오피스텔 갖고 있다 세금 폭탄 된통 맞지 않으려면
[땅집고] 올 들어 오피스텔 시장이 유례없는 호황이다. 국토교통부 실거래가에 따르면 올해 전국 오피스텔 거래량은 5만1402건으로 2006년 이후 가장 많다. 오피스텔은 주택과 업무시설 성격을 모두 가지고 있는데, 실질 과세 원칙에 따라 주거용으로 쓰면 주택으로 취급해 세금을 내는 경우가 대부분이다. 다만, 그렇지 않은 경우도 있어 자칫 예상치 못했던 세금 폭탄을 맞게 될 수도 있다. 땅집고가 공찬규 케이에스세무회계 대표 세무사 도움을 받아 오피스텔을 주거용으로 사용할 때 세금이 어떻게 부과되는지 정리했다. ①취득세 : 다른 주택 추가로 취득할 때는 주택 수에 포함 오피스텔은 건축법상 주택이 아니다. 따라서 오피스텔을 취득할 때 취득세는 추후 사용 용도에 상관없이 비 주택 건축물 취득세율인 4.6%를 적용한다. 단, 지난해 8월 12일 이후 주거용으로 취득한 오피스텔은 다른 주택을 취득할 때는 주택 수에 포함된다. 이에 따라 주택과 오피스텔의 취득 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있다. 우선 아파트 먼저 취득하고 오피스텔을 취득할 경우, 오피스텔 취득세는 4.6%를 낸다. 그런데 오피스텔 취득 후 아파트를 취득하면 아파트 취득세는 2주택자 기준으로 8%를 내야 한다.
이때 기준시가 3억원 초과 오피스텔은 주거용으로 용도를 변경하는 것이 유리하다. 주택 재산세는 0.25% 단일세율이지만 업무용 오피스텔은 금액별로 다르게 부과하는 탓이다. 업무용 건물 재산세율은 ▲1억5000만원 이하 0.15% ▲1억5000만~3억원 0.25% ▲3억원 초과 0.4%다.
단, 오피스텔이 주택 수에 포함되면서 종합부동산세 대상이 된다면 보유한 다른 주택과 합산해 세금 부담이 크게 늘어날 수 있다. 오피스텔을 실질적으로 주택으로 사용하면서 업무용으로 신고하면 추후 세무조사 등을 통해 종부세가 부과되면서 가산세까지 물어야 할 수도 있어 주의해야 한다. 만약 주거용으로 사용 중인데 신고를 제대로 하지 않아 업무용으로 재산세가 나왔다면 세금 부과 90일 이내 주거용으로 쓰고 있다는 증빙 서류를 제출해야 세금을 환급받을 수 있다. ③ 양도세 : 오피스텔 용도 변경 2년 후 주택 처분해야 오피스텔 양도소득세의 경우 실제 사용 여부에 따라 과세 기준이 달라진다. 즉, 주거용으로 사용하는 오피스텔이 있다면 다른 주택을 양도할 때 다주택자로 간주해 양도세 중과를 받을 수 있다. 단, 오피스텔 분양권은 양도세 계산시 주택 수에 포함하지 않는다. 아직 주거용으로 사용할지, 업무용으로 사용할지 결정되지 않았기 때문이다.
