농지취득자격증명 혜택 - nongjichwideugjagyeogjeungmyeong hyetaeg

테마기획 ▶ 농민은 ‘제2의 농지개혁’을 원한다 ⑦

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• 농지취득자격증명 요건
• 농지취득자격증명 요건
• 농지취득자격증명 반려사유
• 농지 취득자격증명 없이 농지의 취득이 가능한 경우 (농지법 제8조1항 및 영 제6조)

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[농축유통신문 김영하 기자] 

농민들이 농지개혁을 원하는 이유는 부재지주들이 늘어나는 것 때문만은 아니다. 그 이유 중 하나는 농민들의 직불금을 강탈해가기 때문이다.

부재지주들의 농지소유 이유는 대부분 투기 목적이지만 농지의 소유권 유지와 각종 비과세 혜택, 농지전용을 위한 자경입증의 수단으로 이에 따른 부당수급문제가 발생하고 있다. 자경농지에 대한 혜택은 비과세 감면과 농지전용이라고 볼 수 있다. 조세특례제한법 69조에 따르면 현재 8년 재촌 자경농지에 한해 조건을 모두 충족할 경우 감면세액을 연간 1억원까지 받고 있으며 5년간 2억원 내에서 양도소득세를 100% 감면해 주고 있다. 또 농업인이 3년이상 농업에 활용한 농지에 660㎡ 이하의 건축물을 신축할 경우 농지전용 허가가 아닌 신고만으로 가능해져 농지전용부담금의 면제까지 가능해 진다.

이런 혜택은 농업인에게 돌아가야 하고 농지를 자경해야 한다. 이 과정에서 직불금 수급내역이 필수조건은 아니나 자경을 입증하기 위한 가장 유력한 수단으로 활용되고 있는 것이다. 따라서 직불금 부당수령의 문제를 해결하기 위해서는 비농민의 농지매입 근절대책을 우선 마련해야 한다. 이와 더불어 농업경영 외에 농지소유의 실익을 없앰으로써 비농민이 기존에 소유하고 있는 농지를 처분토록 하는 방안이 동반돼야 한다.

이를 위해서는 농지취득 자격조건을 강화해야 한다. 현재 헌법과 농지법에는 비농업인의 농지소유를 제한하도록 하고 있으나 농지취득자격증명원(농취증)만 발급받으면 등기가 가능해 빈번히 농지취득이 이뤄지고 있다. 농지법 시행령 7조에 따르면 1000㎡ 미만의 농지는 ‘주말·체험영농’으로 농취증 발급이 가능해 비농민도 쉽게 농지를 취득할 수 있다. 이 때문에 비농민의 농지취득을 제한하려면 농취증의 발급을 강화해야 한다는 얘기가 나온다.

여기에다 직불금 신청이 가능한 농업인의 조건을 강화해야 직불금 부당수령을 막을 수 있다. 농지법 시행령과 농업·농촌및식품산업기본법 시행령의 농업인 기준을 강화해 여러 개의 조건 중 하나만 충족하면 농업인으로 취급하는 것이 아니라 연간 농산물판매액 120만원 이상인 조건과 1년중 120일 이상 농업에 종사하는 조건 등을 필수적인 조건으로 개정해야 한다. 이렇게 해야 손쉽게 농취증을 발급받아 농지를 등기하고 이를 통해 직불금을 신청하는 비농민들의 통로를 차단할 수 있다.

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농지취득자격증명 요건

농지란?

지목상 전, 답, 과수원과 그 밖 법적지목불문하고 농지로 형질변경하여 3년이상 농작물의 재배 또는 다년생 식물의재배지로 이용한 토지를 말한다.

농지를 취득하는 경우 농지취득자격증명을 발급 받게 하는 이유는 땅에 대한 투기수요를 차단하고, 자경(自耕) 여부를 확인하기 위해서 입니다. 농지소유 자격을 심사해 적격 농민에게만 농지의 매입을 허용함으로써 비(非) 농민의 농지매입을 규제하고, 경자유전(耕者有田)의 실현을 도모할 수 있게 됩니다.

다만 농지전용협의를 완료한 농지를 취득하거나 담보농지를 취득하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급 받지 않아도 됩니다. 또 상속에 의해 농지를 취득하거나 국가 또는 지방자치단체가 농지를 취득하는 경우에도 농지취득자격증명이 필요하지 않습니다.

한편, 농지가 1,000㎡ 이하인 경우에는 주말농장으로 신청하면 비교적 빠르게 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있습니다. 또한 농지취득자격증명을 신청할 때에는 투기목적이 아님을 분명히 밝혀야 합니다. 예를 들어 해당 공무원 앞에서 2~3년 보유하고 처분한다던가 하는 내용을 밝힐 경우 농지의 실수요자가 아닌 투기꾼으로 오해를 받을 수 있습니다. 농지취득자격증명을 가장 확실하게 받을 수 방법은 '귀농'계획에 따른 실수요자이며, 분명하게 농사를 짓는다는 점을 얘기해야 합니다.

