재건축 종 상향 - jaegeonchug jong sanghyang

더디기만 한 목동 아파트 재건축, 종상향 문제까지 겹쳐

기사승인 2022. 01. 02. 11:13

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안전진단 문턱 높은데...14개 단지 중 목동6단지만 통과
목동 1~3단지 조건없는 종상향 주장..."시간 걸릴듯"

오세훈 서울시장 당선으로 재건축 기대감이 커졌던 서울 목동신시가지 아파트 단지가 생각만큼 재건축에 속도를 내지 못하고 있다. 안전진단 문턱만 해도 높은데 목동 1·2·3단지까지 종상향을 요구하고 있어 재건축 과정이 복잡해지는 양상이다.

2일 서울시와 양천구청에 따르면 안전진단을 최종 통과한 단지는 목동아파트 14개 단지(약 2만6000가구 규모) 중 목동 6단지뿐이다.

재건축을 위해선 정밀안전진단에서 A~C등급 이하 등급을 받아야 한다. E등급을 받으면 재건축이 확정되나 조건부 등급인 D가 나오면 한국건설기술연구원이나 국토안전관리원의 적정성 검토를 통과해야 재건축이 된다.

2018년 3월 적정성 검토 도입 후 안전진단을 통과한 단지는 손에 꼽을 정도가 됐다. 정부가 안전진단 기준에서 구조안전성 가중치를 20%에서 50%로 강화했기 때문이다. 구조물이 크게 훼손되지 않는 한 통과가 어려워진 셈이다.

이에 김수영 양천구청장은 지난해 10월 13일 서울 중구 국토발전전시관에서 노형욱 국토교통부 장관을 만나 재건축 안전진단 규제 완화를 요청했다. 이 자리에서 김 구청장들은 안전진단 비중을 구조안전성은 30%로 낮춰주고 노후도를 25%에서 30%로, 주거환경은 15%에서 30%로 높여달라고 요청했다. 구조안정성보다는 주거환경·노후도를 기준으로 재건축 여부를 판단해달라는 의도다.

안전진단에 재도전 중인 목동 9단지 내 공인중개소 관계자는 “부동산 민심에 예민한 당·정이 지방선거를 앞두고 안전진단 기준을 풀어주지 않겠냔 기대가 주민들 사이에선 분명히 있다”고 분위기를 전했다.

하지만 재건축을 어렵게 하는 문제는 안전진단 외에도 있다. 최근 목동 1~3단지에선 시의 지구단위계획에 전면 반발하고 있다. 목동 단지는 서울에 몇 안 되는 대규모 재건축 지역이라 지구단위계획으로 묶어서 개발을 추진한다는 서울시의 당초 계획이다. 목동 6단지가 신통기획을 추진했음에도 서울시가 지난달 30일 “인근 단지의 상황을 함께 고려해야 한다”며 적용을 보류한 것도 이런 맥락이다. 14개 단지 전체를 통합한 개발만 허용하겠다는 뜻으로 해석된다.

2019년 서울시 도시계획위원회에선 전체 14개 단지 중 1~3단지는 일반주거지역 2종으로 결정하고, 나머지 단지는 일반주거지역 3종으로 지정했다. 2종은 용적률은 150% 이상부터 250% 이하로 정해진 데 반해 3종의 용적률은 200% 이상 300% 이하로 2종이 재건축에 더 불리하다. 이에 시는 민간임대주택을 짓는 조건으로 3종 종상향을 목동 1~3단지에 제시했다.

목동 1~3단지 재건축 추진위와 주민들은 이런 시의 계획을 수용하지 못하겠다는 입장이다. 오래전부터 목동 1~3단지의 조건 없는 3종 상향을 주장해왔던 이재식 구의원은 “그동안 1~3단지 주민들의 재산상 피해가 컸다”며 “시의 조건은 결코 수용할 수 없다”고 선을 그었다.

목동 1~3단지 주민들 역시 올해 지방선거를 기대하는 분위기다. 그러나 건설업계에서는 서울시가 기존 계획을 쉽사리 철회하지 않을 것이라고 보는 입장이다. 재건축사업을 경험한 대형 건설사 관계자는 “시의 지구단위계획을 변경하는 건 쉬운 일이 아니다”라면서 “계획이 변경되기까지 상당 시간이 걸릴 것 같다”고 말했다.

