1종지구단위계획구역(이하 "지구단위계획구역"이라 한다)에서 전면도로의 폭, 경관, 그 밖의 기반시설 등 입지적 여건을 고려하여 「서울특별시 도시계획 조례」(이하 "조례"라 한다) 제55조제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 용적률의 범위 안에서 블록별, 필지별로 별도로 정한 용적률을 말한다.

2."허용용적률"이란 제1종지구단위계획(이하 "지구단위계획"이라 한다)"을 통하여 정해지는 용적률로서 인센티브로 제공되는 용적률(획지계획, 공동개발, 건축물용도, 대지 안의 공지, 친환경 계획요소, 주차 및 차량동선 등 해당 지구단위계획에서 정한 사항을 이행하는 경우 제공되는 용적률)과 기준용적률을 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.

3."상한용적률"이란 건축주가 토지를 공원·광장·도로·하천 등의 공지(이하 "공공시설"이라 한다)로 제공(기부채납의 경우에 한한다. 이하 같다)하는 경우에 추가로 부여되는 용적률을 기준용적률 또는 허용용적률과 합산한 용적률의 범위 안에서 별도로 정한 용적률을 말한다.

제3조(도시생태현황조사 및 평가방법) ① 조례 제4조제4항에 따른 도시생태현황조사에는 다음 각 호의 내용이 포함되어야 한다.  

1. 토지이용현황

2. 토양의 불투수(부투수) 포장현황

3. 현존식생현황

4. 그 밖의 도시생태현황 조사가 필요하다고 시장이 인정하는 사항

② 서울특별시장(이하 "시장"이라 한다)은 제1항의 조사내용을 구체화하고 조사결과를 도시계획에 반영하기 위하여 다음 각 호의 사항을 따로 정할 수 있다.

1. 조사 주기

2. 조사 방법

3. 조사원증의 발급

4. 비오톱(도시생태현황) 유형화 방법

5. 비오톱(도시생태현황) 보전가치 등급 및 등급산정 방법

6. 조사자료의 GIS구축 방법

제4조(지구단위계획구역의 지정대상 등) ① 조례 제16조제2항에서 "규칙으로 정하는 범위 또는 지역"이란 「주택법」제16조제1항에 따른 사업계획승인 대상 또는 「건축법」제8조제1항에 따른 건축허가 대상인 아파트를 건축하고자 하는 경우를 말한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그렇지 않다.  

1. 상업지역에서 건축하는 경우

2. 건립예정 세대수가 20세대 미만인 경우

3. 사업부지면적(사업부지의 일부를 공공시설로 제공하는 경우에는 그 제공면적, 상업지역이 포함된 경우에는 그 상업지역 면적은 제외한다)이 5천제곱미터 미만이고 건립예정 세대수가 100세대 미만인 경우로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우

가. 사업부지가 건축물이 없는 나대지인 경우

나. 사업부지내 기존 건축물이 별표 1에서 정한 노후건축물 기준에 적합한 경우

② 제1항에 따른 지구단위계획구역을 지정할 때에는 그 구역의 건축물이 별표 1에서 정한 노후건축물 기준에 적합하여야 한다.

제5조(지구단위계획구역 안의 건축제한) ① 시장이 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」(이하 "법"이라 한다) 제30조에 따라 지구단위계획구역을 지정하고 지구단위계획에 맞는 건축이 이루어질 수 있도록 하기 위하여 지구단위계획의 결정·고시 전까지 법 제63조 및 같은 법 시행령(이하 "영"이라 한다) 제60조에 따른 개발행위허가의 제한 또는 「건축법」제12조에 따라 건축허가를 제한하는 경우에는 구청장은 건축허가를 제한하여야 한다.  

