중도금 미납 시 계약 해지 - jungdogeum minab si gyeyag haeji

아파트 분양 계약에서 분양자의 알선을 통해 은행에서 중도금 대출을 받고, 그 중도금을 분양자에게 납부했습니다. 그리고 계약서에는 분양자가 대출이자를 우선 대납하면 제가 입주할 때 분양자에게 총 대납이자를 지급하기로 하고, 계약이 해제된 경우 제가 분양자에게 대납이자를 일괄해 상환해야 한다고 정했습니다. 
 그런데 제가 개인적인 사정으로 잔금을 지급하지 못했고, 분양자는 잔금 미지급을 이유로 분양계약을 해제했습니다. 분양자는 대납이자 반환 및 계약서에 따른 해제 위약금, 그리고 별도로 대납 관련 관리비 및 재산세에 대한 손해배상까지 요구하고 있습니다. 특히 분양자는 대납이자 반환과 관련해 분양자가 대납한 날로부터 그 금액에 대한 이자를 가산해 지급할 것을 주장하고 있습니다. 저는 계약서에 따라서 계약 해제 시부터 일괄적으로 대납이자에 대한 이자를 가산해 지급하면 된다고 생각합니다. 이런 분양자의 청구는 타당한 것인지 궁금합니다. 

아파트 분양계약에서 수분양자의 중도금 대출이자를 분양자가 부담하기로 하는 약정은 분양계약의 존속을 전제로 하는 것입니다. 따라서  분양계약이 해제되면 위 약정도 소급적으로 효력을 잃는다고 봐야 하므로, 수분양자는 그 원상회복으로서 대납 대출이자 상당액의 돈을 분양자에게 지급해야 합니다(대법원 2009. 1. 30. 선고 2008다31690 판결 등 참조).

당사자 일방이 계약을 해제한 때는 각 당사자는 상대방에 대해 원상회복의무가 있고, 이 경우 반환할 돈에는 받은 날로부터 이자를 가산해 지급해야 합니다. 여기서 가산되는 이자는 원상회복의 범위에 속하는 것으로서 일종의 부당이득반환의 성질을 가지는 것이고 반환의무의 이행지체로 인한 지연손해금이 아닙니다(대법원 2013. 4. 26. 선고 2011다50509 판결 등 참조).

사안에서 분양계약서에 ‘계약이 해제된 경우 일괄해 반환’이라는 문구는 대납한 중도금 이자(대납이자) 총액을 반환해야 한다는 의미이지, 대납이자 반환채무에 대한 이자나 지연손해금 산정기준일을 정한 것이 아닙니다. 질의자는 계약 해제 효과로서 분양자에게 총 대납이자를 반환하고, 특별한 사정이 없는 한 ‘분양자가 대납한 날’로부터 법정이자를 가산해 지급해야 합니다. 

그리고 분양자는 해제에 따른 위약금을 계약서에 따라 청구할 수는 있지만 이와 별도로 분양계약 존속을 전제로 하는 대납관리비, 대납재산세를 손해배상이나 원상회복으로 청구할 수는 없습니다(대법원 2022. 4. 28. 선고 2018다290801).

정리하면 분양자는 잔금 미지급한 수분양자에 대해 대납한 중도금 이자 총액과 대납한 시기부터 발생한 이자 그리고 해제에 따른 위약금을 청구할 수 있으나, 그 외 대납관리비, 대납재산세를 청구할 수는 없습니다.

계약금 낮추고 중도금 무이자 혜택, 발코니 무상 확장도 제공

규제에 대출 막힌 실수요자들 미계약 늘자 '연체 마케팅'도 등장

(서울=연합뉴스) 홍국기 기자 = 서울지역 아파트에 미계약이 발생하고 수도권 아파트의 청약경쟁률이 떨어지는 등 분양 열기가 사그라들 조짐을 보이자 건설사들이 분양 문턱 낮추기에 안간힘을 쓰고 있다.

분양시장 침체기에 적용하던 중도금 무이자 아파트가 다시 성행하는가 하면, 대출 규제로 중도금 마련이 어려운 계약자의 연체이자를 낮춰주는 '연체 마케팅'도 등장했다.

17일 건설업계에 따르면 서울 서초구 방배그랑자이의 시행사인 방배 경남아파트재건축조합과 시공사인 GS건설은 일반 분양 계약자들이 중도금을 절반만 내면 나머지 반을 연체해도 계약을 해지하지 않고, 연체 이자도 연 5%만 부과하기로 했다.

통상 새 아파트는 중도금을 연체하면 연 7∼8%의 연체 이자가 붙고 일정 회차 이상 중도금을 내지 않으면 계약도 해지된다.