주택과 오피스텔을 함께 보유한 다주택자라면 양도세 계산할 때 주의해야 한다. 예를 들어 주택 1채, 주거용 오피스텔 1실을 보유한 다주택자 A씨가 주택
처분 계획을 갖고 있다고 하자. 주택을 먼저 처분하면 2주택자로 보고 양도세가 중과된다. A씨가 양도세를 아끼려면 주거용으로 사용했던 오피스텔을 업무용으로 용도 변경한 뒤 아파트를 처분하는 전략을 활용할 수 있다. 이때 용도 변경 후 2년이 지나서 아파트를 처분해야 한다. 용도 변경이나 증여는 양도와 같이 ‘처분’에 포함되기 때문에 주택 양도세 중과를 피하려면 1주택자의 보유기간 요건인 2년 이후 주택을 처분해야 한다. /전현희 땅집고 기자 ▶피할 수 없다면 줄여라…종부세 절세 전략 오피스텔은 업무용과 주거용으로 모두 사용할 수 있다. 다만 세법에 따라 같은 오피스텔이라도 업무용인지 주거용인지 실제 사용 용도에 따라 세금은 다르게 부과된다. 실질 과세가 원칙이기 때문이다. 하지만 실제로 어떤 용도로 사용하는지 과세 당국이 일일이 확인하는 것은 현실적으로 어렵다. 이러한 이유로 세금은 재산세 과세 대장 상의 용도에 따라 구분해 부과한다. 용도에 따라, 구입 시기에 따라 달라지는 주거용 오피스텔과 관련한 복잡한 세제에 대해 정리해봤다. 1주택자가 오피스텔 취득하면 다주택자 일반적으로 1주택자가 오피스텔을 추가로 구입하면 취득세를 중과하지 않는다. 기존에 아파트나 빌라, 다세대 등 주택을 가지고 있으면서 오피스텔을 사면 취득세는 기존 보유 주택 수에 상관없이 무조건 4.6%로 같다. 여러 채를 구입해도 역시 세율은 동일하다. 구입 당시에는 아직 오피스텔의 용도가 주거용인지 업무용인지 확정되지 않았다고 간주하기 때문이다. 하지만 주택분 재산세를 내는 주거용 오피스텔을 가진 상태에서 아파트나 빌라 등 주택을 취득할 때는 상황이 다르다. 주택을 한 채 보유했다고 간주해 취득세를 중과한다. 수도권 등 조정대상지역에서 오피스텔을 한 채 보유한 상태에서 아파트 등 주택을 샀다면 8%의 취득세를 내야한다. 세 번째 이상부턴 12%까지 중과한다. 오피스텔과 주택의 취득 순서에 따라 취득세가 달라진다는 이야기다. 이때 2020년 8월 11일까지 취득한 주거용 오피스텔과 시가 표준액 1억원 이하인 재산세 과세대상 오피스텔은 주택 수에서 제외한다. 임대주택 등록하면 종부세 대상 주거용 오피스텔이 주택 수에 산입되면 종합부동산세에는 어떤 영향을 미칠까. 매년 6월 1일 지자체에서는 보유한 부동산에 대해 재산세를 과세한다. 그리고 이 재산세를 낸 부동산 중 일정 금액을 넘는 부동산에 대해 종부세를 부과한다. 부과 여부는 재산세의 유형에 따라 갈리는데, 오피스텔은 공부 상 근린생활시설로 구분돼 상가분 재산세를 부과한다. 주거용으로 오피스텔을 사용하고 있더라도 재산세는 공부 상의 목적에 따라 세금이 부과되므로 주택분 재산세를 내지 않는 오피스텔은 종부세 대상에서 제외된다. 하지만 오피스텔을 임대 주택으로 등록했거나 세금을 줄이기 위해 주택분 재산세 부과를 신청했다면 살펴봐야 한다. 이 경우에는 지자체에서 주택분 재산세를 부과하므로 재산세 과세 대상이 될 수 있다. 