② 시장 또는 구청장은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우로서 8층 이상 또는 연면적 1만제곱미터 이상의 건축물(증축의 경우에는 3개층 이상의 증축으로 인하여 8층 이상 또는 연면적 1만제곱미터 이상이 되는 건축물에 한한다)은 조례 제17조제1항에 따른 시도시계획위원회의 심의를, 시도시계획위원회 심의 대상 규모 이외의 건축물은 구도시계획위원회의 심의를 거쳐 건축을 허가할 수 있다.

1.화재, 천재지변에 의해 파괴된 건축물의 건축 또는 대수선

2. 건축물의 구조상 문제가 있어 건축 또는 대수선이 필요한 경우

3. 건축하고자 하는 획지의 건축계획이 해당 지구단위계획의 기본방향 및 수립 중인 지구단위계획의 내용과 부합되고 도로 등의 기반시설이 확보되었다고 판단되는 경우

4. 공공시설정비사업의 시행으로 인하여 건축물의 건축 또는 대수선이 필요한 경우

제6조(지구단위계획구역 안의 건축물 높이) 시장은 법 제52조제1항제4호에 따라 지구단위계획으로 건축물 높이의 최고한도를 결정할 때에는 「건축법」제51조를 적용할 수 있다.  

제7조(지구단위계획구역 안의 용적률 계획 및 운용) ① 조례 제19조제1항 및 조례 제55조제7항에 따라 지구단위계획을 수립하는 경우 적용하는 용적률은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.  

1. 영 제30조에 따른 기존의 용도지역이 용적률이 높은 용도지역으로 변경(세분을 포함한다. 이하 같다)되거나 변경된 경우

가. 기준용적률 : 변경 전 용도지역의 조례 제55조제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 용적률(이하 "변경 전 용도지역의 용적률"이라 한다) 범위 안에서 별도로 정한 용적률

나. 허용용적률 : 변경 전 용도지역의 용적률 + (변경 후 용도지역의 용적률-변경 전 용도지역의 용적률) × 2/3 이내. 이 경우 "변경 후 용도지역의 용적률"이란 변경 후 용도지역의 조례 제55조제1항부터 제4항까지의 경우에 따른 용적률을 말한다(이하 같다).

다. 상한용적률 : 허용용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내로서 조례 제55조제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 해당지역의 용적률의 범위 안 또는 기준용적률 × (1+1.3×가중치×α) 이내. 이 경우 가중치란 사업부지 용적률에 대한 공공시설제공부지의 용적률(2개 이상의 용도지역인 경우에는 면적대비 가중평균한 용적률) 비율을 말하며, α란 공공시설부지 제공 후의 대지면적에 대한 공공시설부지로 제공하는 면적의 비율을 말한다(이하 같다).

2. 영 제30조에 의한 용도지역 변경이 없는 경우와 용적률이 같은 용도지역으로 변경되거나 변경된 경우

가. 기준용적률 : 조례 제55조제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 용적률 범위 안에서 별도로 정한 용적률

나. 허용용적률 : 조례 제55조제1항부터 제4항까지의 규정에 따른 용적률 이내

다. 상한용적률 : 허용용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내 또는 기준용적률 ×(1+1.3×가중치×α) 이내

3. 영 제30조에 따른 기존의 용도지역이 용적률이 낮은 용도지역으로 변경되거나 변경된 경우

가. 기준용적률 : 변경 후 용도지역의 용적률 범위 안에서 별도로 정한 용적률

나. 허용용적률 : 변경 후 용도지역의 용적률 이내

다. 상한용적률 : 허용용적률×(1+1.3×가중치×α) 이내 또는 기준용적률 ×(1+1.3×가중치×α) 이내

② 지구단위계획구역 안에서 용적률의 운용은 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 허용용적률은 해당 지구단위계획에서 정한 기준용적률에 인센티브로 제공되는 용적률을 더하여 산정하되 제1항에 따라 해당 지구단위계획에서 정한 허용용적률을 초과할 수 없다

2. 상한용적률은 제1호에 의해 산정된 허용용적률에 제1항에 따라 해당 지구단위계획에서 정한 허용용적률×1.3×가중치×α를 더하여 적용한다. 다만, 해당 지구단위계획에서 정한 기준용적률에 제1항에 따라 해당 지구단위계획에서 정한 기준용적률×1.3×가중치×α를 더하여 산출된 용적률을 적용할 수 있도록 정한 경우에는 이를 적용할 수 있다.

