 "조금 넓은 집으로 옮기려 해도 부동산에서는 초소형 원룸 밖에 없다고 하고, 편의시설이나 주차공간이 좋은 곳을 찾아보면 월세가 비싸서 부담이 커요." 4년 전 서울로 올라온 직장인 김모(28)씨는 최근 조금 넓은 평수의 원룸을 구하기 위해 동분서주하고 있다. 서울 강남구 논현동에 위치한 8평 남짓(26㎡)의 다세대 소형주택에 살고 있는 김씨는 12평(40㎡)이상의 집을 구하고 싶지만, 중소형 원룸을 구하기가 쉽지 않다. 부동산중개소를 통해 드물게 넓은 평수의 방을 소개받더라도 한달 70만원 이상을 내야 하는 월세가 부담이다. 김씨는 "집 안에 책상이라도 놓기 위해서 집을 구하고 있지만 극소형 원룸 매물만 나오는 실정"이라며 혀를 찼다. 1ㆍ2인 가구의 주거 안정을 위해 정부가 2009년부터 도시형 생활주택(85㎡이하)의 공급을 늘려오고 있지만 40㎡ 이하의 극소형 원룸만 늘어나 거주자들의 만족도가 낮아지고 있다. 게다가 1ㆍ2인 가구의 10명 중 8명은 주거비에 부담을 느끼고 있는 것으로 조사됐다. 20일 서울연구원 도시정보센터가 분석한 도시형생활주택(단지형 연립주택ㆍ원룸형 주택) 거주형태 보고서에 따르면, 서울시 1인 가구는 전체 가구 수의 61%로 집계됐다. 2010년 4분기부터 2012년까지의 서울시내 40㎡이하의 소형주택 중 도시형생활주택의 공급 비율은 12%에서 91%로 급증했다. 공급은 늘었지만 1ㆍ2인 가구의 주거 만족도는 낮은 실정이다. 전용면적이 극히 작은 평수위주로 공급이 쏠렸기 때문이다. 실제 2012년 기준 서울시 내 인ㆍ허가된 도시형생활주택의 약 81%는 원룸형 주택으로, 이 중 전용면적이 3~5평(12~20㎡)인 경우가 전체의 62%를 차지하고 있다. 작은 평수라고 해서 주거비가 싼 것도 아니다. 서울연구원의 설문조사 결과, 전세 거주자 과반수와 월세 거주자의 78%가 평균 67만2,000원이나 하는 주거비에 상당한 부담을 느끼고 있다고 답했다. 한 부동산 컨설팅 관계자는 "많은 가구를 월세로 내놔 수익을 극대화하려는 전략에 초소형 원룸이 집중적으로 지어지고 있다"면서 "수요가 많다 보니 월세가 싼 편도 아니어서 거주자들의 불만이 지속되는 것 같다"고 분석했다. 이에 대해 서울시 관계자는 "지금과 같이 원룸형 위주의 공급이 지속될 경우 1인용 소형주택은 남아도는 반면 2인용 주택은 공급 부족의 문제가 우려된다"며 "획일화된 원룸형 주택 공급에서 벗어나 2인 가구 등 주택유형을 다양하게 공급하는 방안을 찾아보겠다"고 말했다. 김현빈기자 [ⓒ 인터넷한국일보(www.hankooki.com), 무단 전재 및 재배포 금지] 도시형 생활주택 정의단지형 연립주택, 단지형 다세대, 원룸형 이렇게 세가지 형태로 나뉜다.
