용적률 180 재건축 - yongjeoglyul 180 jaegeonchug

시장 전문가들은 재건축 아파트 투자 시 가장 중요한 요소로 단지의 용적률과 사업 속도를 꼽았다. 용적률의 경우 재건축의 사업성을 판가름하는 핵심 요소이고 사업 속도는 투자 불확실성을 최소화하기 위해 반드시 고려해야 할 사항이라는 설명이다.

재건축은 기본적으로 기존 아파트를 헐고 새 아파트를 지을 때 추가적으로 신설되는 가구들을 조합 이외의 사람들에게 팔아 사업성을 확보하는 구조다. 새롭게 확보할 수 있는 가구가 많으면 많을수록 사업비용은 줄어든다.

용적률이란 대지 면적 대비 건물 연면적을 뜻한다. 쉽게 말해 같은 크기의 땅에 건물을 얼마나 높게 지을 수 있냐를 의미한다. 이미 지어진 아파트의 용적률은 낮으면 낮을수록, 해당 지역의 허용 용적률은 높으면 높을수록 새롭게 확보할 수 있는 가구 수가 많아진다. 서울시의 경우 3종 주거지역의 최대 용적률은 250%, 준주거지역은 400%다.

박합수 건국대 부동산대학원 겸임교수는 구체적으로 "15층 이하 중대형 면적 재건축 아파트의 경우 용적률이 180% 이하면 사업성에 무리가 없다고 본다"고 설명했다. 준공 후 30년이 지나 재건축이 가능한 단지라도 기존 용적률이 허용 용적률에 가까워 추가로 확보할 수 있는 가구가 없다면 아파트 매입 비용에 추가분담금까지 더해져 최악의 경우 손해를 볼 수도 있다.

사업 속도는 재건축 투자의 결과물을 확보하기까지의 시간을 결정하기 때문에 사실상 비용과 맞닿아 있다. 재건축은 돌발 변수가 무궁무진해 불확실성이 매우 큰 사업이다. 전문가들은 비용을 아끼는 것만큼이나 속전속결이 중요하다고 말한다. 이를 위해 재건축의 첫 번째 관문인 안전진단을 원활하게 통과할 수 있도록 노후도가 충분한 단지인지 살펴볼 필요가 있다. 조합원 개개인의 자금력도 중요하다. 자재비, 인건비 상승 등 불가피하게 발생하는 비용을 감당할 여력이 있어야 하기 때문이다. 단지 내 상가조합이 무리한 요구를 하거나 입주권을 얻기 위해 지분 쪼개기를 하는 등 갈등 소지가 있는지를 파악하는 노력도 필요하다.

재건축 초보 투자자라면 '조합원 지위 양도 제한' 제도를 유의할 필요가 있다. 투기과열지구의 경우 조합설립인가 이후에 매수할 경우 조합원 지위를 획득할 수 없다. 새 아파트 입주권을 얻지 못하고 현금 청산 대상이 되는 것이다.

그러나 예외가 있다. 우선 매도자인 조합원이 1가구 1주택자로서 10년 이상 보유, 5년 이상 거주한 경우엔 조합 설립 이후에도 매수자가 조합윈 지위를 양도받을 수 있다. 또 조합 설립 이후 3년간 사업시행인가 신청을 안 한 경우, 사업시행인가 이후 3년 동안 착공을 못한 경우, 착공 이후 3년 이상 준공되지 못한 경우 등에도 조합원 지위 양도가 가능하다.