③ 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우의 용적률 적용기준은 이에 따른다.

1. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 용도지역 변경 여부에 관계없이 제1항제2호의 규정을 적용할 수 있다.

가. 법 제51조제1항제5호에 따라 택지개발예정지구에 지정하는 구역에 지구단위계획을 수립하는 경우. 다만, 「택지개발촉진법」제9조제3항에 따른 실시계획승인고시된 이후에 용도지역이 변경되는 경우에는 그렇지 않다.

나. 영 제30조 각 호간의 용적률이 높은 용도지역으로 변경된 구역에서 지구단위계획을 수립하는 경우. 이 경우 용도지역 상향시 제공된 공공시설 부지에 대한 상한용적률은 적용하지 않는다.

2. 시도시계획위원회가 공공시설 확보 등 지구단위계획의 목적을 달성하기 위하여 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 상한용적률의 산출방식을 지구단위계획으로 따로 정할 수 있다.

제8조(신청서 반려) 구청장은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지형질변경, 토석채취 및 1천제곱미터 이상인 물건적치 행위허가 신청에 대하여는 구도시계획위원회의 심의절차 없이 반려할 수 있다.  

1. 법 제63조 규정에 따른 개발행위허가 제한이 고시된 토지

2. 조례 제24조 별표 1의 개발행위허가 기준에 명백히 위반된 토지

3. 토지현황이나 관계법령 등의 여건 변화 없이 이미 동일한 신청내용으로 구도시계획위원회의 심의를 거쳐 반려 처분된 토지

제9조(불법훼손된 임목 등의 사실 명시) 구청장은 조례 별표 1 제1호라목(2)(마)에서 정하는 고의 또는 불법으로 임목이 훼손되었거나 지형이 변경되어 원상회복이 이루어지지 않은 토지는 토지이용계획확인서에 그 사실을 명시하여야 한다.  

제10조(입목본수도 조사방법) 조례 별표 1 제1호가목(3)(가)에서 정한 입목본수도의 조사 및 산출은 별표 2의 방법에 따른다.  

제11조(경사도 조사방법) 조례 별표 1 제1호가목(3)(나)에서 정한 경사도의 조사 및 산출은 별표 3의 방법에 의한다.  

제12조(보고 및 통보) ① 구청장은 해당연도 토지의 형질변경, 토석채취, 물건적치의 허가사항을 다음연도 1월 10일까지 시장에게 보고하여야 한다.  

② 구청장은 토지의 형질변경 등 준공현황을 준공 후 10일 이내에 지적이 표시된 현황도면에 공공시설 및 대지조성도를 첨부하여 공공관리상 필요한 부서에 통보하여야 한다.

제13조(개발행위허가접수 및 허가대장의 비치) 구청장은 토지의 형질변경·토석채취·물건적치 별지 제1호 서식의 개발행위허가 접수대장 및 별지 제2호 서식의 개발행위허가 허가대장을 작성 비치하여야 한다.  

제14조(평균층수의 산정) ① 조례 제28조제2항에서 "규칙으로 정하는 기준면적"이란 동별 아파트의 지상 연면적을 각 동의 층수로 나눈 면적의 합계를 말한다.  

② 조례 제28조에 따른 평균층수는 소숫점 이하 둘째 자리에서 반올림하여 첫째 자리까지 산정한다.

제15조(준공업지역 안의 공장이적지에 대한 공동주택 등 허용기준) 조례 제35조제2호 및 제7호 단서에 따라 공장이적지에 공동주택(기숙사는 제외한다) 및 노인복지주택을 건축하고자 지구단위계획을 수립하는 경우에는 별표 1 및 별표 4를 각각 적용한다.  