농지취득자격증명 요건

대한민국 국민(도시인+농업인)이 농지(전, 답, 과)를 구입하려면 농지취득자격증명(농취증)원을 관할 면사무소에서 발급받아 여타 등기이전 서류와 함께 제출해야 명의 이전을 할 수 있습니다. 특히 경매에서는 낙찰 후 7일 이내 농취증을 법원 담당경매계에 제출해야 하는데 제출하지 못할 경우에는.. 낙찰 불허가 결정이 떨어져 입찰보증금을 돌려받지 못하므로 각별히 유의해야 합니다. (단, 면사무소에서 농지가 아니므로 농취증을 떼어 줄 수 없다고 할 때는 "농지가 아니라는 증명서"를 대신 제출하면 됩니다.)

간혹, 면에서 농취증 발급을 거절하는 경우는 주로 농지의 불법 형질 변경의 사유로.. 이를 원상회복 시켜 놓지 않으면 발급할 수 없다는 논리인데.. 경낙인이 소유주가 아직 되지 못한 상태에서 원상복구하라는 것은 불가능하므로 문제의 소지가 있습니다. 이렇게 농취증을 발급받지 못해 입찰 보증금을 떼이게 될 것 같으면 담당 경매계에 문의한 후 법원에 즉시항고(또는 이의신청) 하여 항고심 종결 전까지 면사무소 상급기관, 국민신문고 등에 진정서 제출 등으로 농취증을 발급받아 제출하면 경낙 받을 수 있습니다.

※ 요즈음은 많이 개선 되어 농지가 아니라는 증명.. 또는 소유권 이전 후 원상복구하겠다는 각서를 제출하고 발급받는 추세입니다.

※ 농취증은 새로운 농지를 구입할 때마다 매번 발급 받아야 합니다.

그러므로 일반 매매나 (계약서 단서조항에 농취증의 발급 여부는 매도인이 책임지는 조건으로 계약), 경매로 농지를 구입할 때는 사전에 해당 면사무소에 반드시 문의해 보아야 합니다.

농취증을 발급받으려면.. 신분증 지참하여 해당 읍, 면사무소를 방문해서 농지취득자격 증명 신청서 양식에 영농에 적극적이고 긍정적으로 기재하여 제출합니다. 바쁠 경우는 위임장 (또는 본인 신분증, 도장)을 지참한 대리인이 가셔도 발급 가능합니다.

추가로, 도시민이 1,000제곱 미터(302,5평) 미만의 농지를 구입하여 주말농장 등으로 활용코자 한다면 농지취득자격 증명 신청서만 제출하면 됩니다.1,000제곱 미터 이상을 매수할 때는 영농계획서도 같이 제출해야 합니다. 간단하게 작성하여 제출할 수 있습니다.

농지취득자격증명원은 도시인이 농지를 구입할 때 등기이전, 명의이전을 하기 위한 꼭 필요한 서류이며, 해당 읍, 면사무소를 방문해서 안내하는 대로 작성해서 제출하면 4일 이내 99.99% 나온다고 보면 될 것입니다.

모든 농지를 취득하기 위해서는 기본적으로 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 것으로 이해하면 되겠습니다. 다만, 다음에 해당하는 경우에는 농지를 취득하더라도 농지취득자격증명이 필요 없이 농지를 취득할 수 있습니다.

농지취득자격증명 반려사유

1. 신청대상 토지가 법 제2조제1호의 규정에 의한 농지에 해당하지 아니하는 경우는 신청 대상 토지가 농지법에 의한 농지에 해당되지 아니함이라고 기재.

2. 신청대상 농지가 자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지인 경우는 신청대 상 농지는 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 취득할 수 있는 농지임("도시계획구 역 안 주거지역으로 결정된 농지" 등 해당 사유를 기재)이라고 기재.

3. 신청인의 농지취득 원인이 자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 것인 경우는 취득원인이 농지취득자격증명을 발급받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 경우 에 해당함이라고 기재.

4. 신청대상 농지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질을 변경한 농지인 경우는 신청대상 농지는 취득시 농지취득자격증명을 발급받아야 하는 농지이나 불법으로 형질 변경한 부 분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증을 발급 할 수 없음이라고 기 재한다.

농지 취득자격증명 없이 농지의 취득이 가능한 경우 (농지법 제8조1항 및 영 제6조)

-상속에 의하여 농지를 취득한 경우

-농지저당권자(개인은 해당없음)가 그 담보농지를 취득하는 경우

-농지의 전용에 관한 협의를 완료한 도시지역안의 주거지역,상업지역,공업지역의 농지

-도시계획시설예정지로 지정된 농지

-도시지역안의 녹지지역 및 개발제한구역안의 농지에 대해 개발행위허가 및 토지형질변경허가를 받은경우

농지가 불법으로 전용되어 사용된 농지의 경우는 원칙적으로 농지취득자격증명이 발급되지 않으며, 농지로 원상복구하구 난 후 이거나 농업경영계획서에 원상복구계획을 포함하여 심사를 받으면 농지취득자격증명을 발급받을 수 있습니다.