또또 또! 월세 미납 부동산 임대업을 하다 보면 세입자가 임대료를 내지 못하는 경우를 접하게 됩니다. 이 경우 처음에는 한 두 번 그럴 것이고 보증금도 있기 때문에 대수롭게 생각하지 않고 몇일 기다리다가 전화를 하거나 문자를 남기는 정도로 대응을 합니다. 그러다가 몇 개월이 지나면 보증금도 얼마 안 남았고 해서 걱정이 되어서 세입자에게 독촉을 하고 내용증명을 보내고 하지만 세입자가 미안하다고 하고 밀린 임대료의 일부를 갚고 하면 너무 박하게 할 수 없어서 또 기다립니다. 그러다가 보증금도 다 없어지고 임차인이 아무런 대응을 안 하게 되면 그때서야 부랴 부랴 명도소송을 알아보고 합니다. 1. 월세까지 밀린다는 의미 세입자는 처음에 월세가 밀리면 미안하다고 하고 어떻게든 밀린 금액을 구해와서 냅니다. 하지만 세입자가 월세를 못 낸다는 것은 그 사람의 경제적 사정이 사실상 막장이라는 이야기입니다. 월세가 밀리기 시작한 사람은 대부분 경제적 사정이 나빠집니다. 월세까지 밀린다는 의미는 그 사람이 하는 일이 그 장소에서는 수익성을 맞출 수 없다는 의미입니다. 장소를 옮기지 않으면 경제적 사정은 계속 나빠집니다. 밀린 금액이 늘어날수록 세입자는 자포자기가 되고 대응을 안 하게 됩니다. 그러다가 임대보증금까지 다 까지게 되면 오히려 무대뽀가 되어서 그냥 눌러있으려고 하고 나가는 대가로 오히려 돈을 달라고 요구하는 지경에 이르는 경우도 많습니다. 2. 세입자의 행동 변화 잘 생각해보면 세입자 행동의 변화는 너무나 합리적입니다. 임대보증금까지 다 까지고 나면 집 주인 입장에서는 세입자를 어떻게든 내보고 월세를 잘 낼 수 있는 새로운 세입자를 구해야 하는데 기존 세입자가 동의하지 않으면 명도소송 승소판결문이 나오고 강제집행이 완료되기 전까지는 그렇게 할 수 없습니다. 즉, 임대보증금을 다 까인 세입자 입장에서는 월세를 안 내고 그 공간을 장기간 이용할 수 있는 힘이 생긴 것이고, 그 힘을 포기하는 대가를 요구하는 것은 너무 당연합니다. 3. 세입자가 임대료를 못 내기 시작하면? 그 즉시 법적 절차를 밟아야 합니다. 그것이 건물주인도 살고 세입자도 사는 길입니다. 시간을 끄는 것은 집주인이 나쁜 사람이 되기 싫어서 자기도 손해보고 세입자도 망치는 길로 가는 최악의 방법입니다. 4. 명도소송 명도소송은 아무리 빨리 진행해도 6개월 이상은 걸립니다. 명도소송은 통상적으로 중간에 합의되는 경우가 많기 때문에 기일이 늦게 잡히는 경향도 있는 것 같습니다. 월세를 못 내기 시작한 시점에 바로 시작한다고 하더라도 보증금을 다 까기 전에 판결을 받는다는 보장이 없습니다. 법률적으로는 보증금을 다 까고 나더라도 월세분을 받을 수 있지만, 현실적으로 월세를 못내서 보증금을 다 깐 사람에게 나머지 부분을 받는다는 것은 불가능합니다. 명도소송을 내면 상대방도 쫓겨나지 않고 임대보증금을 지키기 위해서 대응을 합니다. 이때의 대응은 월세를 잘 내거나, 집주인과 협의를 하는 것입니다. 집주인 입장에서는 어느 경우라도 아직 임대보증금이 남아 있는 상태이기 때문에 손해를 보지는 않습니다. 세입자 입장에서도 월세가 밀리는 지경이라면 남은 임대보증금을 빨리 찾아서 다른 곳에 자리 잡는 것이 장기적으로 보아서는 더 낫습니다. 많은 분들이 명도소송을 세입자를 쫓아내기 위해서 하는 소송이라고 생각하지만 아닙니다. 명도소송은 집주인과 세입자 사이에 협상을 할 수 있는 장을 만들기 위해서 하는 것입니다. 명도소송은 집주인이 무조건 이깁니다. 세입자가 계약해지 사유가 없다고 하더라도 보통 명도소송 기간 동안 임대차 기간이 끝나기 때문에 그렇습니다. 계약해지 사유가 없어도 집주인이 이기는데 월세 미납사유가 있으면 집주인은 무조건 이깁니다. 