세금을 덜 내기 위해 용도를 변경했지만 주택으로 간주돼 예상치 못한 세금폭탄을 맞게 되는 것이다. 주거형 오피스텔은 주택 수에 포함 양도세를 부과할 때는 주택의 실질 용도를 중심으로 세금을 부과한다. 오피스텔은 공부 상으로는 업무용 시설이지만 주거용으로 임대하는 경우가 많아 오피스텔을 팔거나 오피스텔을 보유한 상태에서 다른 주택을 팔 때 주택 수에 포함해 양도세에 큰 영향을 미칠 수 있다. 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 땐 주택과 동일하게 적용한다. 주거용 오피스텔도 1주택으로 간주해 중과하고 1세대 1주택이면 9억원 이하까지 양도세 비과세 혜택도 받는다. 조정대상지역에서는 2년 실거주 요건도 적용받을 수 있다. 따라서 주거용 오피스텔을 갖고 있으면서 보유하고 있는 아파트를 팔아야 하는 사람이라면 주거용 오피스텔을 상업용이나 업무용으로 전환하는 방법을 사용할 수 있다. 이렇게 용도를 전환하면 양도세 중과를 피할 수 있다. 오피스텔에 거주하는 세입자를 내보내고 나서 사무실이나 접객 시설 등으로 용도를 변경하는 것이다. 이렇게 주거용 오피스텔이 상업용이나 업무용으로 전환되면 주택이 아닌 것으로 간주된다. 또한 보유세 중과 여부를 판단하는 주택 수 기준에서도 빠져 절세에 활용할 수 있다. 투자목적으로 인기가 많은 오피스텔이 카멜레온처럼 각종 세금마다 주거용 또는 업무용(상업용)으로 변화무쌍하게 변신한다는 사실을 알고 계시나요? 오피스텔의 복잡한 주택 인정 기준을 모르고 있다면, 여러분은 나중에 세금폭탄을 맞을 수도 있습니다. 따라서, 이번 시간에는 오피스텔 양도소득세 세금폭탄 피하는 방법에 대해서 자세하게 소개해 드릴 테니 이 글을 끝까지 읽어보시길 바랍니다. 그럼 여러분의 소중한 재산을 지키는데 많은 도움이 될 것입니다. 오피스텔은 주택인가? 상업용 건물인가?우선 세법상 오피스텔을 어떻게 판단할 것인가부터 자세하게 살펴봐야 합니다. 왜냐하면 최근 세법개정으로 인해 다주택자로 인정을 받게 된다면 어마 무시한 세금 폭탄을 맞을 수 있기 때문입니다. 그렇다면 오피스텔은 주택일까요? 상업용 건물일까요? 종전에는 오피스텔의 경우 주거용이든, 상업용(업무용) 이든 간에 세금을 계산할 때 당연히 주택 수에 포함되지 않았습니다. 그런데 2020년 [7. 10 부동산 대책]으로 인해 상황이 많이 달라지게 되었습니다. 이 대책 이후 지방세법이 개정되어 주거용 오피스텔의 경우에는 "주택"으로 간주하게 되었습니다. 그런데 이렇게 주거용 오피스텔을 적용하는 데 있어서 취득세 및 양도소득세 등의 각종 세금마다 적용기준이 모두 달라서 우리를 매우 혼란스럽게 만들고 있습니다. 따라서, 세금 절세를 하고 싶은 분들은 이 부분을 정확하게 이해하셔야 합니다. 기본적으로 오피스텔 투자자에게 핵심적인 세금인 취득세와 양도소득세 관점에서 오피스텔을 어떻게 판단하는지 살펴보면 다음과 같습니다. 취득세에서는, 처음에 오피스텔을 취득할 때 주거용이든, 업무용이든 모두 업무용 건물로 봐서 4.6%의 단일 세율을 적용합니다. 그러므로 중과세 이런 것을 따질 필요가 없습니다.