도시형 생활주택 장점1. 월세수익을 위해 투자 목적으로 분양도 한다. 2. 분양도 쉽고 가격도 저렴하다. 3. 취득세는 주택에 해당하여 1.1%~3.5% 이며, 임대사업자 등록시 1가구 2주택에 적용받지 않고, 전용면적 60㎡ 이하는 취득세 면제, 전용면적 40㎡ 이하는 2가구 이상 소유시 재산세 면제 등의 혜택이 있다. 4. 풀옵션 도시형 생활주택 단점1. 소음기준, 도로 주차장과의 이격거리 기준 적용이 되지 않는다. (또한 주차공간이 많이 부족) 2. 주차공간 부족(세대당 0.5~0.6대), 부대복리시설부족, 주거환경 열악 등 3. 환금성x, 필로티 구조, 도시형 생활주택 특징1. 주택법이 적용되어, 전용율이 70~80%로 높고, 발코니, 욕조 설치 등 제한이 없어 거의 주택과 비슷하다. 2. 분양시 입주자저축, 주택청약자격, 재당첨제한, 분양가상한제도 등의 적용이 되지 않는다. - 단, 전용면적 20㎡ 이하인 경우 새아파트 청약 시에는 무주택으로 판정받을 수 있다. 3. 도시형 생활주택이다보니 주택자의 경우 중도금 대출이 어렵고, 분양시 전매제한이 있어 소유권이전을 하고 나서 매매가 가능하다. 4. 조정대상지역 및 투기과열지구에서 분양되는 경우 전매제한을 받을 수도 있다. 도시형 생활주택과 오피스텔과 차이점이외에 중개수수료가 주택보다 2~3배 비싼편이며, 임대인이 업무용으로 신고해둔 경우 주거용 세입자가 전입신고를 못하게 편법으로 막는 편이다. 참고 https://blog.naver.com/PostView.nhn?blogId=sooheenam&logNo=222054076270 [그리움] 도시형생활주택은 아파트인가? 도시형생활주택을 임대하고 있는 임대사업자로, 20년 7.10 부동산대책에 따른 단기임대 폐지 및 장기임대(... blog.naver.com 오피스텔과 비슷한듯 다른 도시형생활주택...1인 가구 급증하자 인기 쑥 | 이동훈 기자 #1 개인 사업을 하는 A(52·남) 씨는 3년 전 주변 지인으로부터 도시형생활주택 투자를 추천받았다. 대학생 수요가 많은 지역이 안전하다고 판단해 서울 지하철 건대입구역에서 도보로 10분 거리에 있는 건물을 사기로 했다. 이 건물은 대지 330㎡, 연면적 640㎡로 최고 5층, 총 20실로 이뤄졌다. 내부는 냉장고, 에어컨, 침대 등이 갖춰진 풀옵션 원룸이다. 매맷값은 17억원. 대로변에서 조금 걸어 들어가야 해 주변 시세보다 1억원 정도 저렴했다. A씨는 갖고 있던 반포 재건축 아파트를 팔아 자금을 만들었다. 아파트 매각대금 13억원에 보유현금 1억원을 보탰고 나머지 3억원은 담보대출을 받았다. 대출금 3억원 중 2억원은 세입자 보증금으로 갚아 실제 남은 대출금은 1억원이다. A씨는 매입한 원룸 모두 보증금 1000만원에 월세 70만원을 받고 있다. 지금은 20실 모두 월세 세입자가 거주하고 있다. 한 달에 벌어들이는 월세는 1400만원. 연간으론 1억6800만원이다. 투자 수익률을 단순 계산하면 9.8%다. #2 금융업에 종사하는 B(49·남) 씨도 아파트 투자보단 수익형 부동산으로 눈을 돌렸다. 월세 수익이 괜찮으면 아파트 시세차익 못지않은 투자가 가능하다는 판단에서다. 2년 전 지하철 2호선 시청역이 걸어서 15분 거리에 있는 도시형생활주택 5채를 샀다. 초기 분양과 미계약분을 사들였다. 총 15층 건물로 오피스텔 110실, 도시형생활주택 120실이 있다. 평균 매입가는 한 채당 1억4000만원으로 5채 매입가격은 7억원이다. 보증금 500만~1000만원, 월세 65만원에 운영하고 있다. 연간 월세 수익은 3900만원으로 수익률은 5.5%다. 여유자금으로 투자해 월세는 고스란히 B씨 수중에 들어오고 있다. 1년 내 5채를 추가 매입할 계획을 세우고 있다. 도시형생활주택이 수익형 부동산 시장의 새로운 강자로 떠오르고 있다. 오피스텔과 비슷하지만 취득세율이 낮고 주거 전용률이 높은 장점이 있어서다. 대학생과 직장인 수요가 많은 지역은 월세 수익률이 6~7%에 달한다. 1인 가구를 타깃으로 한 수익형 부동산은 인기가 더욱 높아질 전망이다. 통계청에 따르면 1인 가구의 비율은 작년 말 기준 27.6%로 집계됐다. 4집 중 한 곳이 1인 가구(523만가구)인 셈이다. 1인 가구 비율은 점차 늘어 2020년 29.6%, 2025년 31.3%로 뛸 것으로 보인다. 2030년 이후에는 3집 중 한 곳이 1인 가구가 될 것이라는 전망이다. 