GS건설은 그러나 이 아파트의 분양가가 3.3㎡당 평균 4천687만원으로 고가인 점, 분양가가 9억원을 초과해 중도금 대출이 지원되지 않는 점을 고려해 연체이자를 일반 중도금 대출 이자(연 4%) 수준으로 낮춰주기로 했다.

이른바 '연체 마케팅'이다. 이 아파트 계약자는 중도금 3회차만 납부하면 나머지 3회차는 일반 중도금 대출과 비슷한 수준으로 연체이자를 낸 뒤 잔금 납부시 한꺼번에 상환하면 된다.

[연합뉴스TV 제공]

권일 부동산인포 리서치팀장은 "건설사는 계약률을 높여야 하고, 소비자는 신용상 문제 없이 적은 금전적 손실로 분양받을 수 있으니 이해관계가 맞아 떨어진다"고 말했다.

일부 인기 지역을 제외한 다수의 분양 사업장들은 청약 호황기였던 지난해 서울을 중심으로 20%까지 높였던 계약금 비율을 10∼15%로 하향 조정했다.

평균 경쟁률 63대 1로 1순위 마감된 하남 '감일 에코앤 e편한세상'의 계약금 비율은 15%로, 지난해 5월 같은 감일지구에서 분양했던 '하남 포웰시티' 계약금 비율(20%)보다 5%포인트 내렸다.

지난달 진행된 1순위 청약에서 평균 31대 1의 경쟁률을 보인 서울 '청량리역 해링턴 플레이스'는 계약금이 10%였다.

현행 주택공급에 관한 규칙에 따르면 계약금은 20%, 중도금은 60% 이내에서 정하도록 돼 있다.

지난해처럼 주택경기가 활황일 때는 건설사들이 계약금을 20%로 높이지만 주택경기 침체기때는 계약자들의 초기 자금부담을 덜어주기 위해 계약금을 5∼10% 수준으로 낮춘다.

수도권에서는 중도금 무이자 대출이나 무상 발코니 확장 혜택을 제공하는 건설사도 등장했다.

지난달 한화건설이 경기도 용인시 동천동에 공급한 '수지 동천 꿈에 그린' 오피스텔은 계약금 10%에, 중도금 60%를 무이자 대출 조건으로 분양했다. 계약금 10%만 있으면 사실상 잔금 납부시까지 중도금 부담이 없는 것이다.

또 대림산업[000210]이 경기 고양시 일산역 주변에 공급한 'e편한세상 일산 어반스카이'는 발코니 무상 확장을 서비스로 내걸었다.

건설사들이 이처럼 앞다퉈 분양 조건 완화에 나서는 것은 정부 규제 영향으로 시장 여건이 녹록지 않기 때문이다.

[GS건설 제공]

올해 1분기(1∼3월) 전국 아파트 청약 경쟁률은 13.8대 1을 기록해 작년 4분기(10∼12월) 16대 1보다 떨어졌다.

특히 서울에서 분양하는 아파트의 청약 경쟁률은 지난해 4분기 37.5대 1에서 8.6대 1로 급락했다.

서울의 청약가점도 1순위 마감 단지 기준으로 지난해 4분기 평균 57점에서 올해 1분기에는 평균 44점으로 낮아졌다.

최근 청약 당첨자를 발표한 서울 서초구 방배동 '방배그랑자이'의 전용면적 74㎡B형과 84㎡C형은 강남권에서 분양한 중소형인데도 당첨 최저점이 36점을 기록했다.

올해 첫 강남권 분양 단지인 강남구 일원동 '디에이치 포레센트'의 최저 당첨 가점이 48점(전용 59㎡)이었던 것과 비교해도 12점 낮아진 것이다.

지난 3월 서울 서대문구 '홍제 해링턴 플레이스', 서울 광진구 'e편한세상 광진 그랜드파크' 등은 고분양가 논란에 휩싸이며 높은 경쟁률에도 초기 미계약이 속출하기도 했다.

직방 함영진 빅데이터랩장은 "최근 대출 규제가 강화되면서 계약금 비중을 낮추고 중도금 무이자 혜택을 주는 단지들에 대한 관심이 커지겠지만 주택경기가 한풀 꺾이고 있음을 간과해선 안된다"며 "주변 시세나 입지, 미래 가치에 대한 꼼꼼한 점검이 필요하다"고 조언했다.

제보는 카카오톡 okjebo <저작권자(c) 연합뉴스, 무단 전재-재배포 금지> 2019/05/17 07:01 송고