그렇기 때문에 명도소송의 상대방이 된 세입자는 어떤 형식으로든 간에 집주인과 협의를 해야 하고, 그 과정이 보증금이 남아있는 상태에서 진행하는 것이라면 원만하게 잘 진행됩니다.  많은 임대인이 임차인을 합법적으로 내쫓아, 그들의 것인 권리금을 약탈하고 있다. 임대인의 재산 증식 도구로써 사용되는 '상가건물 임대차보호법'은 개정되어야 한다. 그러기 위해선 우선 대중이 현행 '상가건물 임대차보호법'이 얼마나 형편없는지를 인식해야 한다. 필자가 택한 글쓰기 전략은 '역접근'이다. 현장에서 임대인이 부동산 법률 전문가에게 컨설팅을 받아 임차인을 내쫓는 것처럼, 본 연재 안에서의 '나'는, 임대인의 이익을 위해 일하는 컨설턴트가 되어 '합법적으로 임차인을 내쫓는 방안'에 대해 조언한다. 이를 통해 '상가건물 임대차보호법'이 얼마나 무력한지를 반증하고자 한다. 3개월 치 월세를 받지 마세요 ‘상가건물 임대차보호법’ 제10조의8 규정에 따르자면, 임대인은 임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 ‘남아있는 계약기간과 상관없이’ 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 여기서 '3기의 연체'란 석 달이 아닌 약정된 지급일을 기준으로 한, 총 3회분의 연체를 말합니다. 만약 월세를 매월 100만 원씩 지급하기로 한 임대차 계약이라면, 3개월분의 월세인 총 300만 원이 연체되어야만 (임대인이) 임대차 계약을 해지할 수가 있습니다. 연체액은 총 3기분의 월세에만 달하면 그만일 뿐, 꼭 그 3기의 연체가 연속되어야 하는 건 아닙니다. 가령 5월에 월세를 연체하고, 6월에는 해당분을 지급한 뒤, 다시 7월과 8월에 월세를 내지 못했다면, 총 3기분의 월세를 연체한 것이 되어서 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 한편, 임차인이 '보증금이 있으니 보증금에서 월세를 까면 되는 것 아니냐'는 식의 대응(논리)을 펼친다고 하여, 채무 불이행의 책임에서 벗어날 수 있는 것은 아닙니다(대법원 1994. 9. 9. 선고 94다4417 판결). 요컨대 보증금의 잔존 여부와 상관없이 월세가 3기 이상 연체되면 임대인은 임대차 계약을 즉시 해지할 수 있습니다. 여러분은 바로 이 점, 다시 말해 임차인이 월세를 3기 이상 연체할 경우 ‘남아 있는 계약기간과 상관없이’ 임대차 계약을 해지할 수 있다는 점을 파고들어야 합니다. 그러니까 임차인으로 하여금 3기의 월세를 연체하도록 만들어야 한다는 것이지요. 여러분은 지금 제게 묻고 싶을 겁니다. "그게 가능한가요?" 네, 가능합니다. 두 가지 행동만 취하면 됩니다. 첫째, 월세를 받던 계좌를 해지하세요. 둘째, 임차인의 전화를 3개월 동안 받지 마세요. 너무 놀라실 것 없습니다. 일견 야비해 보이기까지 한 이 방법은 널리 알려지지만 않았을 뿐 지금도 꽤 많은 임대인이 사용하고 있는 유용한 방법입니다. 임차인은 임대인이 위와 같은 방법을 사용해 월세 받기를 거부할 경우 변제공탁(채무자가 변제를 하려고 하여도 채권자가 변제를 받지 않거나 변제를 받을 수 없는 경우에 공탁소에 공탁을 하여 채무를 면하는 제도)을 통해 3기의 월세가 연체되는 것을 막을 수 있습니다. 그러나 그러한 방법을 아는 임차인은 정말 드뭅니다. 게다가 임차인이 설령 변제공탁을 한다고 하여도, 그 행위가 임대인에게 어떤 피해를 주는 것은 아닙니다. 즉 어떻게 해도 임대인은 손해볼 게 없는 것이지요. 그러니 지금 잠시 책을 덮고 은행에 가셔서 (월세 받던) 계좌를 해지하세요.