이에 따라 도시형생활주택에 투자하는 발길은 더욱 늘어날 공산이 크다. 시대 흐름을 잘 파악하고 투자에 나서면 시세 차익이 아닌 월세 수입으로 부자가 될 수 있는 길이 있다. 도시형생활주택 공급 8년 만에 38만가구 돌파 도입 8년 만에 공급물량이 크게 늘었다. 부동산114에 따르면 2009년 도시형생활주택 도입 당시 78가구가 준공됐고, 2010년 2615가구가 건설됐다. 2011년에는 2만3975가구로 1년 새 10배 정도 증가했다. 이후에도 공급이 꾸준히 늘어 △2012년 5만3735가구 △2013년 8만6120가구 △2014년 7만5328가구 △2015년 7만909가구 등 연평균 7만∼8만가구가 준공됐다. 작년에도 7만여 가구가 공급된 것으로 추정된다. 8년 만에 공급물량이 38만가구를 돌파한 것이다. 같은 기간 오피스텔이 연평균 3만여 실 공급된 것과 비교하면 2배 이상 많은 수치다. 청약률도 고공행진하고 있다. 지난해 12월 선보인 제주도 서귀포시 ‘제주성산 리치유 클래시아’는 최고 청약경쟁률이 47.0 대 1을 기록했다. 앞서 분양한 부산 ‘시청 스마트Ｗ’는 41.2 대 1, 경북 포항시 ‘포항 테라비아타 인 지곡’은 14.5 대 1의 최고 경쟁률을 나타냈다. 도시형생활주택은 오피스텔과 비슷하지만 차이가 있다. 오피스텔은 업무시설로 건축법 적용을 받는다. 반면 도시형생활주택은 공동주택으로 분류돼 주택법을 적용받는다. 이 때문에 주거전용률이 높다. 일반적으로 오피스텔은 주거전용률이 50~60% 수준이지만 도시형생활주택은 70~80%다. 같은 면적이라도 도시형생활주택이 더 넓어 보이는 이유다. 오피스텔처럼 준공한 지 10년이 넘어야 업무용을 주거용으로 용도 변경할 수 있는 번거로움도 없다. 도시형생활주택은 오피스텔과 유사한 수익형 부동산이지만 세 부담에서 유리하다. 전용면적 60㎡ 이하인 도시형생활주택은 취득세가 면제된다. 그 이상은 가격과 크기에 따라 1.1~3.5%를 납부해야 한다. 소형 면적으로 짓기 때문에 대부분 취득세 1.1%를 낸다. 전용면적 40㎡는 재산세도 면제된다. 이에 반해 오피스텔은 업무시설로 구분하기 때문에 4.6%의 취득세가 부과된다. 2억원짜리 도시형생활주택과 오피스텔은 취득세만 700만원 정도 차이 난다. 대학생·직장인 수요 풍부한 지역 투자 1순위 KB국민은행에 따르면 지난 1월 말 기준 오피스텔 수익률은 건국대, 세종대, 한양대 등이 있는 광진·성동권역이 연간 5.5%를 기록했다. 서울시립대 등이 자리 잡은 동대문구 상권은 5.8% 수준이다. 이는 같은 기간 서울 평균 오피스텔 수익률(5.3%)보다 높은 수치다. 대학이 몰려 있는 신촌 일대 상가 투자수익률은 7%대, 종로구 대학로와 성북구 성신여대역 상권은 6~7%대를 형성하고 있다. 직장인 수요가 많은 지역도 수익형 부동산의 인기가 높다. 서울동부지법, 동부지검, 송파행정복합타운 등의 공공시설이 들어서는 문정동 법조타운과 기업 입주가 본격화하는 마곡지구 등도 평균 6%대 수익률을 나타내고 있다. 외국인 수요가 풍부한 지역도 주목할 만하다. 주한미군, 외국 대사관, 외국인 학교, 외국계 기업 등이 밀집한 서울 마포와 영등포, 용산, 경기 평택, 인천 송도 등이 주요 지역이다. 투자 전 꼼꼼한 사전 점검은 필수다. 수익형 부동산은 공실 위험성을 잘 살펴봐야 한다. 월세를 주변보다 더 많이 받더라도 공실이 발생하면 수익률이 뚝 떨어진다. 이 경우 매도할 때 프리미엄이 거의 붙지 않는다. 주변에 도시형생활주택, 오피스텔이 많으면 공급과잉이 발생할 수 있다. 향후 대규모로 추가 조성되는지도 따져봐야 한다. J부동산투자 한수민 대표는 “젊은 층을 중심으로 도시형생활주택을 찾는 수요가 늘자 10여 채 매물을 사들여 월 1000만원 이상 임대수익을 거두는 부동산 투자자들이 적지 않다”며 “단기간에 물량이 늘어 공급과잉 우려가 일부 있지만 대학가 주변과 직장인 수요가 많은 지역은 유망한 투자처로 자리 잡을 것”이라고 말했다. |
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