재건축과 리모델링은 어떤 차이가 있는지 정리해보도록 하겠습니다. 서울과 수도권의 부동산 가격이 급등하면서 신축 아파트를 구입한다는 것은 현실적으로 이제 정말 불가능한 일이 되어버린 것이 아닌가 싶습니다. 그래서 오래된 구축 아파트를 구입하고 새롭게 탈바꿈하는 것을 노리는 것이 보다 더 실현 가능한 내 집 마련 혹은 부동산 투자 방법이 되어버린 것 같습니다. 그렇게 생각하고 나면 항상 고민하게 되는 것이 바로 재건축을 하는 것이 나을지, 리모델링을 하는 것이 나을지 선택하는 것입니다. 이번 포스팅에서 리모델링과 재건축의 차이에 대해서 알아보고 효율적인 선택을 하시는데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

재건축과 리모델링 비교

* 자료출처: 노후공동주택리모델링연구단

관련 용어 살펴보기

토지 기부채납

토지 기부채납이란 재개발이나 재건축 등을 추진할 때 필요한 기반시설을 확충하기 위해서 부지의 일정 부분을 국가나 지방 자치 단체에 무상으로 소유권을 이전할 경우 건폐율, 용적률, 높이 제한을 완화시켜주는 혜택을 받을 수 있도록 하는 제도입니다. 토지 기부채납을 통해서 시행사는 건축물의 운영권 보장 및 용적률, 건폐율 등의 완화 혜택을 받고 국가 또는 지자체는 공공시설과 부지 등을 무상으로 양도받을 수 있게 됩니다.

용적률

용적률이란 대지면적에 대한 연면적의 비율을 의미하는데, 연면적은 부지에 들어서는 건축물 각 층의 바닥면적의 합계를 의미하므로 용적률을 계산할 때에는 (대지면적 / 연면적) * 100으로 계산합니다. 예를 들어 100평짜리 땅에 50평짜리 아파트가 10층 높이로 세워진다면 용적률은 500%가 됩니다.

* 반면에 건폐율은 각 층의 면적은 계산에 포함하지 않고 바닥면적만 포함시키기 때문에 100평짜리 땅에 50평짜리 아파트가 세워진다고 가정한다면 건폐율 50%로 계산됩니다.

분담금

재건축 분담금은 기존 아파트와 새로 짓는 아파트의 가격 차이를 의미하며 추가로 지불해야 하기 때문에 분담금이 적을수록 재건축을 통한 수익성이 높아지는 것으로 이해할 수 있습니다. 

재건축 분담금의 계산은 분양가액 - 조합원 권리가액으로 계산하는데, 조합원 권리가액이란 기존 아파트의 공식적인 부동산 가치로 조합원 권리가액이 높을수록 분담금이 낮아지고 재건축 수익성이 높아진다고 이해할 수 있습니다.

마무리 

이렇게 재건축과 리모델링의 차이에 대해서 알아보았는데, 일반인들도 부동산에 대해서 깊이 공부할 필요가 점점 생기는 것을 느끼고 아는 만큼 보다 더 똑똑하고 효율적인 내 집 마련 전략과 투자 전략을 세울 수 있다는 것을 실감하고 있습니다. 꾸준히 부동산과 관련된 유익한 정보 포스팅할테니 함께 만족할 수 있는 부동산을 보유할 수 있는 날을 만났으면 좋겠습니다.

출처 : 한경

91년 입주 1222가구 규모
한강 가깝고 마포역 5분 거리
용적률 228%로 높아 '걸림돌'
"중대형 많아 사업성 확보 가능"

도화현대1차도 추진위 구성
마포삼성 85㎡ 4000만원 올라

지난 10일 예비안전진단을 통과한 서울 마포구 도화동 도화우성 아파트. /하헌형 기자

지하철 5호선 마포역과 공덕역 인근 서울 마포구 도화동 아파트 단지들이 재건축 추진 기대로 들썩이고 있다. 1991년 지어진 도화우성 아파트는 최근 재건축 사업 첫 관문인 예비안전진단을 통과했다.
인근 도화현대1차와 마포삼성 등 재건축 가능 연한(30년)이 임박한 단지도 재건축 추진에 탄력이 붙을 것이란 전망이 나오면서 호가가 뛰고 있다.

