서울에 도시형생활주택 2채를 구입하면서 8년 장기임대주택사업자 등록을 하였습니다. (2018.10월 취득, 1채당 168,000천원) 이후 경기도 오산에 아파트 1채를 2019.7월에 취득했습니다.(아파느튼 임대등록 안함) 질문1) 이 경우 주택수는 몇개로 보는 것인지(임대주택등록수가 2개 이상이면, 기존주택수 1개 일때 1가구 2주택으로 본다고
들었습니다. 이후 일반 아파트를 1채 더 구입하면 1가구 3주택이 되는지요 ) 질문2) 도시형샐활주택 2채가 있는상태에서 2년 보유,거주 후 오산 아파트를 매도할 경우 양도소득세는 어떻게 되는지 질문3) 주택 매도 순서에 따라 거주여부에 대한 인정이 달라진다고 들었습니다. 오산 아파트에 2년 거주 후 도시형생활주택을 매도 후 바로 오산아파트를 매도하는 경우 실거주기간이 인정이 되는지 여부(소유주택 매도 후 2년 거주해야 거주기간이 인정되고 매도 전에 거주한 기간은 인정이 되지 않는다고 들었습니다.) 질문4) 지식산업센터를 구매 후 일반임대사업자 등록을 하면 지식산업센터는 주택수와 전혀 상관이 없는지, 일반임대사업자는 임대료 인상제한(1년 5%)을 받지 않는지요. 바쁘시겠지만 답변을 부탁드립니다. 1개의 전문가 답변 재산분야(양도, 상증, 종부) 문의가 급증하여 평소보다 상담이 많이 지연되고 있습니다. 답변이 불가피하게 늦어질 수 있는 점 양해부탁드립니다. 안녕하십니까? 항상 국세행정에 대한 관심과 협조에 감사드리며, 답변내용이 도움이 되시기 바랍니다. “상담사례검색(국세청홈택스 > 상담/제보 > 상담사례검색)”과 “국세법령정보시스템(https://txsi.hometax.go.kr/docs/main.jsp)”를 활용하실 수 있음을
알려드립니다. 귀 상담의 경우 질문1) 임대주택도 원칙적으로 거주자의 1세대 1주택 비과세 판정시 주택수에 포함되는 것입니다. 다만, 일정요건을 충족한 장기임대등록주택을 보유한 상태에서 거주주택을 양도하는 경우에 비과세 판정시 1세대1주택으로 보아 특례를 적용하는 것입니다. 질문2) 오산아파트를 A주택, 도시형생활주택을 B,C주택으로 가정하여 답변드리면, A주택 양도일 현재 B,C주택을 소득세법상 장기임대주택으로 임대중인 경우로서, 양도 당시 A주택이 2년 이상 보유·거주한 거주주택인 경우에 거주주택 특례가 적용되어 1세대 1주택 비과세 규정이 적용되는 것으로 판단됩니다. 또한, 소득세법 시행령 제155조 제21항에 따라 B주택의 5년 임대기간요건을 충족하기 전에 A주택을 양도하는 경우에도 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보아 상기의 거주주택 특례가 적용되는 것입니다. 다만, 추후 장기임대주택 요건을 충족하지 못한 경우에는 그 사유가 발생한 날이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에
아래 ①에서 ②를 뺀 금액을 양도소득세로 신고 및 납부하여야 합니다. ① 거주주택 양도 당시 해당 임대주택을 장기임대주택으로 보지 아니할 경우에 납부하였을 세액 ② 거주주택 양도 당시 특례를 적용받아 납부한 세액 ▣ 거주주택 특례 적용시 장기임대주택(매입임대주택) 요건(소득세법시행령제167조의3제1항제2호 가목) ① 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 임대하는 주택일 것(단기민간임대주택 또는 장기일반민간임대주택 모두 가능) ② 해당 주택의 임대개시일 당시 주택의 공시가격이 6억원[수도권 밖의 지역인 경우에는 3억원]을 초과하지 않고 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것 ③ 5년 이상 계속하여 임대할 것 ④ 1호 이상의 주택을 임대할 것 * 「소득세법」 제168조에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고 임대주택으로 등록하여 임대하는
날부터 임대를 개시한 것으로 봅니다.(소령 제167조의3 제3항) 질문3) 1세대1주택 비과세 판정시 보유기간 계산방법(소득세법시행령 제154조제5항 개정)은 2020.12.31 이전 양도하는 경우 다주택자(2주택이상)가 주택을 양도하고 최종적으로 1주택만 보유한 후 그 주택을 양도하는 경우 그 주택의 “취득시기부터 보유기간 2년을 기산” 하여 1세대1주택 비과세 여부를 판단합니다. 2021.1.1 이후 양도하는 경우 다주택 보유기간은 제외하고 “최종적으로 1주택만은 보유하게 된 날부터 보유기간 2년을 기산”하여 1세대1주택 비과세 여부를 판단합니다. ▣ 소득세법 시행령 제154조 【1세대1주택의 범위】 ⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조 제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 신규주택을 취득하여
일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 양도한 경우에는 양도 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019.2.12> ▣ 소득세법 시행령 부칙 <제29523호,2019.2.12> 3. 제154조 제5항의 개정규정: 2021년 1월 1일 질문4) 귀 질의 내용과 같이 일반임대사업자로 등록한 지식산업센타는 임대료 상한제한 대상이 아닌것으로 판단됩니다. * 오늘도 건강과 행복이 가득하시길 기원합니다. 감사합니다. *질문답변 게시판을 통한 답변은 질문에 기재된 내용만을 참고하여 현행 세법을 기준으로 제공되는 간단한 답변으로 세무대리 업무가 아닙니다.
