가족 법인 - gajog beob-in

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[강의 내용 요약]

세법상 상속·증여세는 과세표준에 따라 10~50%이 적용되는 초과누진세율 구조로 부담하게 됩니다.

이러한 높은 세율은 부모 자식 사이의 증여를 막는 장벽으로 자리합니다. 이 장벽을 넘어보고자 양도의 형태로 증여를 실현하려는 등 여러 노력이 이어지고 있지만 세법상 증여 추정 규정과 15년이라는 제척기간으로 쉽지 않은 것이 현실입니다.

저희 사무소에서는 상속·증여를 가로막는 공고한 장벽을 뛰어넘는 명료한 해결책으로 '가족법인 설립을 통한 절세 방안'을 제시해드립니다.

관련 문의가 있으신 분들은 '법률사무소새로.com' 본 홈페이지 문의 게시판에 내용을 남겨주시면 연락 드리겠습니다.
감사합니다.

가족 법인이라는 것을 고려할 때 막연히 개인 투자자로서 누리지 못했던 절세 효과 등 긍정적인 부분만을 고려하기 마련입니다. 개인으로 투자를 할 때 고려하지 못한 더 많은 부분들이 훨씬 투명하게 관리되어야 하고, 당연히 고정적으로 발생하는 비용도 많습니다. 절세 효과와 같은 장점만큼이나 추가로 발생하는 비용도 많으니 염두에 두어야 합니다. 특히 가족 법인으로 상가를 투자하여 수익률을 가지고 운영을 하시려고 한다면...

법인 = 회사입니다. 법인세, 부가가치세 등을 매우 투명하게 신고해야 합니다.

순수하게 법인 자본금을 대표 개인 통장으로 이체해서 잠시 개인 목적으로 사용하신다면 의도하지 않게 회삿돈을 횡령하는 대표님이 되시는 겁니다.

상가 1층의 작은 한 칸을 6억 정도 되는 구분 상가를 매수하여 월 200만원 정도(년 2400만원, 부가세 별도) 임대차 계약을 한 법인은 정산하면 수입이 어떻게 될까요?

2400만원/6억 = 4% 수익률 가정하였습니다. (보증금 계산에서 제외)

수익률은 다음 포스팅에 한번 다시 정리해 두어야겠네요.

년 고정비용

a. 세무 기장료 - 세무사님에 따라 계약에 따라 다르겠지만 10~15만원 정도 예상하면 될 것 같습니다. 년 환산하면 120~180만원입니다. 여기서는 170만원 가정.

b. 은행 인증서, 소소한 법인 관련 서류 발급 비용, 명판 및 소소한 소모품 - 몇 만원 정도, 5만원 정도로 계산

c. 주민세 년 1회 - 10만원

d. 재산세 7월 건물분, 9월 토지분 - 대략 90만원 가정

e. 법인 활동비 - 대표이사 무급으로 가정하고 기타 활동비 년 45만원만 계산

f. 은행 이자 3% 가정, 대출은 총액의 60%인 3.6억으로 계산. 3.6억의 3%인 1080만원/년 = 월 90만원

g. 포괄 양도양수로 부가세 없는 것으로 계산

수익: 년 2400만원

지출: 세무사비 170만(년), 인증서 및 기타 비용(50만 원/년), 주민세 및 재산세 년 100만원 = 320만원

대출이자: 년 1080만원

지출+대출이자 = 1400만원

여기까지만 계산해 보면 2400만원 - 1400만원 = 1000만원입니다.

6억 건물에 자기 자본 2.4억을 넣은 무보수 대표의 년 성적표 치고는 너무 허무합니다.

위 계산에 고려되지 않은 리스크를 아래 추가로 기재해 보았습니다.

특히 취등록세, 법무사비, 중개 수수료 등 상가를 통한 임대를 하고자 하는 법인의 경우 초기 비용을 얼마의 기간 동안 회수할 수 있는지를 시뮬레이션 해 보고 운영하실 필요가 있습니다.

a. 법인 설립비 100만원(최초 설립시) - 5년으로 환산하면 년 20만원으로만 가정

b. 법인 사무실 임대료(무상 임대인 경우로 가정)

c. 6억 상가 취등록 및 법무사 수수료 - 약 5%, 3000만원 (상가 매도 전에 회수해야 할 금액)

d. 상가 매수할 때 중개 수수료와 임대차 계약할 때 수수료 합해서 대략 800만원 가정 (상가 매도 전에 회수해야 할 금액), 임차인이 2~4년 후 나간다고 할 경우 새로운 계약 및 수수료 발생, 추가 렌트 프리 기간 or 공실 고려해야 함

e. 공실 유지되는 기간의 관리비

f. 상대적으로 1층이나 노출이 잘 되는 상가의 공실률이 낮습니다. 다만 그만큼 수익률을 낮게 계산해야 합니다. 1층 구분상가 수익률이 4% 초반을 넘어가는 곳은 쉽게 찾기가 어려웠습니다.

g. 대출이자 상승분

h. 혹시 법인 수익이 누적되어 개인 재산화를 할 경우 배당(배당세 지불), 급여(소득세 지불)에 대해서도 추가 비용이 발생합니다. 막연히 법인세율 10%~25%만 보고 접근하면 안 됩니다.

뻔한 이야기이지만 법인의 장점을 명확히 알고 시작하신다면....

주거용 부동산이 아닌 경우 세금 혜택도 있고, 비용 처리 부분의 유리한 점도 있습니다.

법인 대표님의 신용이 좋다면 대출도 더 많이 받을 수 있습니다.

결손이 있는 경우 10년까지 이월 공제도 가능합니다.

개인 명의로 투자할 때의 종합과세에 비해서 세율을 유리하게 적용할 여지는 분명히 있습니다.

기타 참고한 기사들

첫째로 자금 출처 측면에서 유리하다. 상가를 개인 공동으로 구입할 경우 각자 지분에 해당하는 만큼의 자금이 필요하다. 법인으로 하는 경우 자본금에 대한 자금 출처만 있으면 된다. 법인 입장에서는 특정주주로부터 차입을 하는 것이다. 일정 요건을 충족하는 경우 세무상 문제가 발생하지 않는다.

둘째로 종합소득세와 건강보험료를 절세할 수 있다. 김하나씨와 그 처가 고소득 전문직일 경우 상가 임대 소득을 각각 본인의 다른 소득과 합산하므로 세 부담이 증가한다. 최고세율 구간에 해당한다면 임대료 이익의 46.2%를 세금으로 지출된다. 그러나 법인명의로 구입하는 경우 법인의 소득이므로 법인으로부터 급여나 배당을 받지 않는 이상 개인의 소득은 발생하지 않고 종합소득세와 건강보험료 납부 금액에도 영향을 미치지 않는다.

셋째로 자금 관리 측면에서 유리하다. 개인공동사업자로 구입하는 경우 매년 이익금을 자녀 명의의 계좌로 분배해야 한다. 그러나 법인 사업자로 하면 법인 명의의 통장으로 이익금을 관리할 수 있다.

넷째로 개인의 소득 시기를 조절할 수 있다. 개인 공동 사업자 명의로 하는 경우 매년 임대소득에 대한 세금이 발생한다. 법인의 경우에 배당은 주주가 원하는 시기에 하면 된다. 김하나씨와 그 처가 현재 고소득 전문직이라면 배당은 은퇴하고 받으면 된다. 은퇴 후에는 개인의 소득이 높지 않으므로 그때 배당을 하면 종합소득세를 줄일 수 있다.

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