제16조(4대문 안의 범역 획정 등) 조례 제54조제5항, 제55조제1항제7호 단서·제1항제8호 단서·제1항제9호 단서·제1항제10호 단서 및 제55조제3항의 단서에 따른 4대문 안의 범역은 퇴계로·다산로·왕산로·율곡로·사직로·의주로를 경계로 하여 그 주변지역을 포함하는 지역으로서 별지 도면에서 정한 구역으로 한다.  

제17조(공무원 또는 시의원이 아닌 위원의 자격) 조례 제57조제3항제3호에서 "도시계획 관련분야에 관하여 식견과 경험이 있는 자"란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 자를 말한다.  

1. 4년제 대학교의 도시계획관련분야 조교수급 이상인 자

2. 도시계획관련분야 박사학위 소지자로서 실무경력이 7년 이상인 자

3. 「국가기술자격법」에 따른 도시계획관련분야의 기술사로서 실무경력이 7년 이상인 자

4. 언론사 및 방송사의 논설위원급 또는 해설위원급 이상인 자

5. 판사, 검사, 변호사 등 법조관련 인사

6. 정부 또는 지방자치단체가 출연한 연구소 중 도시계획분야의 연구책임자급 이상인 자

7. 도시계획관련분야에서 3급 이상의 공무원 근무경력이 있는 자

8. 그 밖의 도시계획관련분야에서 제1호부터 제7호까지의 규정에 따른 자와 동등한 전문지식과 실무경험이 있다고 시장이 인정하는 자

제18조(도시계획위원의 위촉 등) 위원을 위촉하고자 하는 경우에는 해당 위원으로부터 별지 제3호 서식에 따른 승낙서를 받아야 하며, 위촉장은 별지 제4호 서식에 따른다.  

제19조(안건의 상정 등) 시장이 시도시계획위원회에 안건을 상정하고자 하는 때에는 다음 각 호에 따른다.  

1. 심의안건, 자문안건 또는 보고안건 등으로 구분하여 제출하여야 한다.

2. 회의개최 10일 전까지 시도시계획위원회에 그 목록을 통보하고, 7일 전까지 세부자료를 제출함을 원칙으로 한다.

3. 입안사유, 조서, 관계도면, 의견청취결과(주민, 지방의회) 및 도시계획상임기획단(이하 "기획단"이라 한다)의 심사의견 등을 기록한 별지 제5호 서식 및 제6호 서식의 심의안과 별지 제7호 서식의 보조자료를 작성하여 제출하여야 한다.

제20조(회의소집 등) ① 특별한 사유가 없으면 시도시계획위원회는 매월 첫번째 및 세번째 수요일에 조례 제18조제1항에 따른 공동위원회는 매월 두번째 및 네번째 수요일에 소집함을 원칙으로 한다.  

② 시도시계획위원회의 위원(이하 "위원"이라 한다)에게 회의소집 개최통보는 회의개최일 10일 전까지 하여야 하고, 심의안건 및 심의상 필요한 자료의 배포는 회의개최일 5일 전까지 하여야 한다. 다만, 긴급한 안건이 있는 경우 등 부득이한 사정이 있는 경우에는 그렇지 않다.

③공무원인 위원이 부득이한 사정으로 시도시계획위원회에 참석하지 못하면 해당 행정기관의 소속공무원이 대리하여 참석할 수 있다. 이 경우 대리참석한 자는 안건에 대하여 발언할 수 있으나 표결에는 참가할 수 없다.

제21조(회의출석) 회의에 출석한 위원은 별지 제8호 서식의 서명부에 서명하여야 하며, 간사는 각 위원의 출석상항을 연 1회 시도시계획위원회에 보고하여야 한다.  