도화우성 재건축 ‘첫발’

13일 정비업계에 따르면 도화우성은 지난 10일 마포구청의 예비안전진단(현지조사)에서 D등급을 받았다. 도화우성 재건축 추진 준비위원회는 연내 2차 관문인 정밀안전진단을 신청한다는 계획이다. 안전진단은 A~C등급 유지·보수(재건축 불가), D등급 조건부 재건축(공공기관 검증 필요), E등급 재건축 확정 판정으로 나뉜다.
도화우성은 15개 동, 1222가구(전용 54~141㎡)로 구성돼 있다. 전용 141㎡는 17억5000만원에 매물이 나와 있다. 비슷한 층수 매물이 지난 1월 15억1000만원에 신고가를 쓴 지 5개월 만에 호가가 2억원 넘게 뛰었다.

지난달 8일 신고가(12억4000만원)에 거래된 전용 79㎡도 최근 13억8000만원에 호가가 형성돼 있다. 예비안전진단 통과를 전후해 매수 문의가 부쩍 늘었지만, 집주인들이 매물을 거둬들이면서 호가가 오르고 있다는 게 인근 중개업소의 설명이다. 도화동 B공인 관계자는 “지금 남아 있는 매물은 대여섯 개”라며 “주택담보대출을 받을 수 있는 15억원 미만 전용 111·128㎡는 집을 팔겠다는 주인이 한 명도 없다”고 했다.
도화우성은 지난달 재·보궐선거 당시 오세훈 서울시장이 재건축 추진을 약속한 단지 중 하나다. 한강과 가깝고 마포역까지 걸어서 5분이면 닿는다. 도화동 C공인 관계자는 “한강 조망권을 갖추고 있지만 단지가 노후화돼 마포역을 사이에 둔 용강동 아파트보다 저평가돼 있다”며 “재건축 호재로 단지에 대한 재평가가 이뤄질 것”이라고 했다.

‘높은 용적률’ 극복이 과제

도화우성은 용적률이 228%에 달해 사업성이 높지 않을 수 있다는 게 재건축의 걸림돌로 꼽힌다. 정비업계에선 통상 기존 용적률이 180%를 넘으면 사업성이 낮은 것으로 본다. 도화우성 주민들도 이 점을 고려해 2007년 재건축 대신 리모델링으로 방향을 틀었지만 주민 간 의견차가 커 무산됐다.다만 전용 84㎡ 이상 중대형이 전체의 45%를 차지해 중소형 위주로 된 단지보다 사업성이 낫다는 평가도 적지 않다. 준비위 측은 재건축 때 기부채납(공공기여) 등을 통해 용적률을 법정 상한인 300%까지 높인다는 목표다. 도화우성은 또 서울시의 ‘한강변 관리 기본계획’에 포함돼 있다. 하반기 발표될 ‘서울시 2040 도시 기본계획’을 통해 층수 제한(현 35층)이 완화되면 직접적인 수혜를 볼 수 있다. 박합수 KB부동산 수석전문위원은 “중대형 위주 단지는 재건축 후 일반분양 물량을 비교적 많이 확보할 수 있어 조합원의 추가분담금 부담이 크지 않을 수 있다”고 했다.

도화우성 인근의 노후 단지들도 매물이 줄면서 호가가 오르고 있다. 도화현대1차(1021가구)와 마포삼성(982가구) 아파트는 각각 1993년과 1994년 준공됐다. 2~3년 뒤 예비안전진단을 신청할 수 있다. 도화현대1차 전용 128㎡는 지난 1월 실거래가가 13억7000만~13억9000만원이었다. 현재 호가는 15억2000만원까지 뛰었다. 이 단지는 2월 재건축 추진 준비위를 꾸렸다. 마포삼성 전용 84㎡도 최근 호가가 직전 실거래가(14억6500만원)보다 4000만원가량 올랐다. 이들 단지도 용적률이 높은 편이어서 사업성을 개선할 필요가 있다고 전문가들은 지적했다.
하헌형 기자 [email protected]