지난 번 포스팅에서는 공동상속주택 소수지분을 보유하고 있는 상태에서 다른 주택을 처분할 때 공동상속주택 소수지분이 중과대상 주택 수 판단시 어떤 영향을 미치는지 공부했습니다.
이번 시간에는 다주택자가 [공동상속주택 소수지분]
"자체"를 양도하는 경우 중과가 적용되는지 중과배제가 적용되는지 알아보도록 하겠습니다. 마침 2021.10.05.에 공동상속주택 소수지분 양도와 관련된 세법해석정비 내용이 있어서 이에 대한 내용 살펴보도록 하겠습니다.
지난 번 포스팅에서도 살펴보았듯이 공동상속주택은 중과세율 적용을 위한 주택 수 판단시 소득세법 시행령
제167조의3 제2항 제2호와 제155조 제3항 각호의 규정에 따라 선순위·후순위 상속주택 여부와 무관하게
소득령 §155 ③ 각호의 순위
상속지분 가장 큰 자 → 상속개시일 현재 상속주택 거주자 → 상속인 중 최연장자
의 기준을 적용하여 이에 해당하는 상속인의 주택 수로 보며, 이 기준에 해당하지 않는 [공동상속주택 소수지분권자(후순위 공동상속인)]는 해당 공동상속주택 소수지분은 중과세율 적용 대상 주택수에서 제외하는 것입니다.
그렇다면, 공동상속주택을 양도하는 경우 [공동상속주택 다수지분권자(선순위 공동상속인)]과 [공동상속주택 소수지분권자(후순위 공동상속인)]이 각각 다주택자들이라면 해당 공동상속주택은 어떻게 과세될까요?
우선 삭제된 예규를 보겠습니다.
[삭제된 예규]
서면인터넷방문상담5팀-804, 2008.04.15
[제목] 공동상속주택을 양도하는 경우 1세대 3주택 중과세율 적용
여부
[요약] 공동상속주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은 공동상속인 개개인이 소유하는 것으로 보아 각각의 지분에 따라 과세하는 것이며, 다만 당해 공동상속주택이 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 소득세법 시행령 제155조 제2항의 상속주택에 해당하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의 3 제1항 제7호 규정에 따라 1세대 3주택 중과세율 적용이 배제되는 것임
서면인터넷방문상담5팀-622 2008.03.24
[제목] 공동상속주택을 양도하는 경우 1세대 2주택 중과세율 적용 여부
[회신] 2.
공동상속주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은 공동상속인 개개인이 소유하는 것으로 보아 각각의 지분에 따라 과세하는 것이며, 다만 당해 공동상속주택이 상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 소득세법 시행령 제155조 제2항의 상속주택에 해당하는 경우에는 소득세법 시행령 제167조의 5 제1항 제2호 및 동법 시행령 제167조의 3 제1항 제7호 규정에 따라 1세대 2주택 중과세율 적용이 배제되는 것입니다.
서면인터넷방문상담4팀-3276 2007.11.13
[제목] 공동상속주택을 양도하는 경우 1세대 2주택 중과세율 적용 여부
[회신] 공동상속주택을 양도하는 경우 당해 공동상속주택은 공동상속인 개개인이 소유하는 것으로 보아 각각의 지분에 따라 과세하는 것이며, 다만 당해 공동상속주택이
상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 소득세법시행령 제155조 제2항의 상속주택에 해당하는 경우에는 소득세법시행령 제167조의5 제1항 제2호 및 동법 시행령 제167조의3 제1항 제7호 규정에 따라 1세대 2주택 중과세율 적용이 배제되는 것입니다.
공동상속주택 주택 양도시 중과세율 판단은 삭제된 예규에서는
"상속일로부터 5년이 경과되지 아니한 소득세법 시행령 제155조 제2항의 상속주택에 해당하는 경우"로 회신을 주고 있었습니다.
아마 그 근거는 소득세법 시행령 제167조3 제1항 제7호와 제167조10 제1항 제2호 때문일 것입니다.
소득세법 시행령 제167조의3(1세대 3주택 이상에 해당하는 주택의 범위)
① 법 제104조제7항제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 3주택 이상에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 3개 이상(제1호에
해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. <개정 2005. 2. 19., 2005. 5. 31., 2005. 12. 31., 2006. 2. 9., 2008. 2. 29., 2008. 7. 24., 2008. 10. 7., 2009. 2. 4., 2010. 2. 18., 2010. 9. 20., 2011. 3. 31., 2011. 10. 14., 2011. 12. 8., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2015. 12. 28., 2016. 8. 11., 2016. 8. 31., 2018. 2. 13., 2018. 7. 16., 2018. 10. 23., 2019. 2. 12., 2020. 2. 11., 2020. 10. 7., 2021. 2. 17.>
7. 제155조제2항에 해당하는 상속받은 주택(상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다)
소득세법 시행령
제167조의10(양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하는 주택의 범위)
① 법 제104조제7항제1호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 2주택에 해당하는 주택”이란 국내에 주택을 2개(제1호에 해당하는 주택은 주택의 수를 계산할 때 산입하지 않는다) 소유하고 있는 1세대가 소유하는 주택으로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하지 않는 주택을 말한다. <개정 2018. 10. 23., 2020. 2. 11., 2021. 2. 17.>
2. 제167조의3제1항제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택
소득세법 시행령
제155조(1세대1주택의 특례)
② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 “재개발사업”이라 한다), 재건축사업(이하 “재건축사업”이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법」에 따른 소규모재건축사업(이하 “소규모재건축사업”이라 한다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각
호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항에서 “일반주택”이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 다만, 상속인과 피상속인이 상속개시 당시 1세대인 경우에는 1주택을 보유하고 1세대를 구성하는 자가 직계존속(배우자의 직계존속을 포함하며, 세대를 합친 날 현재 직계존속 중 어느 한 사람 또는 모두가 60세 이상으로서 1주택을 보유하고 있는 경우만 해당한다)을 동거봉양하기 위하여 세대를 합침에 따라 2주택을 보유하게 되는 경우로서 합치기 이전부터 보유하고
있었던 주택만 상속받은 주택으로 본다(이하 제3항, 제7항제1호, 제156조의2제7항제1호 및 제156조의3제5항제1호에서 같다). <개정 1997. 12. 31., 2002. 10. 1., 2002. 12. 30., 2008. 2. 22., 2010. 2. 18., 2012. 2. 2., 2013. 2. 15., 2014. 2. 21., 2017. 2. 3., 2018. 2. 13., 2020. 2. 11., 2021. 2. 17.>
1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택
2.