제22조(회의진행 등) ① 위원은 발언하고자 할 경우에는 위원장에게 발언권을 얻어야 하며, 이때 위원의 발언회수는 제한을 받지 않는다. 다만, 위원장은 위원의 발언이 중복 또는 심의안건의 내용과 직접 관련이 없어 회의진행에 지장이 있다고 판단될 경우에는 발언을 중지시킬 수 있다.  

② 위원장은 심의안건에 대하여 위원 본인이 직·간접으로 관계가 있다고 인정되는 경우에는 해당안건 심의의 참여를 제한할 수 있다.

③ 안건의 입안자는 심의안건과 관련하여 자치구 공무원이나 특정인(이하 "참고인"이라 한다)의 설명이 필요한 경우 시도시계획위원회 개최 3일 전까지 간사에게 참석을 신청하여야 하고, 참고인의 시도시계획위원회 참석은 위원장이 결정한다. 이 경우 참고인은 시도시계획위원회에 참석하여 해당안건에 대한 설명을 할 수 있다.

④ 위원장은 제3항에 따른 참고인의 설명이 끝난 후 퇴장을 명할 수 있다.

제23조(회의록의 작성) ① 속기사는 회의 종료 후 7일 이내에 회의록을 작성하여 간사에게 제출하여야 함을 원칙으로 한다.  

② 속기사는 시도시계획위원회의 진행사항 및 회의내용과 속기과정에서 알게 된 비밀 등을 외부에 누설하면 안되며, 이를 위하여 별지 제9호 서식에 따른 서약서에 서명·날인하여야 한다.

제24조(회의결과의 관리) ① 시장은 조례 제60조에 따른 "회의의 비공개" 규정의 준수를 위하여 위촉위원으로부터 별지 제10호 서식의 서약서를 징구한다.  

② 시장은 제1항에 의해 징구된 서약서의 내용에 반하여 시도시계획위원회의 회의 내용 등을 누설한 위원이 있는 경우 해당위원을 해촉할 수 있으며 해촉된 위원은 재위촉할 수 없다.

③ 시장은 국회·시의회·감사원·검찰 등의 요구에 따라 회의록의 공개가 특별히 필요하다고 인정하는 경우에는 실명을 표기하지 않은 심의요지를 작성하여 열람하게 할 수 있다.

④ 시도시계획위원회의 심의를 거쳐 결정 또는 부결된 안건은 특별한 사유가 없으면 5년 이내에 동일안건으로 시도시계획위원회에 재상정을 할 수 없다.

제25조(공동위원회의 운영) 제17조부터 제24조까지의 규정은 공동위원회의 운영에 준용한다.  

제26조(도시계획상임기획단의 세부기능) 조례 제64조에 따른 기획단의 세부기능은 다음 각 호와 같다.  

1. 시도시계획위원회 운영 및 상정안건의 관리

2. 시도시계획위원회 회의록 작성 및 관리

3. 도시계획관련 각종 자료 관리 및 도시계획 연혁 작성

4. 도시계획관련 정책과제의 연구 수행

5. 시도시계획위원회 회의참석 및 안건 심사내용 설명

6.그 밖에 시도시계획위원회 위원장이 지시하는 사항

제27조(도시계획상임기획단장의 자격 등) ① 도시계획상임기획단장(이하"단장"이라 한다)의 자격은「지방계약직공무원규정」 별표에 따른 지방계약직공무원채용자격기준의 구분 "가"에 해당하는 자로 한다.  

② 단장이 공석 또는 그 밖의 사유로 단장의 직무를 수행할 수 없는 경우에는 시도시계획위원회의 위원장이 지정하는 자가 그 직무를 대행한다.

제28조(의회 의견청취) 시장은 영 제22조제7항 각 호의 어느 하나에 의거하는 것으로서 구청장이 서울특별시장에게 결정 신청한 도시계획 안건에 대하여 서울특별시의회의 의견을 들을 수 있다. 다만, 영 제25조제3항 각 호의 사항 및 지구단위계획으로 결정 또는 변경 결정하는 사항은 제외한다.