농어촌주택 비과세 요건 - nong-eochonjutaeg bigwase yogeon

서울과 시골에 2주택을 가진 김절세 씨는 최근 고민에 빠졌다. 서울 집을 팔아야 하는데 몇 년 전 세컨드하우스로 사둔 시골집 때문에 양도소득세가 많이 나올 것 같아서다. 시골집을 먼저 처분하려고 부동산에 내놨지만 몇 달째 보러 오는 사람이 없다. 김절세 씨가 양도소득세를 줄일 수 있는 방법은 없을까.

정부는 농어촌에 빈집이 늘어나는 것을 막기 위해 일정 요건을 갖춘 농어촌주택을 취득해 3년 이상 보유하고 그 농어촌주택 취득 전에 보유한 일반주택을 양도하는 경우에는 그 농어촌주택은 주택 수에서 제외하고 1가구 1주택 비과세를 적용하는 특례 규정을 두고 있다. 1가구가 농어촌주택을 포함해 2주택을 보유하고 있어도 1가구 1주택 비과세를 받을 수 있다. 김절세 씨는 시골집이 농어촌주택 요건에 해당하는지 검토해볼 필요가 있다. 조세특례제한법상 농어촌주택 요건은 다음과 같다.

첫째, 기존에 주택이 있는 상태에서 농어촌주택을 취득해야 하고, 농어촌주택은 2003년 8월 1일~2022년 12월 31일 기간 중에 취득해야 한다. 또 농어촌주택과 보유하고 있던 주택이 행정구역상 같은 읍·면·동 또는 연접한 읍·면·동에 있어선 안 된다.

둘째, 농어촌주택은 취득 당시 기준시가가 2억원 이하(대통령령으로 정하는 한옥은 4억원)여야 한다. 취득 당시에만 2억원 이하면 되고, 취득 이후에 기준시가가 올라서 2억원이 넘더라도 상관없다. 단 2009년 이후 취득한 주택은 기준시가 요건이 2억원 이하지만 2008년에 취득한 주택은 1억5000만원, 2007년 이전에 취득한 주택은 7000만원 이하로 연도별로 금액 요건이 다르다는 점에 주의해야 한다.

셋째, 농어촌주택은 취득 당시 수도권(서울, 경기, 인천)과 도시 지역(주거·상업·공업·녹지지역)을 제외한 읍·면 지역에 소재하거나(경기 연천군, 인천 옹진군은 포함), 인구 20만 명 이하 시 지역(표 참조)에 속한 동 지역에 소재해야 한다. 또 취득 당시에 토지거래허가구역이나 관광단지, 투기지역(2020년 이전 취득분에 한함), 조정대상지역(2021년 이후 취득분에 한함)에 소재한 주택은 농어촌주택 특례를 적용받을 수 없다.

넷째, 농어촌주택은 3년 이상 보유해야 한다. 3년의 보유기간을 채우기 전에 일반주택을 양도하더라도 비과세 특례를 적용받을 수 있다. 하지만 3년의 보유기간을 채우지 않고 농어촌주택을 양도하면 비과세 받은 양도소득세를 추징당하므로 주의해야 한다.

이승현 진진세무회계 대표

부동산세금

농어촌주택 5종 요건 비교 ,소득세법 시행령 제155조, 조세특례제한법 제99조의 4

농어촌주택 5종 요건 비교(2019.12.31. 기준)

소득세법 시행령 제155조, 조세특례제한법 제99조의 4

(★★★일반주택을 농어촌주택보다 먼저 매도시 일반주택에 대한 양도세 비과세판정시 농어촌 주택을 주택 수에서 제외, 절대 농어촌주택을 일반주택 보다 먼저 매도시는 농어촌주택이 2주택에 해당하는 양도소득세가 과세됩니다.)

●소득세법 시행령 (제115조)의한 농어촌주택

1.상속받은 주택

피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 상속받은 주택

2.이농주택

영농 또는 영어에 종사하던 자가 전업으로 인하여 다른 시·구·읍·면으로 전출함으로써 거주자 및 그 배우자와 생계를 같이 하는 가족 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 되는 이농인이 소유하고 있는 주택(취득후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택)

3.귀농주택

영농 또는 영어에 종사하고자 하는 자가 취득하여 세대 전원이 이사하여 거주하고 있는 주택(귀농 이전에 취득한 주택 포함)

※주로 직접 영농 또는 영어하는 자의 경우에 적용

●조세특례제한법(제99조의4)의한 농어촌주택

1.농어촌주택

수도권지역 등 법에서 정한 지역외의 지역의 읍,면,동에 소재한 주택

(2003.08.01.~2020.12.31.까지의 기간 중 취득해야 하며, 이때 취득은 유상으로 취득한 경우,상속이나 증여 등 무상으로 취득한 경우 모두를 포함한다)

2.고향주택

가족관계등록부에 10년 이상 등재된 등록기준지로 ,10년 이상 거주한 사실이 있는 지역에 소재한 주택(2009.01.01.~2020.12.31.까지 의 기간 중 취득)

※주로 일반인에게 적용

★주의사항은 농어촌주택을 먼저취득하고 일반주택을 나중에 취득한 경우에는 과세특례가 적용안됨. 이농주택은 일반주택을 먼저 취득하고 나중에 이농주택을 취득한 경우에는 적용안됨

●농어촌주택의 1세대1주택 비과세 요건(소득세법 시행령 제155조)

※소득세법상 농어촌주택 3종류, 조세특례제한법상 농어촌주택 2종류에 해당하는 주택 외에 일반주택을 양도하는 경우 농어촌주택은 없는 것으로 보고 일반주택의 비과세 여부를 판단함

●농어촌주택 과 고향주택 취득자에 대한 과세특례 비교(조세특례법 제99조의4)