그러나, 여기서 조심을 해야 할 것은 오피스텔을 먼저 취득한 상태에서 추가로 아파트, 연립, 다세대 등 주택을 추가로 취득할 때는 중과세를 적용받을 수 있기 때문에 조심을 해야 합니다. 즉, 기존에 보유하고 있는 오피스텔이 업무용 오피스텔이 아닌 주거용 오피스텔로 인정을 받는다면 새롭게 취득하는 주택에 다주택자 취득세 중과세율을 적용하게 됩니다. 따라서, 오피스텔의 취득 순서에 따라 취득세가 달라질 수 있습니다. 만약 본인이 무주택자라면 주택과 오피스텔 중에 주택을 먼저 사는 것이 낮은 취득세(1 ~ 3%)를 적용받게 되므로 유리합니다. 어차피 오피스텔을 취득할 때는 언제 사든 간에 무조건 4.6%를 적용받기 때문입니다. 오피스텔 취득세 중과세 핵심인 주택수 포함 여부에 관련된 자세한 내용은 아래 포스팅 글을 참고하시길 바랍니다. ▶ [오피스텔 취득세 핵심은 주택수 포함 여부이다] ◀ 통상적으로 오피스텔을 취득한 사람은 오피스텔을 매수할 때 무조건 업무용 기준으로 취득세를 납부했기 때문에, 매도할 때도 당연하게 주택이 아닌 것으로 판단하여 세금 계획을 짜는 분들이 많습니다. 그러나 반드시 그런 것이 아니니 주의가 필요합니다. 양도소득세에서 오피스텔은 어떻게 적용을 할까요? 만약 업무용 오피스텔이 아닌, 주거용 오피스텔을 가지고 있다가 팔 땐 먼저 팔든 나중에 팔든 간에 상관없이 주택과 동일하게 취급을 합니다.
오피스텔 양도소득세앞선 설명에서 오피스텔이 업무용이 아닌 주거용 오피스텔로 인정이 된다면, 다주택자로 인정되어 오피스텔 양도시점에 상관없이 양도소득세 중과세율을 적용받는 등 세금 폭탄을 맞을 수 있다고 하였습니다. 그렇다면 양도소득세 납부 시에 얼마나 많은 불이익이 발생하게 될까요? 예를 들어, 오피스텔을 보유 한 기간이 2년 이상이며, 과세표준이 5억 초과 ~ 10억 이하라면, 양도소득세는 42%를 적용받게 됩니다. 그러나, 조정대상지역이면서 2 주택자라면 62%, 3 주택자라면 72%까지 양도소득세가 증가하게 됩니다. 게다가 조정대상지역에서 2 주택 이상 소유자는 장기보유 특별공제도 배제가 됩니다. 즉, 이 말을 정리해서 설명하면, 세금을 줄이기 위한 핵심은 기존에 보유한 오피스텔을 주거용 오피스텔로 인정받아 주택수에 포함이 되면 안 된다는 것입니다. 현재 정부의 부동산 대책은 다주택자들에게 엄청난 징벌적 과세를 하고 있기 때문에 양도소득세뿐만 아니라 모든 세금에서 절세를 하고자 한다면 주택수를 줄이는 것이 핵심 포인트입니다. 그런데, 우리들은 실제 오피스텔에 투자하는 경우 세금 부분에서 낭패를 보는 경우가 많이 발생하게 됩니다. 그 이유는 앞서 설명드린 대로 오피스텔을 취득할 때는 무조건 상업용(업무용) 건물로 보고 취득세를 납부하다 보니, 주택수에 포함되지 않는 것으로 생각하는 경우가 많이 있는 것입니다. 하지만, 오피스텔을 취득 이후 업무용이 아닌 주택의 용도로 사용하거나 세입자에게 임대를 준다면 주택수에 포함이 되게 됩니다. 이렇게 오피스텔이 주택수에 포함이 되게 된다면, 해당 오피스텔을 딱 한채만 보유하고 있지 않은 이상, 모두 다주택자가 되어 모든 세금 부분에서 중과세를 적용받을 수 있기 때문에 이 부분을 매우 신중하게 따져봐야 합니다. ▶ [양도소득세 계산방법, 세율 초간단 정리] ◀ 오피스텔 보유자 양도소득세 폭탄 피하는 방법은?