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공공정비사업 구체적 방안은?

국토부, 도시정비법 시행령 등
개정안 내달 8일까지 입법예고

서울 공공재개발 시 임대주택
전체 가구수의 20% 이상 공급

공공재건축, 현행 용도지역서
1단계 상향해 주택 공급 확대

노형욱 신임 국토교통부장관이 지난 18일 주택공급기관 간담회에서 발언을 하고 있다. 이 자리에서 노 장관은 공공재개발 등의 주택공급 방안을 신속하게 추진하겠다는 의지를 밝혔다. [사진=국토부 제공]

공공재건축을 추진할 경우 용도지역이 1단계 상향되고, 기존보다 1.6배 이상의 주택을 의무적으로 공급해야 한다. 서울에서 공공재개발을 진행하는 경우 전체 가구 수의 20% 이상은 공공임대주택으로 공급해야 한다.

국토교통부는 지난 18일 이 같은 내용을 담은 도시 및 주거환경정비법 시행령 일부개정령안을 마련하고, 내달 8일까지 입법예고에 들어간다고 밝혔다. 이번 개정령안은 지난 4월 13일 공포된 도시정비법 개정안에 대한 후속입법으로, 공공재개발과 공공재건축에 대한 구체적인 사항을 정하기 위해 마련됐다. 국토부는 공포된 도시정비법 시행일인 오는 7월 14일까지 하위법령을 개정해 시행에 들어간다는 방침이다.

자료=국토부

이번 개정안에 따르면 먼저 공공재건축사업의 주택공급 규모를 종전 세대수의 1.6배 이상으로 설정했다. 이를 위해 공공재건축 정비구역은 현행 용도지역에서 1단계 종 상향된 것으로 처리해 용적률·층수 등의 완화가 이뤄지도록 했다.

대신 지자체는 종 상향으로 증가한 용적률의 40~70% 범위에서 시·도조례로 정한 비율을 인수하도록 했다. 인수한 주택의 절반은 공공분양, 절반은 공공임대로 활용하게 된다. 단 지자체가 부속토지를 기부채납하는 공공임대와는 달리 공공분양을 인수하는 경우에는 부속토지를 감정평가액의 50%를 지급하도록 했다.

공공재개발사업의 경우 정비구역 지정권자가 예정구역을 지정할 수 있도록 했다. 정비구역 지정 전에 공공재개발을 추진하려는 구역의 개요, 현황, 정비구역 지정시기, 공공재개발 예비시행자 등을 고시해야 한다. 공공재개발 예정구역으로 지정되면 신축행위 등이 제한되고, 지분쪼개기로 토지 등을 취득해도 분양권이 부여되지 않는다.

더불어 일반 재개발을 추진하던 기존 정비구역이 공공재개발로 사업방식을 변경한 경우 시행자 지정일이나 공공재개발 정비계획 수립일 전부터 거주한 가구에 임대주택 입주권이 부여된다. 영세 원주민의 재정착을 지원하기 위한 방안이 새롭게 신설된 것이다.

공공재건축·공공재개발을 신속하게 진행하기 위한 통합심의에 대한 구체적인 운영 방안도 마련했다. 공공정비 통합심의위원회는 30명 이하로 구성하고, 위원회 별로 2~3명 이상의 위원을 통합심의위원으로 구성토록 했다.

한편 국토부에 따르면 공공재개발 후보지 24곳과 공공재건축 선도사업지 5곳은 연내 정비계획 수립과 시행자 지정을 목표로 관련 절차를 진행하고 있다. 이번 도시정비법 개정안이 시행되면 2차 후보지를 공공재개발 예정구역으로 지정해 하반기부터 정비계획 수립과 정비구역 지정 사례를 도출한다는 계획이다. 또 올해 안으로 서울에서 후보지를 추가 발굴하는 한편 경기·인천 등의 지역에 대한 공모도 진행할 예정이다.

심민규 기자