피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택
3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택
4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)
당초 예규는 중과배제 판단을 위한 조문은 소득령 §167조3 ① 7.와 §167조10 ① 2.이며, 이를 근거로 문리해석을 한 것으로 보입니다.
소득령 §155조 ②에 따른 선순위 상속주택이면서 상속개시일로부터 5년 이내인 공동상속주택만 그 소수지분 양도시 중과배제가 가능한 것으로 해석을 하였습니다.
하지만 위의 해석은 삭제가 되었고 현재는 아래의 예규 등이 유지되고 있습니다.
공동상속주택 소수지분 양도시 중과배제의 근거는 최근 심판례에서 잘 나타나 있습니다.
조심2020서806, 2020.06.01.
[제목] 일반주택 및 공동상속주택에 대한 소수지분을 보유한 청구인이 쟁점상속주택 지분을 양도한 경우 일반세율 및 장기보유특별공제를 적용할 수 있는지 여부
[요약] 처분청이 청구인의 쟁점상속주택 보유지분 양도에 대하여 일반세율 및 장기보유특별공제 적용대상이 아니라고 보아 청구인의 경정청구를 거부한 이 건 처분은 잘못이 있는 것으로
판단됨
「소득세법 시행령」 제167조의3 제1항, 제2항 제2호 및 제167조의10 제1항 및 제2항은 1세대 2주택 이상에 해당하는 주택의 범위에 관하여 규정하면서 공동상속주택의 경우 상속지분이 가장 큰 상속인의 소유로 하여 주택수를 계산하되, 상속지분이 가장 큰 자가 2인 이상인 경우에는
같은 법 시행령 제155조 제3항 각 호의 순서, 즉 당해 주택에 거주하는 자, 최연장자 순으로 당해 공동상속주택을 소유한 것으로 본다고 규정하고 있는바, 청구인은 쟁점상속주택에 거주하지 아니한 소수지분권자에 해당하고 이에 대하여는 다툼이 없는 점,
부동산 투기 억제를 목적으로 「소득세법」 제104조 제7항이 신설되어 다주택자가 조정대상지역내 주택을 양도하는 경우 양도소득세가 중과되는 것으로 개정된 점을 감안하면 공동상속주택의 소수지분권자의 보유지분을 주택 수에 포함하여 중과세율을 적용하는 것은 다주택자에 대한 중과규정의 입법 취지에 부합하지 아니하는 점,
「소득세법」 제104조 제7항 제1호 및 같은 법 시행령 제167조의10 제1항 제2호에서 제167조의3 제1항 제2호부터 제8호까지 및 제8호의2 중 어느 하나에 해당하는 주택은 양도소득세가 중과되는 1세대 2주택에 해당하지 아니하는 것으로 규정하고 있고, 위
중과배제 대상주택 중 제167조의3 제1항 제7호는 제155조 제2항에 해당하는 상속받은 주택 중 상속받은 날부터 5년이 경과하지 아니한 경우에 한정한다고 규정하고 있는데, 처분청은 쟁점상속주택이 상속받은 날로부터 5년이 경과되어 중과배제대상이 아니라는 의견이나, 위 규정은 주택 수에 포함되는 상속지분이 가장 큰 상속인이 보유한 상속주택을 전제로 하는 것이므로공동상속주택의 소수지분권자의 보유지분이 주택 수에 포함되지 아니하는 이상 위 규정이 적용될 여지는 없는 점,
「소득세법」 제95조 제2항은 장기보유특별공제액의 경우 제104조 제7항 각 호에 따른 자산에 대하여 그 적용을 제외하도록 규정하고 있어서 중과세율 적용대상을 장기보유특별공제 배제대상 판단시에도 그대로 적용하는 것이 타당한 점 등에 비추어
공동상속주택의 소수지분은 1세대 2주택자 혹은 3주택자에 대한 중과규정 적용에 있어서는 주택 수에 포함되지 아니한다고 봄이 타당하다할 것이다.
해당 조세심판례에서 공동상속주택 소수지분 양도시 중과배제 된다고 판시한 이유는 크게 2가지 입니다.
1. 공동상속주택 소수지분권자의 보유지분을 중과하는 것은 부동산 투기 억제 목적에 부합하지 않는다.
2. 중과배제 대상주택을
규정하고 있는 소득령 §167조3 ① 7.는 다수지분권자(선순위 공동상속인)가 보유한 상속주택임이 전제이지 소득령 §167조3 ② 2.에서 공동상속주택 소수지분권자 보유지분이 주택수에 포함되지 않는다고 한 이상 처분청의 근거조문은 적용될 여지가 없다.