앞서 살펴본 대로 핵심은 오피스텔이 주거용으로 인정된다면, 뜻하지 않게 다주택자가 되어 각종 세금에서 매우 큰 불이익을 받게 됩니다. 하지만, 이를 역으로 이용한다면 세금을 절세할 수 있는 기회가 될 수도 있습니다. 즉, 오피스텔을 업무용·상업용으로 사용하여 주택 수에서 제외시키는 방법입니다. 즉, 만약 주거용 오피스텔을 보유하고 있는 사람이 아파트 · 빌라 등 주택을 팔아야 하는 경우라면, 양도시점에 주거용 오피스텔을 상업용·업무용으로 전환해 양도세 중과세를 피하는 방법입니다. 오피스텔에 거주하는 세입자를 내보내고 사무실 등으로 사용할 법인에게 세를 주는 것입니다. 이처럼 주거용 오피스텔이 업무용으로 전환된다면 주택이 아닌 것으로 간주가 됩니다. 이를 좀 더 쉽게 예를 들어 정리를 해보면 다음과 같습니다. 사례 1) 위 사례 1)의 경우 임대인 A 씨는 양도세 중과를 피하기 위해서는 어떻게 해야 할까요? 임대인 A 씨는 오피스텔이나 최근 각광을 받고 있는 아파텔을 새롭게 1채를 매수한 후 업무용으로 임대를 주면 됩니다. 그럼 기존 아파트만 주택으로 인정받기 때문에 1 주택자의 자격을 유지하고 있어 기존 아파트를 양도 시에 1세대 1 주택 비과세 혜택 등 각종 양도세 혜택을 누릴 수 있게 됩니다. 사례 2) 위 사례 2)의 경우 임대인 B 씨는 주거용으로 사용 중인 오피스텔을 업무용으로 전환한다면, 기존에 아파트 1채만 주택으로 보유한 것으로 인정받는 것이 가능합니다. 따라서 각종 양도소득세 혜택을 받을 수 있게 됩니다. 그러나, 여기서 주의해야 할 사항이 있습니다. 그것은 바로 1 주택자로 인정받게 되는 시점입니다. 즉, 위 사례 2)의 경우에는 오피스텔이 업무용으로 전환된 시점부터 1 주택자가 된 것으로 간주합니다. 따라서, 9억 이하 주택의 양도소득세 비과세 요건인 2년 거주 3년 보유 등의 요건은 업무용으로 전환한 시점부터 새롭게 채워야 합니다. 즉, 양도소득세 비과세 등을 받기 위해 어렵게 기존 아파트 "거주요건 + 보유요건" 등을 모두 이미 충족했음에도 불구하고, 오피스텔을 주거용에서 업무용으로 바꾼 시점부터 새롭게 "거주요건 + 보유요건"을 채워야 하는 것입니다. 이 점을 유의하셔서 세금 절세전략을 짜시길 바랍니다. 그리고 한 가지 더 주의해야 할 사항은 주거용 오피스텔을 단순히 비워두는 것만으로는 절세 효과를 얻을 수 없다는 점도 유의해야 합니다. 즉, 상업용 · 업무시설로 사용할 임차인을 새롭게 구해 임대를 주어야만 오피스텔의 용도 전환이 된다는 점을 명심해야 합니다. <요약정리> 지금까지 오피스텔 양도소득세 및 다주택자 중과세 피하는 방법에 대해서 소개해 드렸습니다. 오피스텔은 처음 태생부터 카멜레온처럼 주택도 되고 상업용 건물도 되는 양다리를 걸치고 있는 부동산과 같습니다. 즉, 취득세, 양도소득세뿐만 아니라, 종합부동산세 등 각각의 세금에서 주택수 포함 여부를 다르게 규정하고 있습니다. 따라서, 만약 오피스텔에 투자를 원하는 분들은 투자목적이 시세차익인지 또는 월세 수익인지 목표를 명확하게 정하고, 취득부터 양도까지 세금 전략을 면밀하게 세울 필요가 있습니다. 부동산 투자는 항상 마지막에 양도소득세까지 무사하게 잘 납부하고 빠져나와야 성공투자가 된다는 것을 잊지 마시길 바랍니다. |
오피스텔 실거주 세금 - opiseutel silgeoju segeum
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