[보증금을 돌려받기 전에 이사를 나가도 될까요?] ▶ 안 됩니다. 주택임대차보호법(이하 ‘주임법’)상 임차인은 등기 없이도 임차목적물을 점유하고 주민등록을 마치면 제3자에 대해서도 임대차의 효력을 주장할 수 있는 ‘대항력’을 취득합니다(주임법 제3조 제1항). 여기에 새로운 임차인이 임대차계약서에 확정일자까지 받으면 임차목적물의 환가대금에서 보증금을 우선 변제받을 수 있는 권리(우선변제권)를 취득하게 되는데 이는 마치 임차인이 저당권을 취득한 것과 같은 효과가 있다고 보면 이해가 편합니다(동법 제3조의 2 제2항). 즉, 우선변제권은 ➀ 대항력과 ➁ 확정일자를 갖춰야 하는데, 이 중 대항력은 ㉠ 임차 목적물 점유와 ㉡ 주민등록 둘 다 유지되고 있을 것이 필요하며 둘 중 하나라도 없어지면 대항력과 우선변제권 모두 상실됩니다. 그러므로 이사를 가서 임차주택에 대한 점유를 잃으면 대항력과 우선변제권을 모두 잃게 되므로 불가피하게 이사를 하게 되더라도 짐을 한두 개 놔둬서 점유를 유지하고 주민등록도 놔둬야 합니다. 보증금을 전부 반환받기 전까지는 집주인에게 열쇠를 넘겨서도 안 됩니다. [꼭 이사를 가야한다면?] ▶ 이 때는 임차권등기명령제도를 활용할 수 있습니다. 임차권등기명령을 신청하면 등기명령이 떨어지기까지 통상 15일 정도가 소요되며 등기가 돼야 효력이 발생하므로 반드시 등기부등본에 기입이 됐는지를 확인한 후에 이사해야 합니다. [끝내 돌려주지 않는다면?] 원하시는 결과를 얻으실 수 있기를 늘 응원합니다.
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