인심 좋은 척은 이제 그만! '상가건물 임대차보호법'엔 3기의 월세 연체에 관한 규정이 하나 더 있습니다. 제10조 제1항 제1호인데요. 다음과 같습니다. 제10조(계약갱신요구 등) ① 임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나의 경우에는 그러하지 아니하다. 1. 임차인이 3기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우 제10조 제1항의 앞부분(임대인은 임차인이 임대차 기간이 만료되기 6개월 전부터 1개월 전까지 사이에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다.)은 앞서 '5년 지난 임차인 내쫓기'를 다루며 살펴보았습니다. (☞ 관련기사 바로가기 : 갱신 요청 안 한 세입자, 다 나가!) 여기서지금 살필 것은 밑줄 그은 부분입니다. 글자 그대로 받아들이면 됩니다. 임차인이 3기의 월세를 연체한 적 있으면, 임대인은 (첫 계약일로부터 5년 이내라도) 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있습니다! 의외로 이 조항에 걸리는 임차인이 많습니다. 예를 들면 경기가 좋지 않아(가령 구제역 파동 등) 가게에 적자가 발생하는 경우 임대인에게 이렇게 말하는 임차인이 있기 마련입니다. "죄송한데, 이번 달 월세는 조금 늦어질 것 같아요." 살다보면 이런 일이 왜 없겠습니까. 그때 대개의 임대인은 자신이 맡아둔 상당한 보증금을 믿고, 이렇게 말합니다. "장사를 하다 보면 그럴 때도 있지요. 나중에 천천히 주세요." 인심 좋게 잠시의 월세 연체를 용인해주는 것이지요. 임차인과 임대인 사이에 친분이 있는 경우 이런 일은 더욱 쉽게 일어납니다. 분명 여러분 중에서도 이런 식으로 사람 좋게 굴었던 분들이 있을 겁니다. 하지만 그건 이미 지난 이야기 아니겠습니까? 지금의 여러분은 상가 재테크에 눈을 뜬 영리한 임대인입니다. 사뿐히 3기의 월세를 연체한 적 있던 임차인에게로 가서 말씀하세요. "월세를 세 번 연체한 적 있죠? 3기 월세 연체를 이유로 다음 계약 갱신은 거절하겠습니다.' 이 기사의 구독료를 내고 싶습니다.
+1,000 원 추가 +10,000 원 추가 -1,000 원 추가 -10,000 원 추가 일부 인터넷 환경에서는 결제가 원활히 진행되지 않을 수 있습니다. '나는 나와 내 친구, 우리 이웃이 왜 돈에 쪼들려 사는지를 연구합니다'를 모토로 하는 <구본기생활경제연구소> 소장으로 상위 10%의 부자들이 아닌, 90%의 보통 사람들을 위한 금융, 보험, 부동산, 소비연구 및 컨설팅에 주력하고 있다. 저서로는 <합법적으로 임차인을 내쫓아드립니다> <당신이 믿고 가입한 보험을 의심하라> <월급을 경영하라> <우리는 왜 소비를 줄이지 못하는가> 등이 있다. 프레시안에 제보하기 프레시안에 CMS 정기후원하기 관련기사
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