오늘은 각 세금별로 다르게 적용되는 주택 수에 포함되지 않는 주택에 대해 알아보겠습니다. 다주택자에게 정부는 취득세와 양도소득세, 종합부동산세를 중과하고 있습니다. 하지만, 지방의 저가 주택이나 공시 가격 1억 원 이하의 주택은 이런 중과에서 배제되는 경우가 있는데요. 이를 세금별로 알기 쉽게 나눠서 정리해드리겠습니다. <목차> ※부동산 관련 주요 글 모음 1. 취득세 산정 시 주택수 미포함 주택현행 주택 취득세의 핵심은 소유 주택수 산정에 있습니다. 소유하고 있는 주택수에 따라 취득하려는 주택의 취득세율이 달라지기 때문인데요. 예를 들어, 소유하고 있는 주택이 1 채인 상태에서 조정대상지역의 2번째 주택을 취득하게 되면 8%의 취득세율이 적용(일시적 2 주택에 해당하는 경우에는 1%~3% 세율 적용)되고, 소유하고 있는 주택이 2 채인 상태에서 조정대상지역의 3번째 주택을 취득하게 되면 12%의 취득세율이 적용됩니다.  문제는 소유하고 있는 주택수를 산정함에 있어 어떤 주택은 주택수에 포함되고, 어떤 주택은 주택수에 제외되다 보니 주택수 산정이 만만치 않은데요. 아래 표는 취득세 산정 시 주택수에 제외되는 주택의 종류입니다. 2. 양도세 산정 시 주택수 미포함 주택양도세는 일시적 1가구 2 주택자의 경우 1 주택자로 보고, 최대 12억 원까지 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 이 외에도 농어촌 주택이나 고향 주택은 기존 주택 양도 시 주택 수에서 제외받는 특례가 적용되는데요. 농어촌 주택과 고향주택에 대해서는 아래 글을 참고하시기 바랍니다. 농어촌 주택 1가구 2주택 양도세 비과세 요건 오늘은 농어촌 주택과 고향주택의 1가구 2 주택 양도세 비과세 요건을 알아보겠습니다. 농어촌 주택이나 고향주택을 취득하면, 기존 일반주택 처분 시 양도세를 비과세 받을 수 있습니다. 또한 twojobschool.co.kr 양도세 중과에서 제외되는 주택은 대표적으로 지방에 있는 공시 가격 3억 원 이하의 주택이 있습니다. 또한, 상속일로부터 5년 이내의 주택이나, 가정어린이집, 채권 변제로 취득한 지 3년 이내 주택, 2018년 9월 13일 이전에 취득한 임대주택 등록 주택이 있습니다. 예를 들어 서울에 아파트 한 채가 있는 가운데 강원 속초에 공시 가격 3억 원 이하 아파트를 매입했습니다. 이후 둘 중 어떤 아파트를 먼저 팔더라도 6~45%의 기본세율로 양도세가 부과되며 장기보유 특별공제도 받을 수 있습니다. 최대 65%의 기본세율(지방세 제외)에 장기보유 특별공제 적용은 못 받는 일반적인 1가구 2 주택자와 다르게 적용되는 것입니다. 3. 종부세 산정 시 주택수 미포함 주택종합부동산세가 개정되면서, 내년부터는 주택수가 아닌 모든 주택의 합산 가액으로 세율이 적용됩니다. 따라서, 주택수가 제외된다고 종부세의 과세표준에서 빠지는 것은 아닌데요. 대신, 1세대 1 주택자로 판정 시 내년부터는 12억 원까지 기본공제를 받을 수 있습니다. 아래 표의 일시적 2 주택이나, 상속주택, 지방 저가주택을 보유하신 분은 종부세 산정 시 2 주택자여도 1세대 1 주택자로 판정받을 수 있습니다. 4. 청약 시 주택수 미포함 주택청약 신청을 할 때 주택 분류 기준은 또 다릅니다. 예를 들어 지방에 60㎡(이하 전용면적) 이하의 공시 가격 기준 8000만 원 이하의 주택을 한 채 매입하더라도 무주택자 자격을 유지할 수 있습니다. 정부가 소형 저가 주택 한 채에 대해서는 무주택으로 간주하기 때문인데요. 60㎡이하에 공시지가로 수도권은 1억 3000만 원 이하, 그 외 지역은 8000만 원 이하가 기준입니다. 그러나 이 혜택은 1세대 1가구에 해당하며 2 주택은 집의 크기와 금액 등에 상관없이 유주택자로 분류됩니다. |
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